제주지방법원 2025타경1904. 제주시 용담이동 2718-2, 도로명주소 용문로8길 12에 있는 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 1층·2층 사무소, 3층 단독주택이고 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층, 사용승인일은 2018.04.05입니다. 소유자는 이용남 단독소유입니다.
권리분석의 중심은 2018.05.04 설정된 우정새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 2021.08.17 제주은행 근저당 168,000,000원, 2025.11.05 강제경매개시결정, 2026.07.23 제주특별자치도 압류가 존재하지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1904 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 2718-2 · 용문로8길 12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 현황 이용 | 1층·2층 사무소 · 3층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 · 사용승인 2018.04.05 |
| 토지 | 대 · 319.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 490,400원/㎡ |
| 소유자 | 이용남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 858,226,040원 / 858,226,040원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 205,041,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.05.04 우정새마을금고 근저당입니다. 2021.08.17 설정된 제주은행 근저당과 2025.11.05 강제경매개시결정, 2026.07.23 제주특별자치도 압류는 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 김선희 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 4층 502호 | 2018.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김선희의 전입일은 2018.08.13으로 말소기준일 2018.05.04보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없고 보증금이 미상이어도 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 임차관계가 어떻게 정리됐는지 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 858,226,040원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 858,226,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,982,260원 |
| 1. 근저당 · 우정새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 장지연 | 205,041,095원 | 79,243,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 973,041,095원 중 847,243,780원이 배당되고 125,797,315원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 858,226,040원 | 847,243,780원 | 125,797,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 686,580,832원 | 677,315,024원 | 295,726,071원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 549,264,665원 | 541,372,018원 | 431,669,077원 | 0원 |
유찰돼도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 달라지는 것은 매각대금과 채권자 배당입니다. 신청채권자 장지연은 현재 회차에서도 청구액 205,041,095원 중 79,243,780원만 배당되고, 1회·2회 유찰 시에는 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·이용·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주국제공항 남동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 1층과 2층은 사무소, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 12m 내외, 북측 약 8m 내외, 동측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 319.0㎡의 대지이며 제1종일반주거지역·고도지구(15M이하)입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 적용됩니다.
- 도로 저촉. 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되며 감정평가에서도 도시계획시설도로 저촉 위치·면적·행정상 제한을 재확인하도록 명시했습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김선희의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 이용상태 확인. 공부상 물건 성격과 실제 1·2층 사무소, 3층 단독주택 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 매각 포함·제외물 점검. 조경수·조경석·조경시설·담장·발코니·다락·태양광시설은 포함되고 이동식 컨테이너·전기차 충전시설은 제외됩니다.
- 도시계획시설도로. 토지 일부 저촉의 위치·면적과 실제 이용 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태이므로 858,226,040원을 시세 대비 저가로 가정하지 말고 별도 거래사례를 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 법원 원본서류와 최신 배당요구 상황을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현황 검증은 별개
이 사건은 권리의 순서 자체는 비교적 명확합니다. 2018.05.04 우정새마을금고 근저당이 말소기준이고 뒤의 제주은행 근저당·강제경매·압류는 소멸합니다. 김선희의 전입도 2018.08.13으로 말소기준 이후여서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이것만으로 투자 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 임차 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 하고, 실제 이용은 1·2층 사무소와 3층 단독주택이 혼재합니다. 여기에 토지 일부 도시계획시설도로 저촉 확인도 남아 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 858,226,040원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현황·규제·가격은 확인 후 판단입니다.
