제주지방법원 2025타경8990. 서귀포시 안덕면 사계리 2166 일대의 토지와 건물에 관한 경매입니다. 건물은 공부상 제조업소로 표시된 부분이 있지만 실제로는 주택과 다용도실로 이용되고 있습니다. 감정가 약 5.21억원에서 한 차례 유찰되며 현재 최저가는 약 3.65억원이 됐습니다.
등기부에서 말소기준으로 잡힌 것은 2022.04.25. 진주진양농업협동조합 근저당권입니다. 동일한 날 동해삼척태백축산업협동조합과 김포농업협동조합의 근저당도 설정됐고, 이후 채권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이들 근저당권은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다.
하지만 근저당권 말소와 매수인 위험 해소는 별개입니다. 유정만은 말소기준보다 앞선 2018.03.07. 전입신고 내역이 있고, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 여기에 매각에서 제외되는 건물과 법정지상권 문제가 얽혀 있어 일반적인 주거용 부동산보다 권리분석과 현장조사의 중요성이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2166 도로명주소: 사계남로 103 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 제조업소, 현황 주택 및 다용도실 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 지상 1층 |
| 소유자 | 김명종 · 2010.04.21. 소유권이전 · 단독소유 |
| 감정가 | 521,305,560원 |
| 최저매각가 | 364,914,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 6,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 2022.04.25. 을구 20번 (1) 근저당권 · 진주진양농업협동조합 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 전입 조사 | 유정만 · 2018.03.07. 전입 · 보증금 미상 |
| 토지 참고 | 사계리 2166 토지면적 562㎡ · 계획관리지역 · 지목 대 |
토지면적 562㎡는 사계리 2166 필지의 토지 현황 수치입니다. 전체 매각목록의 필지별 면적·포함 범위는 별도로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 위험은 남는다
핵심은 2022.04.25. 말소기준권리입니다. 그 이전의 소유권 관련 연혁 및 이미 말소된 과거 근저당권은 현재의 인수권리와 구별해야 합니다. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 말소될 것으로 분석되지만, 선순위 전입에 기초한 임차권 가능성과 매각 제외 건물의 법정지상권 문제는 따로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2018년 전입을 가볍게 볼 수 없다
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유·전입 관련 인물은 유정만 1명입니다. 전입일은 2018.03.07.로, 말소기준 근저당권 설정일인 2022.04.25.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 실제 점유 형태가 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유정만 점유 부분 미상 |
2018.03.07. | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 위험 |
대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 매각대금보다 크며 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 이런 경우 입찰가가 내려가더라도 잔여 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서 표시된 인수액 0원은 이 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
③ 법정지상권·제시외 건물 — 물건의 핵심 위험
매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있고, 이와 관련해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 취지가 명시되어 있습니다. 이는 근저당권의 소멸 여부와 별도로 검토해야 하는 문제입니다.
| 구분 | 감정·매각 내용 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 조경수·담장·돌담 등 포함 평가 | 매각 범위 확인 |
| 목록 2 | 외부계단 등 포함 평가 | 현황과 공부 비교 |
| 제시외 ㄱ~ㄷ | 매각에 포함 | 구조·위치·점유 확인 |
| 제시외 ㄹ~ㅅ | 매각 제외 | 소유관계·법정지상권 성립 가능성 |
| 목록 2 용도 | 공부상 제조업소 · 현황 주택 | 실제 이용과 공부상 용도 차이 |
| 부속건물 | 변소 2㎡ 멸실 | 공부 정리 여부 |
현재 성립 여부가 불분명하므로 어느 쪽으로도 확정할 수 없습니다. 제시외 건물의 실제 위치, 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계 변동, 매각 포함 여부를 원본 기록과 현장에서 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,908,796원 |
| 1. 진주진양농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 359,005,204원 |
| 2. 동해삼척태백축산업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 김포농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 7,800,000,000원 | 359,005,204원 |
| 미배당 채권 합계 | — | 7,440,994,796원 |
집행비용은 약 1.6% 추정입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임대차 관계 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액은 변동될 수 있습니다.
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 5,908,796원을 공제하면 근저당권 배당재원은 359,005,204원입니다. 이 금액이 앞선 근저당권에 배당되는 것으로 계산돼 후순위 근저당권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액도 0원입니다.
