인천지방법원 2025타경35373. 김포 장기동 청송마을중흥에스-클래스 602동 10층 1002호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 말소기준권리는 2018.08.01 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 페퍼저축은행 근저당권, 임의경매개시결정 2건, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격을 먼저 봐야 합니다. 현재 신건 최저가는 541,000,000원인데, 동일 단지 유사면적 최근 12건의 평균 거래가는 454,583,333원, 최신 거래가는 465,000,000원입니다. 데이터가 계산한 최근 시세 대비 비율도 119.0%입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1866-1 청송마을중흥에스-클래스 602동 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김형준 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 541,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 236,727,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 / 규모 | 청송마을중흥에스-클래스 · 1,007세대 · 2012.02.08 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유관계 자체를 단정할 수는 없습니다. 현재 배당표에는 임차인 배당이나 매수인 인수액이 잡혀 있지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 이후의 페퍼저축은행 근저당권, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 541,000,000원은 최근 거래권보다 높다
청송마을중흥에스-클래스의 유사면적 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 454,583,333원이고, 최신 거래는 2026.08 465,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 107.22㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 112.47㎡ | 11 | 472,000,000원 |
| 2026.08 | 107.59㎡ | 18 | 473,000,000원 |
| 2026.07 | 107.59㎡ | 17 | 447,000,000원 |
| 2026.07 | 107.59㎡ | 11 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 112.47㎡ | 4 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 107.22㎡ | 5 | 453,000,000원 |
| 2026.07 | 107.58㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 20 | 471,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 112.47㎡ | 5 | 458,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 17 | 440,000,000원 |
| 평균 | 112.4662㎡ 기준 | 12건 | 454,583,333원 |
최근 12건은 430,000,000원~473,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 신건 최저가 541,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 119.0%이고 최신 거래 465,000,000원 및 표본 최고 거래 473,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에는 시세보다 저렴하다는 표현을 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,810,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 380,400,000원 | 197,190,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 142,875,963원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 859,275,963원 중 예상 배당은 533,190,000원, 미배당은 326,085,963원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 푸른솔중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·각급 학교·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 단지 북동측 및 서측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상25층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 고도지구, 성장관리권역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형, 중로한면이며 공시지가는 2,387,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,007세대 단지이고 최근 12건의 거래가 확인되지만, 현재 경매 최저가는 최근 거래권보다 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 541,000,000원은 최근 12개월 평균 454,583,333원의 119.0%입니다. 신건 단계에서는 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 432,800,000원, 2회 유찰 시 346,240,000원으로 제시되어 있으므로 회차별 가격을 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태는 입찰 전 확인 대상입니다.
- 근저당 변경. 국민은행 근저당은 최초 336,000,000원 설정 후 2021.02.02 채권최고액 296,700,000원 변경등기가 있으므로 원본 등기사항과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 시나리오 미배당액 326,085,963원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리 이후 현재 남아 있는 권리들이 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원인 점이 장점입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득 541,000,000원은 최근 12개월 평균 454,583,333원의 119.0%이며, 최신 거래 465,000,000원도 웃돕니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로 제시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 현재 최저가가 낮아 보인다는 이유로 점수를 높일 사건은 아닙니다.
