인천지방법원 2025타경35373. 경기도 김포시 장기동 한강신도시에 있는 청송마을중흥에스-클래스 602동 10층 1002호 아파트입니다. 등기부상 한강신도시중흥에스-클래스 파크애비뉴로 표시되는 단지이며, 1,007세대 규모입니다. 비교 대상으로 확인되는 전용면적은 112.4662㎡입니다.

소유자 김형준은 2018년 7월 12일 매매계약을 체결하고 같은 해 8월 1일 거래가 402,500,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 336,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 저축은행 담보권과 여러 압류·경매절차를 거쳐 현재 임의경매가 진행 중입니다.

핵심은 2018년 국민은행 근저당이 말소기준권리라는 점입니다. 뒤에 설정된 페퍼저축은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 배당채권이 모두 변제된다는 것은 다릅니다. 이번 최저가 시나리오에서는 채권자 미배당이 상당히 발생합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준

권리 구조의 중심은 2018.08.01 설정된 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 336,000,000원이었지만, 2021.02.02 변경등기로 296,700,000원이 되었습니다. 이 변경은 실제 배당액을 확인할 때 반드시 반영해야 할 사항입니다.

후순위 페퍼저축은행 근저당의 채권최고액은 380,400,000원이며, 뒤에 기입된 신용보증기금 가압류의 청구금액은 142,875,963원입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이미 말소된 시티해양건설·모아저축은행·오에스비저축은행의 담보권은 현재 유효한 인수 권리로 취급하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮은 3.787억

한강신도시중흥S-클래스파크애비뉴의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가는 455,750,000원입니다. 현재 최저가 378,700,000원은 이 평균의 83.1%입니다. 최신 거래인 2026년 9월 거래가 454,000,000원보다도 낮습니다.

다만 비교 거래에는 전용 107.22㎡·107.58㎡·107.59㎡·112.47㎡가 혼재합니다. 대상 물건 전용 112.4662㎡와 완전히 같은 면적만의 평균이 아니므로 층·향·면적·실내 상태 차이를 감안해 가격 메리트를 해석해야 합니다.

실거래 가격은 430,000,000원~473,000,000원 범위에 있습니다. 감정가 541,000,000원은 이 거래 구간보다 높은 수준이지만, 한 차례 유찰로 최저가가 378,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래와 비교한 할인 폭이 확인되므로, 현재 최저가에는 가격상 메리트가 존재합니다.

특히 대상과 전용면적이 가까운 112.47㎡ 거래도 2026년 6월 458,000,000원, 7월 448,000,000원, 8월 472,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 이들 거래가보다 낮습니다. 다만 실제 낙찰가가 경쟁으로 상승하면 그만큼 할인 폭은 줄어듭니다.

③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 국민은행 근저당에 우선 배당하고, 남는 금액을 후순위 페퍼저축은행에 배분하는 구조입니다. 채권액·배당액은 확정 배당표가 아닌 계산상 추정치입니다.

집행비용 6,101,800원을 제외한 채권자 예상배당은 372,598,200원입니다. 채권총액 859,275,963원 대비 미배당액은 486,677,763원으로 추정됩니다. 당해세·우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 배당 부족은 커진다

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 매각대금·배당 비교입니다. 다음 금액은 유찰 가정에 따른 시나리오이며, 실제 매각기일이나 최저매각가 확정을 의미하지 않습니다.

유찰이 누적될수록 매수인의 명목 취득가격은 내려가지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액은 늘어납니다. 현재 산정에서는 모든 회차에서 인수액이 0원으로 표시되므로 미배당 증가가 곧 매수인의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 다만 선순위 대항력 임차인이 뒤늦게 확인된다면 실질취득비용은 별도로 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 푸른솔중학교 동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설이 분포하는 주거지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 아스팔트슁글지붕의 지상 25층 아파트입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 외곽이 공도에 접하며 북동측과 서측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 공항 관련 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역, 교육환경 보호구역 등 규제가 표시되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다. 지정기간 및 실제 적용 여부는 관할 부서에서 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,387,000원/㎡로 기재되어 있으며, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 별도로 표시되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,007세대 단지이며 최근 유사면적 거래가 확인됩니다. 실거래 범위는 430,000,000원~473,000,000원으로 개별 층과 전용면적에 따른 가격 차이가 존재합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 변경 확인. 국민은행 채권최고액이 최초 336,000,000원에서 296,700,000원으로 변경된 등기 내용을 재확인하고, 실제 채권잔액·양도·승계관계와 예상배당을 대조하세요.
• 복수 경매절차 확인. 2025타경35373 외에 2026타경30336 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 병합·중복절차 및 진행 상태를 법원 기록에서 확인하세요.
• 임차·점유관계 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계 미상이라는 점을 간과하지 마세요. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실제 점유자 확인이 필수입니다.
• 배당 부족과 인수 구별. 채권자 미배당액 486,677,763원은 현재 추정상 매수인 인수액과 다릅니다. 소멸하지 않는 별도 권리가 있는지를 확인하세요.
• 실거래 비교대상 확인. 최근 평균은 107㎡대와 112㎡대 면적이 혼합된 거래입니다. 대상과 가까운 전용 112.47㎡ 거래 및 10층의 개별 상태를 중심으로 적정 입찰가를 판단하세요.
• 입찰자금 확인. 최저매각가는 378,700,000원이며, 실제 입찰보증금과 매각조건은 해당 매각공고로 확인하세요. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등은 별도로 검토해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.29 매각 예정이나 변경·정지·취하 가능성이 있으므로 입찰 전 법원 공고를 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 확인은 아직 남았다”

이 물건은 감정가 541,000,000원에서 한 차례 유찰되어 378,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 455,750,000원과 최신 거래가 454,000,000원보다 낮은 가격입니다. 최근 시세의 83.1%라는 수치는 분명한 가격상 장점입니다.

권리 역시 2018년 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조라 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 부분과 국민은행 근저당의 채권최고액 변경, 복수 경매개시결정 및 채권승계 여부는 실제 입찰에 앞서 확인해야 합니다.

또한 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점은 가격을 더 신중하게 검토할 이유가 됩니다. 현재의 할인 폭만으로 수익을 확신하기보다, 유사면적 실거래와 실제 명도비용을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.

결론은 가격 메리트가 있는 1회 유찰 아파트지만, 임차·점유와 배당 관련 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 등기상 소멸구조가 단순하다는 장점에 실제 점유관계 확인이 더해질 때 입찰 판단의 신뢰도가 높아집니다.