미배당 채권 합계는 7,440,994,796원으로 크지만, 이 금액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매각으로 말소되는 근저당 채권의 미배당액과, 별도로 인수될 수 있는 임차보증금 등은 반드시 구분해야 합니다. 이 물건에서는 유정만 관련 인수액의 확정이 아직 불가능합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락과 위험은 별개
현재는 1회 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 추가 유찰 시 최저매각가가 내려가는 시나리오가 제시되어 있지만, 권리 문제가 해결되지 않는다면 낮아진 입찰가만으로 경제성을 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% | 364,914,000원 | 359,005,204원 | 7,440,994,796원 |
| 2회 유찰 · 49% | 255,439,799원 | 251,063,642원 | 7,548,936,358원 |
| 3회 유찰 · 34% | 178,807,859원 | 175,504,549원 | 7,624,495,451원 |
이 사건에서는 보증금이 미상이고 법정지상권도 확정되지 않았으므로, 어느 유찰 시나리오에서도 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 안덕면 사계리 사계리복지회관 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·숙박시설·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있으며 제반 차량 접근이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 지상 1층 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물로, 주택과 다용도실로 이용되고 있습니다. 급배수·위생설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2는 공부상 제조업소이나 현황 주택입니다. 기호 16·17은 공부상 답이지만 현황 전으로 조사됐습니다. 부속건물 변소 2㎡는 멸실된 상태입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연취락지구·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등 토지별 지정 사항이 있습니다. 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 제주지역의 토지이용 규제가 확인됩니다.
- 토지 현황. 사계리 2166 토지는 면적 562㎡, 지목 대, 평지·자루형·세로한면(가) 도로접면으로 표시되어 있으며 공시지가는 240,000원/㎡입니다.
- 농지취득자격증명. 토지 기호 3·4 및 10~21은 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단되어 해당 관청의 재확인이 요구됩니다. 관련 서류의 필요 여부와 확보 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 실제 주택 이용과 공부상 용도의 차이, 다수 토지의 농지 관련 검토, 제시외 건물과 법정지상권 불확실성으로 인해 일반 주택과 같은 기준으로 재매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.
감정가 대비 할인율 자체보다 이러한 불확실성이 실질취득비용과 향후 이용·처분 가능성에 어떤 영향을 주는지가 중요합니다. 현재 정보만으로는 안전한 인수액이나 적정 응찰가를 산정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유정만의 임대차 사실관계. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 임대차 개시와 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 구분. 2018.03.07. 전입일만으로 인수 확정을 내려서는 안 됩니다. 주택 인도·점유 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차인이 대항력과 미배당 보증금을 갖는 것으로 확인되면, 낙찰가에 실제 인수액을 합산해 가격 판단을 다시 해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 주식회사사계더마루 가등기의 담보 목적, 원인서류, 말소기준권리와의 관계, 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 매각 제외 제시외 건물 ㄹ~ㅅ의 소유관계와 토지·건물의 소유 이력, 실제 배치 및 존속 권원을 확인해야 합니다.
- 매각목록별 범위 확인. 포함 제시외 건물 ㄱ~ㄷ과 제외 건물 ㄹ~ㅅ을 구분하고, 목록 1·2 및 토지별 매각 범위를 도면과 대조해야 합니다.
- 농지 관련 요건. 기호 3·4, 10~21의 농취증 필요 여부 및 발급 가능성을 관할 관청에서 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 공부상 제조업소와 실제 주택 이용의 차이, 멸실된 변소 2㎡의 공부 정리 여부를 점검해야 합니다.
- 배당과 채권양도. 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 이전 내역, 실제 채권액과 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 유사한 토지·건물의 거래사례와 현황 이용가치를 조사하고, 임차보증금 인수 및 권리 분쟁비용을 반영한 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%는 안전마진이 아니다”
서귀포시 사계리 2166 경매는 숫자만 보면 감정가 521,305,560원에서 최저가 364,914,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 평가할 수 없습니다.
말소기준 근저당권과 후순위 담보권은 매각으로 소멸되는 구조지만, 2018년에 전입한 유정만의 임차관계는 확정되지 않았습니다. 또한 매각 제외 제시외 건물에 관한 법정지상권, 소유권이전청구권가등기의 성격, 농지취득자격증명 관련 사항이 여전히 검토 대상입니다.
결론은 적극 입찰보다 정밀 실사가 우선입니다. 전입자의 실제 대항력 및 보증금, 제시외 건물의 권원, 농지 관련 매수 요건을 확인하지 않은 상태에서는 실질취득가액을 확정할 수 없습니다. 가격이 더 내려가더라도 이러한 법률·이용상 제약이 자동으로 해소되지는 않습니다.
이 물건의 승부처는 할인율이 아니라, 낙찰 후 무엇을 실제로 취득하고 무엇을 부담하는지 확정하는 데 있습니다. 현재로서는 고위험·보수적 접근이 적절합니다.
