63,455,000원
수원지방법원 2025타경43165. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 9층 924호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사에스디홈이엔씨이고, 2021.07.01. 매매를 원인으로 거래가액 165,600,000원에 취득한 등기가 2021.08.25. 접수됐습니다. 같은 날 설정된 서안성농업협동조합 근저당의 채권최고액은 342,000,000원이며 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 박명분 근저당 20,000,000원, 국 압류, 평택시 압류, 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 송성용이 보증금 5,000,000원으로 전입돼 있으나 전입일이 2024.01.10.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43165 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 9층 924호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상10층 중 9층 · 사용승인일 2020.10.29. |
| 소유자 | 주식회사에스디홈이엔씨 · 거래가액 165,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서안성농업협동조합 / 300,294,194원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.12.17. 설정된 우리은행 근저당은 2021.08.25. 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 서안성농업협동조합 근저당입니다. 이후 박명분 근저당, 국·평택시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송성용 | 미상 / 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
송성용의 전입일은 2024.01.10.로 말소기준일 2021.08.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금 5,000,000원을 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 위치 — 3회 유찰, 감정가 34%
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 63,455,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가 34% 수준으로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 44,418,500원, 5회 유찰 시 31,092,949원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,190원 |
| 2. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 342,000,000원 | 61,912,810원 |
| 3. 근저당 · 박명분 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 362,000,000원 중 채권자 배당액은 61,912,810원, 미배당은 300,087,190원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근이며, 공장(지식산업센터), 상업용빌딩, 각종 근린생활시설, 주상용건물 및 다세주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복3차선, 남서측·북서측 왕복4차선 도로와 접하고 남동측에는 소로의 포장도로가 접합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하2층 지상10층 건물 중 9층입니다. 사용승인일은 2020.10.29.입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지의 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 63,455,000원이 감정가의 34% 수준이라도 실거래 비교 없이 저가라고 단정하지 말고 실제 거래 사례를 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 재확인. 송성용의 전입은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만, 점유부분·용도·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 세금 배당 확인. 국과 평택시의 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중이므로 현장 이용상태와 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 내용과 최신 권리변동을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.25. 서안성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 송성용도 2024.01.10. 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 63,455,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 현재 금액이 시장가격 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
