인천지방법원 2025타경35373. 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4 소재 경매물건입니다. 감정가는 977,175,000원, 현재 최저매각가는 684,023,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔고, 권리상 기준이 되는 등기는 2022년 1월 4일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 603,600,000원으로, 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 이 경매에서 가장 먼저 살펴야 할 사항은 배당 가능성보다 무엇이 실제로 매각되는가입니다. 물건 주소와 건물 등기 소재지가 다르고, 감정요항의 위치·이용상태 설명까지 일치하지 않습니다. 더구나 매각물건명세서에는 일괄매각이라는 내용과 함께 정확한 위치·면적·인접 토지 경계를 별도로 확인하라는 취지의 주의사항이 기재되어 있습니다. 따라서 토지·건물의 매각 범위와 현황이 확인되기 전에는 투자 가치를 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35373 |
|---|---|
| 물건 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4 |
| 물건종류 | 기타 · 일괄매각 기재 |
| 관련 건물 등기 | 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-2 가동 도로명주소: 김포대로2473번길 69-14 |
| 토지 정보 | 지목 도로 · 면적 13.0㎡ · 계획관리지역 |
| 등기상 소유자 | 김형준 · 2022.01.04 소유권이전 · 단독소유 |
| 감정가 | 977,175,000원 |
| 최저매각가 | 684,023,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 236,727,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.04 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 603,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 계산 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
말소기준권리는 2022.01.04 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 603,600,000원이며, 공동담보로 통진읍 옹정리 91-2와 91-4 토지가 기재되어 있습니다. 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2023년 압류는 이미 말소되었습니다.
등기부의 경매개시결정 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사이고, 양도인은 주식회사국민은행으로 기재되어 있습니다. 따라서 근저당권 채권의 승계·양도관계와 실제 배당권자, 청구금액 236,727,843원의 관계를 경매기록에서 확인할 필요가 있습니다. 특히 예상배당표는 국민은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 것입니다.
② 가격 분석 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 684,023,000원으로 감정가 977,175,000원 대비 70%입니다. 낙찰가를 현재 최저가로 가정하고 매수인 인수액 0원을 적용하면, 권리 인수액을 더한 실질취득 추정액은 684,023,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·기타 별도 비용을 제외한 금액입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 977,175,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 | 684,023,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 가정 | 478,816,099원 | 49% |
| 3회 유찰 시 가정 | 335,171,269원 | 34.3% |
현재 물건의 성격과 매각 범위에 대응하는 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 특히 공부상 도로인 토지와 건물 등기, 아파트 이용상태 설명이 서로 일치하지 않아 동일한 자산을 기준으로 한 시세 분석이 선행되어야 합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 684,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,240,230원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 603,600,000원 | 603,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 71,182,770원 |
근저당권 채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 현재 최저가에서는 채권액 603,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 71,182,770원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 채권 잔액과 승계관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 684,023,000원 | 603,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 478,816,099원 | 471,627,938원 | 131,972,062원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 335,171,269원 | 329,678,871원 | 273,921,129원 | 0원 |
유찰이 누적되면 근저당권자에게 전액 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 하지만 이 미배당액은 소멸하는 근저당권에 관한 것으로, 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 실제 대항력 임차인 등 인수 가능한 권리가 있는지에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모
- 물건 위치. 사건 소재지는 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4입니다. 관련 건물 등기에는 옹정리 91-2 가동이 기재되어 있어 정확한 매각 범위 확인이 필요합니다.
- 토지 성격. 확인된 토지 정보는 지목 도로, 면적 13.0㎡, 용도지역 계획관리지역, 공시지가 117,500원/㎡입니다. 성장관리권역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 함께 기재되어 있습니다.
- 감정요항과의 차이. 감정요항에는 김포시 장기동 푸른솔중학교 동측 인근, 아파트 이용, 지상 25층 건물, 제3종일반주거지역 등의 내용이 나타납니다. 이는 통진읍 옹정리 소재 정보와 일치하지 않아 본 경매물건의 입지 및 건물 특성으로 확정해 사용할 수 없습니다.
- 교통·설비. 감정요항에는 차량 출입 가능, 버스정류장 인근, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 기재되어 있으나, 해당 설명이 실제 매각목적물에 적용되는지 대조가 필요합니다.
- 환금성. 도로 지목 토지의 독립적 이용·처분 가능성과 일괄매각 대상 건물의 활용 가치를 구분해 검토해야 합니다. 매각 범위와 비교 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건번호 확인. 표제 사건번호 2025타경35373과 등기상 경매개시결정 사건번호 2026타경30336의 관계를 법원 경매기록에서 확인합니다.
- 토지·건물 일치 여부. 옹정리 91-4와 건물 등기상 91-2 가동이 일괄매각에 어떻게 포함되는지 매각목적물 목록으로 확인합니다.
- 경계 확인. 현황도·지적도·건축물대장 및 필요시 현장 측량을 통해 도로와 인접 토지의 경계를 확인합니다.
- 감정평가서 대조. 장기동 아파트 관련 설명이 실제 감정대상인지, 서로 다른 물건의 자료가 혼재한 것인지 확인합니다.
- 점유·임차관계. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유자를 확인하고 대항력 있는 임차인이 존재하는지 검토합니다.
- 권리 승계. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 사이의 채권양도·승계 및 배당관계를 확인합니다.
- 체납 조세. 김포세무서장의 압류 내역을 참고해 당해세 및 다른 우선배당 채권의 존재 여부를 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율 대신, 실제 매각 범위와 이용 가능성이 일치하는 물건의 거래사례를 기준으로 적정 입찰가를 산정합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부와 매각조건, 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 물건 자체”
이 물건의 계산상 권리 구조는 단순해 보입니다. 말소기준은 국민은행 근저당권이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 경매의 안전성은 말소되는 권리만으로 결정되지 않습니다. 통진읍 옹정리 91-4라는 물건 주소, 옹정리 91-2 가동이라는 건물 등기, 장기동 아파트라는 감정요항 설명, 서로 다른 경매사건번호가 동시에 나타납니다. 이러한 차이가 해소되지 않았다면 감정가 977,175,000원이나 최저가 684,023,000원 자체가 무엇의 가치인지 확정하기 어렵습니다.
현 단계 결론은 입찰 보류·원본 대조 우선입니다. 실제 매각목적물의 구성과 현황, 경계, 점유관계, 권리 승계 및 비교 시세가 일치하는 것으로 확인된 후에야 감정가 대비 70%가 실질적인 가격 기회인지 판단할 수 있습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점보다 물건 동일성 확인이 우선하는 사건입니다.
