수원지방법원 2025타경42108. 평택시 서정동 서정벨루스하임 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태에는 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 93,000,000원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 10,941,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 미상 점유자 2명입니다.
등기부상 과거 국민은행 근저당 93,600,000원은 2019.01.22 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 그런데 박성호는 2019.02.11, 김성준은 2022.09.05 전입했습니다. 두 사람 모두 전입 시점만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 두고 인수 위험을 열어 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층1502호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로 88 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)] 이용 중 |
| 전용면적 | 32.45㎡ |
| 소유자 | 이주영 · 2022.04.27 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 10,941,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성준 / 95,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.06.18 강제경매개시결정 · 김성준 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 국민은행 근저당은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건의 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 문제는 그 전에 박성호와 김성준이 각각 2019.02.11, 2022.09.05 전입해 있다는 점입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금이 비어 있어 인수액 확정 불가
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 임차인으로 기재된 사람은 2명입니다. 전입일만 놓고 보면 두 사람 모두 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박성호 | 2019.02.11 | 미상 | 2025.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 하락 추세, 그리고 실질취득가는 아직 미상
서정벨루스하임 실거래는 최근 12개월 평균이 82,333,333원, 최신 거래는 2026.08 · 90,000,000원입니다. 최근 시세가 그 이전 거래보다 -12.7% 내려온 하락 추세이므로, 전체 평균 88,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.41㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 32.45㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 32.45㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 32.45㎡ | 17 | 82,000,000원 |
| 2025.09 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 32.45㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 32.45㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2023.04 | 32.45㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2023.04 | 32.45㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.11 | 32.45㎡ | 17 | 112,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 82,333,333원 |
전체 거래 평균은 88,333,333원이지만 2022.11의 112,000,000원, 2023.04의 105,000,000원·100,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장은 그보다 낮은 가격대로 내려온 상태이며, 최근 추세도 -12.7%입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 13.3%에 불과하다는 사실 자체는 매우 큰 할인처럼 보이지만, 임차인 인수액이 미상인 이상 이 13.3%를 가격 메리트로 그대로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 596,938원 |
| 2. 경매개시결정 · 김성준 | 95,000,000원 | 10,344,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 95,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 10,344,062원이며, 미배당액은 84,655,938원입니다. 다만 임차인 2명의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 금액만으로 실제 배당순서나 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 10,941,000원 | 10,344,062원 | 84,655,938원 |
| 7회 유찰 시 | 7,658,699원 | 7,120,842원 | 87,879,158원 |
| 8회 유찰 시 | 5,361,089원 | 4,864,589원 | 90,135,411원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근으로 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측으로 서정리역(지하철1호선)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물 내 15층 1502호이며, 위생·급배수·냉난방·화재탐지·스프링클러·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건상 오피스텔이며 감정평가상 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용 중입니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 2,613,000원/㎡이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다.
- 환금성. 서정벨루스하임은 299세대, 2016.12.29 준공이며 경매물건 평균 유찰 7.1회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -12.7%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 박성호·김성준 두 사람의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·대항력 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 확정일자와 보증금이 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 김성준 관계 확인. 임차인 김성준과 신청채권자 김성준의 이름이 동일하므로 동일 관계인 여부와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 10,941,000원은 최근 12개월 평균 82,333,333원의 13.3%지만, 보증금 인수액이 미상이라 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락장 반영. 최근 시세 추세가 -12.7%이므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 이용형태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “10,941,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
현재 최저매각가 10,941,000원은 감정가 93,000,000원과 최근 12개월 실거래 평균 82,333,333원에 비하면 극단적으로 낮아 보입니다. 하지만 박성호는 2019.02.11, 김성준은 2022.09.05 전입했고 말소기준은 2025.06.18입니다. 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태라 실질취득가는 아직 숫자로 만들 수 없습니다.
여기에 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 7.1회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 실거래 추세 -12.7%까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 ‘최저가가 싸다’가 아니라 “임차보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 가격 판단 자체를 보류해야 한다”입니다. 등기보다 임차관계가 승부처인 사건입니다.
