수원지방법원 2025타경42108. 평택시 서정동 '서정벨루스하임' 제13층 1316호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]으로 기재되어 있습니다. 이 건물은 2016년 준공된 299세대 규모이며, 해당 호수와 대조되는 거래면적은 26.11㎡입니다.
숫자만 보면 놀랍습니다. 78,000,000원의 감정가가 6,424,000원까지 내려왔으니까요. 하지만 경매의 가격은 매각대금만으로 결정되지 않습니다. 낙찰 후에도 소멸하지 않는 임차보증금을 매수인이 지급해야 한다면, 그 금액 역시 취득 부담입니다.
이 사건은 그 원칙이 극단적으로 드러나는 사례입니다. 김성준의 임차보증금 95,000,000원은 최저매각가보다 크고, 2024년 등기된 주택임차권에 대해 매각물건명세서도 전액 변제되지 않으면 소멸하지 않는다고 명시하고 있습니다. 경매를 신청한 채권자 역시 김성준으로, 동일인의 임차보증금과 신청채권을 중복 합산하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 제13층 제1316호 도로명주소: 경기도 평택시 탄현로 88 |
| 물건 용도 | 사건 표시: 오피스텔 감정 이용상태: 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)] |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 17층 건물 중 13층 · 거래 비교면적 26.11㎡ |
| 건물 규모 | 299세대 · 2016.12.29 준공 |
| 소유자 | 이주영 (2022.04.21 소유권이전 · 등기 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 | 78,000,000원 |
| 최저매각가 | 6,424,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.24%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 김성준 · 청구금액 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.18 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 핵심 인수권리 | 2024.09.19 등기된 김성준의 주택임차권 · 미변제 보증금 인수 |
① 권리 흐름 — 보증금이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 2017년 국민은행 근저당권은 2020.07.28 이미 말소되어, 현재 진행 중인 경매의 말소기준으로 삼을 수 없습니다.
반면 김성준의 임대차는 2022년 계약·전입·점유가 시작됐고, 확정일자 역시 2022.08.24입니다. 주택임차권등기는 2024.09.19 접수됐습니다. 모두 2025년 경매개시결정보다 앞선 시점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 서로 다른 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성준 1316호 전체 |
2022.09.05 2022.08.24 |
95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 실제 임차인 |
| 박성호 점유 부분 미상 |
2019.02.11 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 별도 인수 위험 실제 임차인 |
김성준은 주택임차권등기·현황조사·매각물건명세서에서 확인되며, 박성호는 현황조사·문건접수에 나타납니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.
현재 최저가 배당 시나리오에서 예상배당은 5,908,368원, 부족한 보증금은 89,091,632원입니다. 해당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
전입이 빠르다는 이유만으로 확정적인 대항력 또는 우선변제권을 인정할 수는 없습니다. 실제 주거 점유, 임대차관계, 보증금 규모와 다른 임차인과의 관계를 확인해야 합니다. 김성준 보증금 인수액과 별개로 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
이 물건의 투자 판단에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하므로 낙찰대금의 하락분이 보증금 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다.
집행비용 추정액 515,632원이 먼저 공제되기 때문에 낙찰가와 인수액을 합한 금액은 보증금 95,000,000원보다 조금 높습니다. 따라서 이 사건의 실질취득 부담은 보증금 9,500만원 부근에 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 7회 유찰 · 현재 | 6,424,000원 | 89,091,632원 | 95,515,632원 |
| 8회 유찰 시 | 4,496,800원 | 90,984,142원 | 95,480,942원 |
| 9회 유찰 시 | 3,147,760원 | 92,308,900원 | 95,456,660원 |
회차별 예상배당·보증금 인수 시나리오 기준. 집행비용 추정 방식에 따라 실질취득 합계에 작은 차이가 발생합니다. 박성호의 미확인 보증금, 취득 관련 제비용, 미납 관리비, 명도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 실질취득
가격 비교에서는 최저매각가 6,424,000원이 아니라 실질취득 95,515,632원을 사용해야 합니다. 서정벨루스하임의 비교대상 거래면적은 26.11~26.37㎡이며, 최근 12개월 거래 9건의 평균은 71,700,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 26.11㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2026.09 | 26.37㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 26.37㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 13 | 69,800,000원 |
| 2026.04 | 26.11㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 26.37㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 26.37㎡ | 7 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 71,700,000원 |
전체 12건의 평균 거래가는 73,858,333원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 10.7% 하락한 것으로 집계됩니다.
