수원지방법원 2025타경42108. 평택 서정동 서정벨루스하임 13층 1316호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태에는 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 이주영으로, 2022년 4월 21일 거래가액 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 6회 유찰된 최저가 9,177,000원이 아니라, 매수인이 실제로 부담하게 되는 임차보증금 인수액입니다.
등기부상 2017년 국민은행 근저당 52,320,000원은 2020년 7월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 6월 18일의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김성준의 임차권은 전입 2022년 9월 5일, 확정일자 2022년 8월 24일, 임차권등기 2024년 9월 19일로 모두 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 김성준의 주택임차권등기는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 소멸하지 않는다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 13층 1316호 · 경기도 평택시 탄현로 88 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정상 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)] |
| 면적 / 건물 | 26.11㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건 내 13층 1316호 |
| 소유자 | 이주영 · 2022.04.21. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 9,177,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성준 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 인수액이 커진다
2017년 국민은행 근저당은 2020년에 이미 말소됐으므로 현재 인수 판단의 기준권리가 아닙니다. 이번 사건에서는 2025년 6월 18일 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그보다 앞선 김성준의 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 김성준은 보증금 95,000,000원, 확정일자 2022년 8월 24일, 전입 2022년 9월 5일이며 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 미상 | 2019.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 김성준 | 1316호 전체 · 주거(임차권등기) | 2022.09.05 | 2022.08.24 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김성준은 보증금과 확정일자가 확인되고 임차권등기도 완료돼 있습니다. 반면 박성호는 2019년 2월 11일 전입과 배당요구 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박성호를 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 표면 12.6%, 실질취득은 최근 시세 이상
서정벨루스하임은 299세대, 2016년 12월 29일 사용승인 단지입니다. 면적이 맞는 최근 거래 12건의 전체 평균은 76,191,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 72,900,000원, 최신 2026년 7월 거래는 75,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -9.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.37㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 13 | 69,800,000원 |
| 2026.04 | 26.11㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 26.37㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 26.37㎡ | 7 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 26.37㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 26.11㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2024.12 | 26.37㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 26.37㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.02 | 26.37㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 72,900,000원 |
표면 최저가 9,177,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 12.6%입니다. 그러나 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 김성준 미배당 보증금 86,388,186원을 더한 현재 회차의 실질취득은 95,565,186원으로, 최근 평균 72,900,000원과 최신 거래 75,000,000원은 물론 감정가 78,000,000원도 웃돕니다. 시장 자체도 최근 구간이 -9.8% 하락 추세라, 최저가가 싸 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 9,177,000원 | 86,388,186원 | 95,565,186원 |
| 7회 유찰 시 | 6,423,900원 | 89,091,730원 | 95,515,630원 |
| 8회 유찰 시 | 4,496,730원 | 90,984,211원 | 95,480,941원 |
7회·8회 유찰로 낙찰가는 각각 6,423,900원, 4,496,730원까지 내려가지만, 김성준 보증금의 미배당 인수액은 89,091,730원, 90,984,211원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 9,500만원대에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 565,186원 |
| 1. 임차인 김성준 보증금 | 95,000,000원 | 8,611,814원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김성준 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김성준의 임차보증금은 8,611,814원만 배당되고 부족분 86,388,186원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서정리초등학교 북서측 인근이며 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독·다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측에 서정리역(지하철 1호선)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물로 위생·급배수·냉난방·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 중로2류(폭 15~20m), 북측 대로2류(폭 30~35m, 고가도로 포함)에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,613,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못했고 내부구조도는 건축물현황도 등을 기초로 작성됐으므로 입찰 시 재확인이 필요합니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 72,900,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 -9.8% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차는 9,177,000원이 아니라 김성준 인수액까지 합친 95,565,186원이 실질 부담입니다.
- 김성준 임차권 원문 확인. 임차권등기 95,000,000원과 매각물건명세서의 “전액 변제되지 않으면 소멸하지 않음” 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 박성호 임대차관계 확인. 2019.02.11 전입과 배당요구는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 보완된 매각물건명세서와 제출 문건 확인이 필요합니다.
- 김성준 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으나, 확인되지 않은 상태에서 인수를 제외해 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 7회·8회 유찰 시에도 인수액이 증가해 총 부담이 약 9,500만원대에 머무는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 76,191,666원보다 최근 12개월 평균 72,900,000원과 최신 거래 75,000,000원, -9.8% 하락 추세를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “917만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 78,000,000원에서 6회 유찰돼 9,177,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 적용하면 결론은 정반대입니다. 김성준의 보증금 95,000,000원은 현재 배당으로 8,611,814원만 회수되고 86,388,186원이 매수인에게 남습니다. 현 회차 실질취득은 95,565,186원으로 최근 12개월 평균 72,900,000원과 최신 거래 75,000,000원을 모두 넘습니다.
게다가 최근 거래 흐름은 -9.8% 하락 중이고, 박성호의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 7.1회에 이릅니다. 따라서 이 사건은 “6회 유찰이라 싸다”가 아니라 “유찰돼도 임차보증금 때문에 실질가격이 내려가지 않는다”가 핵심입니다. 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 양쪽 모두 보수적으로 접근해야 하는 고위험 인수형입니다.
