수원지방법원 2025타경42883. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 지하 1층 비101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정요항상 건물은 공장(지식산업센터) 용도이며 비101호의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 조사일 현재는 공실이고 임대관계는 미상으로 확인됐습니다.
권리의 기준점은 2024.06.13 설정된 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 중소기업은행 가압류 16,150,853원, 중소기업은행의 임의경매개시결정과 파주시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42883 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 지1층 비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) 건물 내 제2종근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사투에이치팜 |
| 소유권 취득 | 2024.06.13 · 거래가액 2,133,311,180원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,970,000,000원 / 965,300,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,553,890,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름에는 과거 하나자산신탁 명의의 신탁 및 신탁등기 말소 이력이 있고, 2024.06.13 주식회사투에이치팜으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 공실 상태와 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 실거래 비교는 없다
현재 최저매각가는 965,300,000원으로 감정가 1,970,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 965,300,000원 | 1,042,903,853원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 675,710,000원 | 1,329,597,953원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 472,996,999원 | 1,530,283,824원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 내려가지만 중소기업은행을 포함한 채권자들의 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 채권 총액 1,996,150,853원 중 953,247,000원만 배당되는 구조이고, 소유자 잔여금은 없습니다. 그러나 이 미배당은 가격 경쟁력 판단과는 별개입니다. 실제 응찰가를 정할 때는 주변 지식산업센터·근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 965,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,053,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 953,247,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 16,150,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당은 1,042,903,853원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주위는 공장·상가·업무용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지식산업센터 건물의 지하 1층 비101호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트 평지붕, 지하 2층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2021.01.11입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·화재탐지 및 경보·소화설비, 승객용·화물용 승강기, 각 층 주차장 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측·동측·남측으로 폭 약 20미터·12미터·14미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,306.9㎡, 공시지가 1,760,000원/㎡, 지목 대, 업무용 이용이며 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 지식산업센터와 지하 근린생활시설의 실제 거래를 확인하세요.
- 공실·점유 확인. 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용 상태를 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 2024년 6월부터 2025년 12월까지 24,184,500원 미납 신고가 있고 공용부분은 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리단에 승계 범위를 확인하세요.
- 배당 미배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 1,042,903,853원은 크지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 곧바로 매수인 부담으로 보지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고 비101호의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용할 업종과 건축물 용도의 적합성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·관리비 신고와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 것이 많다
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2024.06.13 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%인 965,300,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 단순 할인율만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 조사일 현재 공실이고 관리비 24,184,500원 미납 신고와 공용부분 승계 가능성도 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·공실·관리비 확인이 승부처인 물건입니다.