최신 거래 65,000,000원과 비교하면 30,515,632원 높으며, 최신 거래가의 146.9%에 해당합니다. 하락 추세까지 고려하면 가격 메리트가 아니라 시세 이상의 실질취득 부담입니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 6,424,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 515,632원 |
| 1. 김성준 임차보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 5,908,368원 |
| 2. 경매신청채권 · 김성준 | 95,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김성준 | — | 89,091,632원 |
집행비용은 매각대금의 약 8.0%로 추정한 값입니다. 김성준의 신청채권과 임차보증금은 동일인 관련 금액으로, 별개의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분액이 아닌 배당 후 잔여 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
최저가 6,424,000원 중 집행비용 515,632원을 공제하면 김성준에게 배당되는 금액은 5,908,368원입니다. 나머지 보증금 89,091,632원이 미배당 상태로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래 통계 기준)
- 입지. 평택시 서정동 서정리초등학교 북서측 인근입니다. 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측에 지하철 1호선 서정리역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.12.29 준공된 299세대 서정벨루스하임입니다. 위생·급배수·냉난방·화재탐지·스프링클러·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 있습니다. 서측 중로와 북측 대로에 접합니다. 제시된 공시지가는 2,613,000원/㎡입니다.
- 거래 추세. 최근 12개월 9건의 평균은 71,700,000원이고 최신 거래는 65,000,000원입니다. 가격 추세는 -10.7%로 하락 방향입니다.
- 경매 환금성. 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.4회, 집계 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 7회 유찰됐습니다. 거래사례가 존재하더라도 경매 매수 수요와 일반매매 환금성은 구분하여 판단해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 시설 상태와 수리 부담 및 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김성준 주택임차권 인수 확인. 을구 3번 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 소멸하지 않는다는 명세서 기재를 우선 확인하세요. 낙찰 후 인수할 미배당 보증금이 핵심입니다.
- 박성호의 전입과 실제 점유 확인. 2019.02.11 전입자에 대한 보증금, 임대차계약, 확정일자, 점유 부분 및 권리 성립 여부를 확인해야 합니다. 김성준의 보증금과 별개로 추가 인수 여부가 불명확합니다.
- 김성준의 채권 관계 확인. 경매신청채권자와 임차권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 강제경매 채권의 발생 근거 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 입찰 판단. 6,424,000원에 낙찰받아도 김성준 미배당 보증금을 포함하면 예상 실질취득은 95,515,632원입니다. 최근 평균 71,700,000원 및 최신 거래 65,000,000원과 비교하세요.
- 추가 유찰 효과 검증. 8~9회 유찰 시에도 김성준 보증금 기준 실질취득은 약 95,000,000원대에 머뭅니다. 매각최저가 하락만으로 가격 경쟁력이 생기는 구조가 아닙니다.
- 건축물 용도 대조. 오피스텔 표기와 공부상 도시형생활주택 기재를 집합건축물대장 및 관련 공부에서 확인하세요.
- 명도·내부·관리비. 임차권등기 이후 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인하고, 내부 하자와 공용부분 관리비 체납 등 추가 비용도 점검해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 실거래 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “642만원짜리 물건이 아니라, 9,500만원대 인수형 물건”
이 경매의 가장 큰 착시는 최저매각가 6,424,000원입니다. 감정가의 약 8.24%라는 숫자만 보면 압도적으로 저렴해 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 김성준의 주택임차권등기와 95,000,000원의 보증금이 그 가격 구조를 완전히 바꿉니다.
현재 회차의 예상 실질취득은 95,515,632원. 최근 실거래 평균 71,700,000원의 133.2%입니다. 최신 거래 65,000,000원과의 차이는 더 큽니다. 시장은 10.7% 하락 추세이며, 7회 유찰이라는 이력까지 겹쳐 있습니다.
무엇보다 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 박성호의 선행 전입도 남아 있습니다. 김성준의 인수액만 계산한 95,515,632원이 최종 총비용의 확정 상한이라고 볼 수 없습니다.
결론은 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 하는 D등급 고위험 물건입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수, 추가 임차인의 불확실성, 최근 시세보다 높은 실질취득, 하락 추세와 다회유찰이 동시에 존재합니다. 인수권리가 실질적으로 해소되지 않는 한 낮은 최저가나 추가 유찰만을 근거로 입찰할 이유는 부족합니다.
