* 배당표상 권리 인수액을 기준으로 한 금액이며, 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능 항목은 포함하지 않습니다.
수원지방법원 2025타경42883. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 지하 1층 비102호입니다. 등기부는 집합건물로 되어 있고, 감정요항표상 건물은 공장(지식산업센터) 용도이며 본건 비102호의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(수리점)입니다. 조사일 현재는 공실입니다. 주식회사투에이치팜이 2024년 5월 22일 매매를 원인으로 거래가액 927,174,820원에 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2024년 6월 13일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 비101호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류 180,000,000원과 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 지1층 비102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 지식산업센터 내 제2종근린생활시설(수리점) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 · 사용승인일 2021.01.11 |
| 소유자 | 주식회사투에이치팜 (2024.05.22 매매 · 거래가액 927,174,820원) |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 423,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,553,890,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 부지 정보 | 토지면적 5,306.9㎡ · 공시지가 1,760,000원/㎡ · 준주거지역 · 업무용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.06.13 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시 중소기업은행 채권이 전액 변제되지 않더라도 그 미회수분 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가 865,000,000원에서 두 차례 유찰돼 데이터상 현재 회차의 최저매각가는 423,850,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 296,695,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 207,686,500원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 423,850,000원 | 417,211,500원 | 1,562,788,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 296,695,000원 | 291,741,270원 | 1,688,258,730원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 207,686,500원 | 203,978,889원 | 1,776,021,111원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 수치는 어디까지나 배당·등기 권리 기준입니다. 본건은 최근 실거래와 직접 비교한 가격 근거 없이 감정가 대비 49%만 확인되는 상태이므로, 그 비율 하나를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,638,500원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 417,211,500원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액 1,980,000,000원 중 417,211,500원이 배당되고 1,562,788,500원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주위는 공장·상가·업무용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지식산업센터 건물 내 지하 1층 비102호이며 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(수리점), 조사일 현재 공실입니다.
- 도로. 부지 북측·동측·남측으로 약 20m·12m·14m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로2류·중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 5,306.9㎡, 공시지가 1,760,000원/㎡이며 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 지하 1층 근린생활시설 공실 상태에 이미 2회 유찰된 이력이 겹치므로, 재매각·임대수요는 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확인. 신고된 미납액은 10,856,870원입니다. 전용부분·공용부분·연체료를 구분해 실제 매수인 부담 가능액을 관리단에 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정요항표상 조사일 현재 공실이지만, 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 집합건축물대장상 비102호 용도는 제2종근린생활시설(수리점)입니다. 사용하려는 업종과 건축물 용도가 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 최저가 423,850,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 매매·임대수요를 별도 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 고덕비즈타워 지하 1층 비101호가 공동담보로 기재돼 있으므로 원등기와 배당관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 1,562,788,500원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 관리비 공용부분 등 별도 부담 가능 항목은 따로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역과 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 운영은 보수적으로”
이 물건은 2024년 6월 13일 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 본건은 지식산업센터의 지하 1층 제2종근린생활시설(수리점)이고 현재 공실이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 관리비도 10,856,870원이 미납 신고돼 공용부분 부담 가능성이 남습니다.
따라서 감정가 865,000,000원에서 최저가가 423,850,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 높게 평가하기보다는, 실제 임대·매매 수요와 관리비 인수 범위를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격·공실·관리비는 보수적 확인. 이 물건의 승부처는 할인율 자체보다 실제 운영 가능성과 환금성을 얼마만큼 검증하느냐에 있습니다.
