인천지방법원 2026타경68. 김포 구래동 ‘현대썬앤빌더킹’ 7층비07-063호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 서경희이고, 2022.06.27 소유권 이전과 동시에 신한은행 근저당권 채권최고액 108,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.02.24 신한은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이예정·윤영희 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 점유·임차 조사 대상이며, 이예정은 2025.06.20, 윤영희는 2025.04.16 전입했습니다. 모두 2022.06.27 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵고 현재 시나리오도 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경68 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층비07-063호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상10층 · 사용승인일 2022.05.12 |
| 소유자 | 서경희 · 2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 133,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 216,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 신한은행 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인 2명
핵심 기준일은 2022.06.27입니다. 이 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 윤영희의 전입일은 2025.04.16, 이예정의 전입일은 2025.06.20으로 모두 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 제공된 조사결과에서 대항력 없음으로 판정됐습니다. 두 임차인 모두 배당요구는 했지만 보증금·확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 별도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없고, 배당액은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤영희 | 2025.04.16 | 2026.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예정 | 2025.06.20 | 2026.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 117,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 117,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 117,000,000원으로 봅니다.
다만 이 물건은 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 거래표본이 확인되지 않아, 117,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가격의 핵심은 권리 할인보다 실제 주변 오피스텔 거래가와의 대조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,562,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 108,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 6,562,000원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 216,000,000원이지만 현재 배당표의 담보채권 배당 기준액은 108,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서와 감정평가 모두 업무시설(오피스텔)로 이용 중임을 확인하고 있습니다.
- 입지. 김포시 구래동 나래중학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·상업시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층이며 사용승인일은 2022.05.12입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 이용계획. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함되고, 중로1류에 접하며 중로3류에 저촉됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 윤영희·이예정 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 원문을 대조하세요.
- 배당요구 확인. 윤영희는 2026.03.13, 이예정은 2026.03.20 배당요구를 했습니다. 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 117,000,000원을 주변 동일·유사 오피스텔 실거래와 대조하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원으로 내려가며 두 경우 모두 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 신청채권과 담보한도 구분. 신청채권자 청구액은 216,000,000원이지만 근저당 채권최고액은 108,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.06.27 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 윤영희·이예정의 전입은 각각 2025.04.16과 2025.06.20으로 모두 뒤입니다. 제공된 판정에 따라 두 임차인은 대항력이 없고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
다만 인수 0원이라는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 신건 가격은 117,000,000원이지만 최근 실거래와의 직접 비교 근거가 없어 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 여기에 두 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 세부관계도 점검이 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 후 입찰. 현재 회차에서 가장 중요한 판단축입니다.
