제주지방법원 2025타경1904. 사건 분류는 다세대이고, 외벽에는 ‘동양맨션’으로 표기되어 있습니다. 등기상 소유자는 이용남이며, 1997.05.30 소유권을 취득했습니다. 과거 한국주택은행·서울은행·하나은행·제주은행 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 현재 권리분석의 기준일은 2025.11.05 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.12.05 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 김선희가 4층 502호에 2018.08.13 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자와 인수금액 미상을 전제로 입찰가를 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도일동 319-17 4층502호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 홍랑길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 동양맨션 |
| 대상면적 | 95.36㎡ |
| 소유자 | 이용남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장지연 / 205,041,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 정보 | 동양맨션 · 18세대 · 1992.08.06 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입자가 핵심
등기상 과거 담보권은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 계산된 말소기준은 2025.11.05 강제경매개시결정이고, 이후 2025.12.05 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기에 드러나지 않는 임차인 권리는 별도입니다. 김선희의 전입일 2018.08.13은 기준일보다 빠르므로, 보증금·확정일자·점유 지속 여부에 따라 매수인 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 4층 502호 | 2018.08.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시장보다 높은 신건 최저가
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 동양맨션의 확인된 거래는 2건이고, 최근 12개월 거래는 2026.05 180,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 이 최근 가격의 112.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 100.86㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 100.86㎡ | 1 | 218,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
전체 평균은 199,000,000원이지만 2022.03의 218,000,000원 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고, 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -17.4%의 하락 추세입니다. 따라서 현재 최저가를 전체 평균과만 비교해 싸다고 평가할 수 없으며, 최근 시세 기준으로는 오히려 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 경매개시결정 · 장지연 | 205,041,095원 | 198,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당은 6,669,095원입니다. 이 배당 모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로, 김선희의 보증금 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 6,669,095원 |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 46,503,495원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 78,371,015원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지·실거래 기준)
- 입지. 제주국제공항 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 331.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 711,900원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구에 포함되고, 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 환금성. 동양맨션은 18세대이고 확인된 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가 180,000,000원으로 과거 218,000,000원보다 낮아 최근 추세는 -17.4%입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선희 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용 상한을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 보증금·점유·배당요구 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 자료만으로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수 없음’을 단정하면 안 됩니다.
- 현재 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 최근 시세보다 저렴하다는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래 대비 -17.4%입니다. 전체 평균 199,000,000원보다 최근 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 시에도 권리위험은 별개. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원으로 내려가지만 임차보증금 인수 여부는 가격 하락만으로 사라지지 않습니다.
- 감정 이용상태 원문 대조. 감정요항표의 층별 이용상태 기재와 경매 대상 4층 502호의 대응관계를 확인하세요.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 담보권은 이미 말소로 표시되고, 2025.11.05 강제경매개시결정 이후 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 투자에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 2018.08.13 전입한 김선희의 보증금·확정일자가 미상이어서 실제 임차인 1명의 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
가격 역시 현재 회차를 지지하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 180,000,000원, 현재 최저가는 202,000,000원으로 112.2%이고 최근 추세는 -17.4%입니다. 즉 현재는 최근 시세 이상인 가격에 미확정 임차인 위험까지 얹혀 있는 구조입니다. 이 사건의 선결조건은 ‘얼마에 쓸 것인가’보다 먼저 김선희의 보증금과 배당·인수 관계를 확정하는 것입니다.
