수원지방법원 2025타경42040. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 131호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·현황 공실입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층에 위치하며, 소유자는 김광선입니다. 김광선은 2022.08.23 거래가액 883,658,160원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 1,496,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2022.11.29 도송가설산업주식회사의 소유권이전청구권 가등기, 서울보증보험·현대캐피탈·한국자산관리공사의 가압류, 평택시 압류, 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸합니다. 다만 가등기에는 별도로 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 붙어 있으므로 원문 확인 없이 단순 통과시키면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층131호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 · 제1층 제131호 |
| 소유자 | 김광선 (2022.08.23 거래가액 883,658,160원) |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 215,609,800원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,496,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 가등기 성격은 확인
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설 현황 공실로 기재되어 있습니다. 매수인 인수액은 현재 배당 시뮬레이션과 이후 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 착각하면 안 된다
감정가는 898,000,000원, 현재 최저매각가는 215,609,800원으로 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 76%가량 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 215,609,800원 | 1,687,326,863원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 150,926,860원 | 1,751,104,242원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 105,648,802원 | 1,795,748,407원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 150,926,860원, 105,648,802원으로 내려가지만 채권 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다. 이 표가 보여주는 핵심은 채권회수 부족이 아니라, 4회 유찰이라는 시장 반응과 공실 근린생활시설의 환금성을 별도로 검증해야 한다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,609,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,537원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,496,000,000원 | 211,791,263원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,100,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 149,840,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,262,948원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 38,596,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국자산관리공사 | 137,318,463원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 매각대금은 집행비용 3,818,537원과 부산은행 근저당 211,791,263원 배당으로 전액 소진됩니다. 총 채권액 1,899,118,126원 중 배당액은 211,791,263원, 부족액은 1,687,326,863원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕동행정복지센터 북동측 인근이며, 아파트형공장·주상용 건물·각종 근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 중로, 남동측으로 소로인 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2022.11.29 도송가설산업주식회사 가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기 여부 등 성격을 등기원인과 관련 서류로 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 유사 호실 가격 확인. 감정가 대비 24.01%만 보고 저가매수로 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매가격을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 공실 물건인 만큼 실제 임대 가능 보증금·월세·공실기간과 관리비를 확인해 수익률을 계산하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·상권·호실 위치·관리비·수요 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 에이스퍼스트고덕 제1층 제130호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 권리관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다
권리 구조만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2022.08.23 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 리스크는 권리보다 가격과 환금성입니다.
감정가 898,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 215,609,800원까지 내려왔지만, 현황 공실 근린생활시설이고 시세 비교 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 여기에 가등기 성격 확인까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원의 권리 구조는 긍정적이지만, 반복 유찰과 공실을 감안하면 시세·임대수익 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
