수원지방법원 2025타경43165. 경기도 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 9층 924호입니다. 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 지하 2층·지상 10층 규모 건물의 9층에 위치하며, 2020년 10월 29일 사용승인을 받았습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사에스디홈이엔씨입니다. 이 법인은 2021년 8월 25일 거래가액 165,600,000원에 소유권을 취득했습니다.

이후 서안성농업협동조합 명의의 채권최고액 342,000,000원 근저당권이 설정되었고, 박명분의 후순위 근저당권, 국세 및 지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 서안성농업협동조합이 임의경매를 신청했으며 청구금액은 300,294,194원입니다. 현재 최저매각가가 감정가에 비해 크게 낮아진 만큼, 권리 정리 여부와 함께 반복 유찰의 원인 및 해당 지식산업센터의 매각 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

권리분석의 중심은 2021년 8월 25일 접수된 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 342,000,000원이며, 본건 924호와 925호가 공동담보로 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

앞서 설정되었던 우리은행의 채권최고액 318,000,000원 근저당권은 2021년 8월 25일 이미 말소되었습니다. 따라서 말소기준 이전에 설정되었다는 이유만으로 이를 매수인이 인수한다고 보아서는 안 됩니다. 최초 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

말소기준 이후 설정된 박명분의 근저당권 20,000,000원, 평택세무서 관련 압류, 평택시 압류 및 임의경매개시결정 등기는 모두 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 세금채권의 배당 우선순위는 별개의 문제이므로, 당해세 및 체납세금의 실제 배당 반영 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 송성용 1명입니다. 보증금은 5,000,000원, 전입신고일은 2024년 1월 10일입니다. 말소기준권리인 2021년 8월 25일보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 현재 확인되지 않습니다. 다만 인도명령 또는 명도협의 과정에서 점유자와의 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 별도로 고려해야 합니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 약 24%

현재 최저매각가는 44,419,000원으로 감정가 185,000,000원의 약 24.01%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 것은 사실이지만, 감정가와 실제로 거래 가능한 시장가격은 다를 수 있습니다.

지식산업센터는 입주 가능 업종, 실사용 수요, 임대수익률, 공실 및 관리비 부담에 따라 가치 차이가 클 수 있습니다. 본건의 최근 실거래가나 동일 건물 유사 호실의 실제 매매가격은 확인되지 않아, 현재 최저매각가가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

후속 회차는 유찰이 계속된다는 가정하의 시나리오입니다. 실제 회차 및 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 인수액은 현재 분석 결과를 적용했으며 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)

현재 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 배당 대상 담보채권의 채권최고액 합계는 362,000,000원이며, 매각대금이 이에 크게 못 미쳐 후순위 채권자에 대한 배당은 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 2.7%를 적용한 추정치입니다. 담보채권의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당이며, 실제 채권원리금·공동담보 배당관계·당해세·체납세금·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되어야 합니다. 따라서 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 평택시 고덕동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사 규모의 공장(지식산업센터), 상업용 빌딩, 근린생활시설, 주상용 건물 및 다세대주택이 혼재합니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.10.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 치장벽돌 등으로 마감되어 있으며, 페어글라스 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 공용 위생·급배수설비, 옥내소화전, 엘리베이터, 화재경보설비, 주차설비 및 천정부착형 에어컨설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측 왕복 3차선, 남서측 및 북서측 왕복 4차선 포장도로와 접하고 남동측으로 보행자도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역, 택지개발지구 등 관련 규제사항이 기재되어 있으므로 실제 사용 가능 업종과 시설 운영 조건을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 본건의 감정상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 이미 4회 유찰되었다는 점을 고려하면 일반 주거용 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다. 동일 건물의 거래·임대 사례를 통해 별도 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대시세 확인. 에이스퍼스트고덕 924호와 면적·층·이용상태가 유사한 호실의 최근 매매가격과 실제 임대차 계약조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 4회 유찰 원인 파악. 지식산업센터의 공실, 업종 제한, 임대수요, 관리비, 매도 가능성을 확인해야 합니다. 장기간 유찰의 원인을 이해하지 못한 상태에서 응찰하는 것은 위험합니다.
• 점유·명도 확인. 송성용의 보증금은 5,000,000원이며 전입일은 2024.01.10입니다. 대항력은 없는 것으로 분석되지만 점유 부분·실제 사용 용도·임대차계약 및 명도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 925호가 공동담보로 설정되어 있습니다. 두 호실의 담보관계와 공동담보권자의 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 평택세무서 및 평택시 압류가 등기되어 있습니다. 체납세금의 배당 우선순위와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 부대비용을 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 입주 가능 업종 확인. 지식산업센터는 법령·관리규약·용도에 따른 입주 및 사용 제한이 있을 수 있으므로, 입찰 목적에 맞는 사용이 가능한지 검토해야 합니다.
• 후속 회차는 가격만으로 판단 금지. 5회 유찰 시 31,093,299원, 6회 유찰 시 21,765,309원 시나리오가 있으나, 최저가가 낮아진다고 시장가치나 환금성이 개선되는 것은 아닙니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리규약 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%라도, 싸다는 증거는 아니다”

평택 에이스퍼스트고덕 924호는 등기상 매수인 인수 위험이 낮게 분석되는 지식산업센터입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 담보권·압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 실제 임차인 송성용의 전입일 역시 말소기준보다 늦습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단에서는 이야기가 달라집니다. 감정가 185,000,000원에서 시작한 경매가 4회 유찰되어 44,419,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 이 물건의 가격과 수요를 면밀히 조사해야 한다는 신호입니다.

지식산업센터는 실제 사용하는 기업의 수요, 공실 가능성, 입주 제한, 임대수익 및 매각 가능성이 중요합니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격상 이익을 예상해서는 안 됩니다. 권리 부담은 제한적이지만, 가격 검증과 환금성 검증은 아직 필수입니다.