제주지방법원 2025타경8990. 서귀포시 안덕면 사계리 2166 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 건물 기호 2-1은 주택, 기호 2-2는 다용도실로 이용 중입니다. 목록2는 공부상 용도가 제조업소이나 현황은 주택이며, 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요할 수 있어 일반 주택 경매보다 확인할 항목이 많습니다.
등기상 말소기준은 2022.04.25 접수된 진주진양농업협동조합의 근저당권 1,800,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 동해삼척태백축산업협동조합 2,400,000,000원, 김포농업협동조합 3,600,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 3건은 2024.11.19 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 말소기준 뒤의 가등기·압류·현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리되지만, 2018년 전입 점유자는 그보다 앞선다는 점이 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2166 · 사계남로 103 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호 2-1 주택 · 기호 2-2 다용도실 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 지상1층 |
| 소유자 | 김명종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 521,305,560원 / 521,305,560원 (신건) |
| 청구금액 | 6,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 참고 | 사계리 2166 · 지목 대 · 562.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
과거 가압류·가처분·압류·근저당·강제경매 등 상당수 권리는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2022.04.25 접수 제17429호 근저당권입니다. 이후 접수된 2022.04.25 가등기, 2023.04.12 제주특별자치도 압류, 2025.10.29 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 인수액은 아직 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정만 | 미상 | 2018.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
유정만의 전입일 2018.03.07은 말소기준권리 2022.04.25보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 회차의 실질취득비용을 521,305,560원으로 고정해서는 안 됩니다.
③ 제시외 건물·법정지상권 — 가격보다 먼저 확인할 부분
매각물건명세서에는 감정평가서의 제시외 건물 중 ㄱ~ㄷ은 매각 포함, ㄹ~ㅅ은 매각 제외로 정리돼 있습니다. 그리고 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
또한 목록1은 조경수·담장·돌담 등을 포함해 평가했고, 목록2는 외부계단 등을 포함해 평가했습니다. 목록2의 부속건물 변소 2㎡는 멸실 상태로 기재돼 있습니다. 공부와 현황이 완전히 일치하는 단순 토지·주택 물건으로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 521,305,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,613,056원 |
| 1. 진주진양농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 513,692,504원 |
| 2. 동해삼척태백축산업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 김포농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,800,000,000원 대비 현재 회차의 채권자 배당은 513,692,504원, 미배당은 7,286,307,496원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산이며, 2024.11.19 근저당권 이전등기가 존재하므로 실제 배당권자 표시는 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사계리복지회관 남동측 인근으로 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건으로 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 2-1은 주택, 기호 2-2는 다용도실로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 목록2는 공부상 제조업소이나 현황 주택이며, 기호 16·17은 공부상 지목 답이나 현황 전입니다.
- 농지취득자격증명. 토지 기호 3·4·10~21은 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단되며 관할 관청 재확인이 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 중심으로 자연취락지구, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 토지 참고. 사계리 2166 토지는 지목 대, 562.0㎡, 공시지가 240,000원/㎡, 평지·자루형·세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유정만 보증금 확인. 전입일은 2018.03.07로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 생기면 낙찰가 외 추가 인수액이 발생할 수 있으므로 최저가만으로 총 취득비용을 판단하지 마세요.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물 ㄹ~ㅅ의 소유관계·토지와의 관계·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 대조. 갑구 20번 소유권이전청구권가등기는 데이터상 후순위 소멸이지만 담보가등기 종류 확인 필요가 별도로 표시돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 기호 3·4·10~21은 관할 관청의 필요 여부를 재확인하세요.
- 현황·공부 차이. 제조업소→주택, 답→전 등 차이가 있으므로 인허가·이용관계를 확인하세요.
- 배당권자 확인. 2024.11.19 세 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기된 점을 배당요구·채권관계 원문과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 제외 범위를 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 5.21억”보다 중요한 것은 인수 범위다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가등기·압류·경매개시결정 자체는 데이터상 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 2018.03.07 전입한 유정만은 말소기준인 2022.04.25보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
여기에 매각 제외 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명, 일부 토지의 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이까지 겹칩니다. 감정가와 최저가가 521,305,560원으로 같다는 사실보다 먼저, 임차보증금과 제시외 건물의 법적 관계를 확정해야 하는 물건입니다. 가격은 신건, 권리는 확인형. 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
