인천지방법원 2025타경35373. 사건 소재지는 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4이고, 등기사항전부증명서의 건물 표시는 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-2 가동, 도로명주소는 김포대로2473번길 69-14입니다. 소유자는 김형준이며, 말소기준은 2022년 1월 4일 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 603,600,000원 근저당권입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 신고도 없어 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 특정입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각이며 정확한 위치 및 면적, 인접 토지와의 경계 등을 별도로 확인해야 한다고 기재되어 있습니다. 또한 감정요항표에는 김포시 장기동 소재 아파트의 위치·이용상태가 기재돼 있어, 실제 매각대상과 감정 관련 서류가 정확히 대응하는지 입찰 전에 반드시 원본을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35373 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-2 가동 · 경기도 김포시 통진읍 김포대로2473번길 69-14 |
| 용도 | 기타 · 감정 이용상태상 아파트 |
| 소유자 | 김형준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 977,175,000원 / 977,175,000원 (신건) |
| 청구금액 | 236,727,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.01.04 국민은행 근저당권이고, 2025.04.03 국의 압류와 2026.02.06 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸합니다. 2023.12.12 국의 압류는 2023.12.18 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 서류 일치 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 977,175,000원으로 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가가 시장가격 대비 저렴한지 또는 비싼지를 이 자료만으로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
오히려 현 단계에서 우선할 것은 물건의 정확한 특정입니다. 사건 소재지, 등기 건물 표시, 감정요항표의 위치·이용상태가 서로 동일한 대상을 가리키는지 확인한 뒤에야 개별 물건의 시세와 낙찰가 상한을 산정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 977,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,171,750원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 603,600,000원 | 603,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 361,403,250원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자에게 361,403,250원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 977,175,000원 | 0원 | 361,403,250원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 781,740,000원 | 0원 | 167,922,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 625,392,000원 | 0원 | 13,138,080원 | 0원 |
2회 유찰 가정의 매각가 625,392,000원에서도 국민은행 채권최고액 603,600,000원은 전액 배당되는 계산이고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 권리 인수 증가 문제는 현재 자료상 나타나지 않습니다.
⑤ 물건·입지 확인 포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 경계 확인. 정확한 위치 및 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 등기상 공동담보. 국민은행 근저당은 옹정리 91-2 토지와 옹정리 91-4 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다.
- 토지 정보. 옹정리 관련 토지 자료에는 지목 도로, 면적 13.0㎡, 공시지가 117,500원/㎡, 계획관리지역이 기재되어 있습니다.
- 감정요항표. 이용상태는 아파트, 지상25층 철근콘크리트구조, 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건목록 원본 대조. 사건 소재지 91-4와 등기 건물 91-2 가동, 공동담보 토지의 관계를 확인하세요.
- 감정평가 대상 확인. 장기동 아파트로 기재된 감정요항표가 실제 본건 대상과 일치하는지 확인하세요.
- 경계·면적 확인. 매각물건명세서가 별도 확인을 요구하므로 현황측량·지적도·건축물대장 등을 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 경매개시결정 사건번호 확인. 등기부의 2026타경30336과 본 사건 2025타경35373의 연결관계를 확인하세요.
- 임차관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계를 확인하세요.
- 가격은 확인 후 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “권리는 깨끗해도, 대상이 명확해야 산다”
권리관계만 보면 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리가 소멸하고 임차인 신고도 없어 매수인 인수 0원의 단순한 구조입니다. 현재 회차는 물론 2회 유찰 가정까지 채권 미배당도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 권리보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다. 사건 소재지와 등기 건물 표시가 다르고, 감정요항표의 위치·이용상태도 장기동 아파트를 설명하고 있습니다. 매각물건명세서 역시 정확한 위치·면적·경계를 별도 확인하라고 명시합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 물건 특정은 보류. 원본 서류에서 매각대상과 감정대상이 정확히 일치하는지 확인한 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있는 사건입니다.
