수원지방법원 2025타경43165. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 9층 925호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2021.08.25. 서안성농업협동조합 근저당권 342,000,000원입니다. 이후 설정된 박명분 근저당권 20,000,000원, 임의경매개시결정, 평택세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 63,455,000원으로 감정가 185,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 특히 이미 3회 유찰된 사실 자체가 현재 가격·용도에 대한 시장의 반응을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43165 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 9층 925호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2020.10.29 |
| 소유자 | 주식회사에스디홈이엔씨 |
| 소유권 취득 | 2021.08.25 · 거래가액 165,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 약 34.3% |
| 신청채권자 / 청구액 | 서안성농업협동조합 / 300,294,194원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.08.25. 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2024.02.28. 박명분 근저당권, 2025.12.08. 임의경매개시결정, 2026.01.15. 국 압류는 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2020.12.17. 설정됐던 우리은행 근저당권은 2021.08.25. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송성용 | 미상 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 송성용 1명입니다. 전입일은 2024.01.10.으로 말소기준일 2021.08.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원이며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 파악되며, 이 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,542,190원 |
| 2. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 342,000,000원 | 61,912,810원 |
| 3. 근저당 · 박명분 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,455,000원을 가정하면 집행비용 1,542,190원을 제외한 61,912,810원이 서안성농업협동조합에 배당되고, 박명분 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 362,000,000원 대비 미배당은 300,087,190원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가 63,455,000원은 감정가 185,000,000원의 약 34.3%입니다. 다음 회차 가정은 44,418,500원, 그 다음은 31,092,949원으로 제시되어 있습니다. 그러나 현재 자료에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 63,455,000원 | 300,087,190원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,418,500원 | 318,781,033원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,092,949원 | 331,866,724원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주택이나 아파트가 아닙니다.
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근으로, 유사 규모 공장·지식산업센터, 상업용 빌딩, 근린생활시설, 주상용건물 및 다세주택이 혼재하며 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복3차선, 남서측·북서측 왕복4차선 도로와 접하고 남동측으로 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공용위생, 급·배수, 옥내소화전, 엘리베이터, 화재경보, 주차 및 천정부착형 에어컨 설비가 있습니다.
- 환금성. 현재까지 3회 유찰된 지식산업센터 물건입니다. 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 환금성이나 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 송성용의 점유부분·이용관계가 미상이므로 현장 점유와 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 임차인 권리. 전입일은 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 여부와 명도 가능성은 원문 서류로 대조하세요.
- 세금 압류. 2026.01.15. 평택세무서장 압류가 있으므로 실제 배당에서는 당해세 여부와 배당순서를 원문으로 확인해야 합니다.
- 공동담보. 서안성농업협동조합 근저당과 박명분 근저당은 924호와 공동담보로 기재되어 있으므로 배당과 채권 회수 관계를 함께 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰하지 말고 동일 건물·동일 용도의 실제 매매가와 임대수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.25. 서안성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 송성용도 2024.01.10. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 어려움은 가격과 환금성에 있습니다. 지식산업센터 물건이 이미 3회 유찰돼 63,455,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 편, 가격 매력은 미확인입니다. 권리의 단순함만으로 등급을 높이기보다는 반복 유찰과 용도 특성을 반영해 보수적으로 접근할 사건입니다.
