수원지방법원 2025타경42108. 평택시 서정동 서정벨루스하임 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되지만, 감정평가서에는 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 대상 면적은 32.45㎡이며, 소유자 이주영이 2022년 4월 27일 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득한 물건입니다.
등기부에서 중요한 것은 과거 국민은행 근저당권이 2019년 1월 22일 이미 말소되었다는 점입니다. 현재 말소기준으로 지정된 권리는 2025년 6월 18일 강제경매개시결정입니다. 그러나 박성호의 전입일은 2019년 2월 11일, 김성준의 전입일은 2022년 9월 5일로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 실제 임대차와 점유 요건이 인정된다면 매수인에게 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층 1502호 도로명주소: 경기도 평택시 탄현로 88 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔(사건 용도) · 감정상 도시형생활주택[공동주택(아파트)] · 대상 면적 32.45㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 15층 · 2016.12.29 준공 |
| 소유자 | 이주영 (2022.04.27 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,659,000원 (7회 유찰 · 감정가 대비 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김성준 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임대차 | 전입자 김성준·박성호 조사 · 보증금과 실제 임대차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 전입자가 남는다
국민은행 근저당권은 과거 설정됐다가 경매개시 전에 말소되었으므로 이번 경매에서 살아 있는 말소기준 근저당으로 취급하지 않습니다. 2025.06.18 강제경매개시결정이 제시된 말소기준권리입니다. 등기된 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그보다 앞서 전입한 사람의 임차권까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 실질취득가를 결정하는 부분
현황조사와 관련 접수 내역에서 김성준·박성호 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 실제 임차인인지와 대항력 성립 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성준 현황조사 |
2022.09.05 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 확정일자 미상 |
배당요구 확인 필요 승계 없음 신청채권자와 동일인 |
| 박성호 현황조사·문건접수·매각물건명세서 |
2019.02.11 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 확정일자 미상 |
배당요구 접수 2025.09.03 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자상 할인과 실제 수익은 다르다
서정벨루스하임의 실거래 자료를 보면 전체 12건 평균은 88,333,333원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 82,333,333원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 12.7% 하락한 추세로 나타납니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래 수준을 우선해 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.41㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 32.45㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 32.45㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 32.45㎡ | 17 | 82,000,000원 |
| 2025.09 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 6건 | 82,333,333원 |
최근 평균 표본에는 대상 면적 32.45㎡와 다른 29.41㎡ 거래가 포함됩니다. 최신 거래 90,000,000원도 29.41㎡ 거래이므로 동일 면적의 직접 비교 사례로 해석해서는 안 됩니다. 제시된 가장 최근 32.45㎡ 거래는 2026.07의 82,000,000원입니다.
최저매각가 7,659,000원은 최근 평균의 9.3%, 전체 평균의 8.7%입니다. 그러나 이는 낙찰가만 비교한 값입니다. 현재 시세와 비교해야 할 진짜 금액은 매수인 인수보증금까지 포함한 실질취득비용인데, 임차보증금 자체가 확인되지 않아 그 값은 아직 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 537,862원 |
| 1. 강제경매신청채권자 · 김성준 | 95,000,000원 | 7,121,138원 |
| 채권 미배당액 | — | 87,878,862원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수(배당표 계산상) | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 7%를 적용한 추정치입니다. 김성준의 청구금액을 기준으로 계산한 단순 예상배당이며, 임차인 보증금·배당순위·당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액 87,878,862원이 곧 매수인 인수액이라는 뜻도 아닙니다. 배당표상 인수 0원은 임차보증금 미상 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
추가 유찰 시 표시된 최저매각가와 신청채권자 예상배당액은 아래와 같습니다. 다만 임차보증금의 미배당 인수 위험이 존재한다면, 최저매각가 하락분만큼 실질취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 7,659,000원 | 7,121,138원 | 87,878,862원 |
| 8회 유찰 시 | 5,361,300원 | 4,864,797원 | 90,135,203원 |
| 9회 유찰 시 | 3,752,909원 | 3,285,357원 | 91,714,643원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 북서측 인근입니다. 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측에 지하철 1호선 서정리역이 위치하여 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물로 승강기, 냉·난방, 급배수, 화재탐지·경보 및 스프링클러 설비가 있습니다. 단지 규모는 299세대입니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔로 표시되지만 감정서 이용상태는 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]입니다. 실제 집합건축물대장상 용도와 해당 호실의 적법한 이용상태를 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 대로2류 및 중로2류와 접하며 공시지가는 2,613,000원/㎡입니다.
- 내부 상태. 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였고, 내부구조도는 건축물현황도 등을 기초로 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상태·점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 추세가 -12.7%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.4회입니다. 매각 가능성과 가격 회복을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김성준의 법적 지위. 강제경매신청채권자와 전입자가 동일인으로 표시됩니다. 채권원인, 임대차계약서, 보증금 지급 내역 및 실제 점유 사실을 대조해야 합니다.
- 박성호의 보증금. 2019.02.11 전입, 2025.09.03 배당요구 접수 사실을 확인하고, 계약서·보증금·확정일자·배당요구 금액 및 배당순위를 검토해야 합니다.
- 대항력과 인수액. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 주택 인도, 점유 지속, 임대차의 진정성, 매각 후 미배당 보증금의 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 최저가 7,659,000원에 인수 대상 보증금과 기타 취득·명도 비용을 반영한 뒤, 최근 12개월 평균 82,333,333원 및 동일 면적 거래와 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서. 임차인 배당요구, 대항력, 매수인 인수사항 등 핵심 기재를 최신 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 용도·내부. 오피스텔 표시와 감정상 도시형생활주택 이용상태의 차이를 확인하고, 내부 미확인으로 인한 수선·점유 리스크를 점검해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 7회 유찰 및 단지 평균 7.4회 유찰의 원인이 임차관계, 사용상태, 가격, 환금성 중 무엇인지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세와 배당 우선순위를 관리주체 및 관련 서류로 점검해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실거래 내역을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8%가 실제 취득가의 8%는 아니다”
이 물건은 표면적인 할인율만 보면 매우 이례적입니다. 감정가 93,000,000원이 7회 유찰되면서 최저가가 7,659,000원까지 떨어졌고, 최근 12개월 실거래 평균과 비교한 최저가 비율도 9.3%입니다.
그러나 핵심은 최저가가 아닙니다. 보증금 미상의 전입자 2명, 경매신청채권자와 전입자의 동일인 관계, 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부가 해결되지 않았습니다. 여기에 최근 시세의 -12.7% 하락 추세와 단지 평균 7.4회 유찰이라는 환금성 경고가 겹칩니다.
현재의 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 나타나지만, 이것을 확정된 권리 안전성으로 받아들이면 안 됩니다. 실제 인수 대상 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 산정할 수 없으며, 시세보다 저렴한 매수인지도 판단할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 정밀확인 우선입니다. 임차관계의 진정성과 인수금액을 확인하고 실제 취득비용을 산정한 이후에야 가격 메리트와 입찰 가능 여부를 검토할 수 있습니다.
