수원지방법원 2025타경43165. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 9층 925호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 건물은 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트구조입니다. 소유자는 주식회사에스디홈이엔씨이고, 2021.08.25 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 165,600,000원입니다.
같은 날 설정된 서안성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 342,000,000원이며, 이후 박명분 근저당권과 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 채권최고액이 크고 배당 부족액이 발생한다는 사실 자체가 낙찰자에게 채무가 승계된다는 의미는 아닙니다.
이번 물건의 핵심은 가격입니다. 감정가 대비 최저가가 상당히 낮지만, 실거래가와 임대수익에 의한 가치 검증 없이 단순 할인율만 보고 투자할 수는 없습니다. 특히 4회 유찰에 이른 배경과 실제 점유·이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 제9층 제925호 도로명: 경기도 평택시 고덕중앙로 290 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 중 9층 |
| 사용승인일 | 2020.10.29 |
| 소유자 | 주식회사에스디홈이엔씨 |
| 소유권 취득 | 2021.08.25 · 등기상 거래가액 165,600,000원 |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 44,419,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 서안성농업협동조합 |
| 청구금액 | 300,294,194원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 서안성농업협동조합 근저당권 |
| 임차인 | 송성용 · 보증금 5,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유 확인은 필수
권리관계에서 중요한 것은 기존에 말소된 권리와 매각으로 소멸하는 권리를 구별하는 것입니다. 최초 소유권보존 당시의 하나자산신탁 신탁등기와 우리은행 근저당권은 이미 말소되었습니다.
현재 경매의 말소기준은 2021.08.25 설정된 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 박명분 근저당권과 경매개시결정, 평택세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 조세채권의 배당순위·당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 송성용의 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송성용 점유 부분·용도 미상 |
2024.01.10 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 송성용 1명입니다. 전입신고일은 2024.01.10으로, 말소기준권리 설정일인 2021.08.25보다 늦습니다. 따라서 조사상 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.
임차보증금은 5,000,000원이지만 확정일자·배당요구 여부와 점유 부분이 명확하게 확인되지 않습니다. 보증금이 존재한다고 해서 해당 금액을 매수인 인수액으로 그대로 더하는 것은 적절하지 않습니다. 현재의 예상 인수액은 0원이지만, 임차인의 실제 점유 권원과 명도 절차는 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세 검증은 별개
이 물건은 감정가 185,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 44,419,000원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준으로 내려온 상태이며, 단순히 감정가와 비교하면 큰 폭으로 하락한 가격입니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 현재 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 실제 매매사례와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 최저매각가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 사업용 집합건물은 사용 가능성, 임차 수요, 관리비 및 향후 처분 가능성이 실질 가치 판단에 중요합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% |
44,419,000원 | 43,219,458원 | 318,780,542원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
31,093,299원 | 30,133,620원 | 331,866,380원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
21,765,309원 | 20,973,533원 | 341,026,467원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오의 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다. 실제 유찰 여부, 매각가, 배당순위, 집행비용 및 인수관계는 변동될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,199,542원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 342,000,000원 | 43,219,458원 |
| 2. 근저당 · 박명분 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 44,419,000원에서 집행비용 1,199,542원을 제외하면 서안성농업협동조합에 43,219,458원이 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자 박명분의 배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
배당표상 채권최고액 합계는 362,000,000원, 채권자 예상배당액은 43,219,458원으로, 미배당액은 318,780,542원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 산정한 부족액이며, 실제 확정 채무잔액이나 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않습니다.
집행비용은 추정치입니다. 국의 압류에 따른 조세채권, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당금액과 순위가 달라질 수 있습니다. 인수액 0원은 확인된 권리관계와 제시된 시나리오에 따른 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사 규모의 지식산업센터, 상업용 빌딩, 근린생활시설, 주상용 건물과 다세대주택 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 상태. 2020.10.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 강화유리 및 치장벽돌 등의 마감, 창호는 페어글라스 구조입니다. 엘리베이터·소방·주차·급배수설비 및 천정부착형 에어컨설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로 접근. 북동측 왕복 3차선, 남서측 및 북서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 남동측에는 보행자도로가 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등 규제사항이 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 고시도 기재되어 있으므로 실제 적용 범위는 확인해야 합니다.
- 토지·공부. 토지면적은 10,577.2㎡, 공시지가는 2,324,000원/㎡이며 부정형 평지의 업무용 토지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 토지면적은 건물 부지 전체의 면적으로, 해당 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 일반 주거용 아파트와는 수요층과 가치평가 기준이 다르므로, 용도에 맞는 실제 이용 가능성 및 향후 매수·임차 수요를 중점적으로 확인해야 합니다. 실거래 비교가 없는 상태에서 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 44,419,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 지식산업센터의 매매사례와 임대료를 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 반복 유찰의 이유가 가격, 공실, 이용 제한, 건물 상태, 관리비 또는 수요 부족과 관련되는지 확인하세요. 유찰 횟수만으로 특정 원인을 확정할 수는 없습니다.
- 송성용 임차인. 보증금 5,000,000원, 전입일 2024.01.10입니다. 대항력은 없는 것으로 조사되어 있지만 확정일자·배당요구 여부와 점유 부분이 미상입니다. 임대차계약 및 실제 점유관계를 대조하세요.
- 명도 및 사용 현황. 감정상 지식산업센터로 이용 중인 건물입니다. 해당 925호의 실제 사용자, 사업장 운영 상태, 출입 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 서안성농업협동조합 및 박명분 근저당권에 제924호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 처분 및 배당에 미치는 영향을 확인하되, 이번 매각 대상인 제925호와 혼동하지 마세요.
- 압류·조세채권. 2026.01.15 평택세무서장에 의한 압류가 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리와 실제 세금 배당순위는 구별해야 하며, 당해세 및 관련 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 정기 관리비 및 시설 운영비를 관리 주체에 확인하세요.
- 용도·규제. 공장(지식산업센터) 용도에 따른 사용·임대·입주 제한과 해당 호실에서 가능한 업종을 확인하세요. 용도변경이나 주거 사용 가능성을 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 현장 실사. 호실 내부 상태, 공실 여부, 설비 작동, 누수 및 건물 공용시설의 유지관리 상태를 점검하세요.
- 입찰 공고·원본 확인. 매각기일 2026.10.26의 실제 진행 여부와 입찰보증금, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 최종 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건은 권리상 인수 부담이 크지 않은 것으로 추정되는 지식산업센터 경매입니다. 서안성농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하며, 임차인 송성용의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 소멸 구조가 명확하다는 이유만으로 투자 가치까지 높게 볼 수는 없습니다. 감정가 185,000,000원에서 44,419,000원까지 하락했지만 이는 어디까지나 감정가 대비 가격 변화입니다. 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 볼 근거는 부족합니다.
4회 유찰된 사업용 부동산인 만큼 점유·명도 문제와 더불어 실제 이용 가능성, 임대 수요, 공실 부담, 향후 매각 가능성을 확인해야 합니다. 특히 조세채권과 임차인의 우선변제 여부, 공동담보 관련 사항도 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 대체로 긍정적이나, 가격과 환금성은 검증이 필요하다는 것입니다. 최저가가 크게 낮아진 사실보다는 해당 지식산업센터를 실제 얼마의 가치로 평가할 수 있는지가 최종 입찰 판단의 기준이 되어야 합니다.
