인천지방법원 2026타경68. 경기도 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 7층 비07-063호에 위치한 업무시설 오피스텔입니다. 감정가는 117,000,000원, 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 81,900,000원으로 내려왔습니다. 이번 회차는 감정가의 70% 수준입니다.
등기상 소유자는 서경희이며, 2022년 6월 27일 소유권을 이전받았습니다. 당시 기재된 거래가액은 133,300,000원입니다. 같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 108,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다.
등기 권리 자체는 단순합니다. 신한은행의 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 임차인으로 신고된 이예정·윤영희 2명이 존재하며, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 두 사람의 전입은 모두 말소기준보다 늦지만, 임대차의 실제 내용과 배당순위는 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경68 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층 비07-063호 도로명주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하 5층, 지상 10층 건물 중 7층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2022.05.12 사용승인 |
| 소유자 | 서경희 · 2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 133,300,000원 |
| 감정가 | 117,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 신한은행 / 216,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 신한은행 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 임차인 | 이예정·윤영희 · 실제 신고 인원 2명 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 확인 필요
권리분석의 출발점은 2022년 6월 27일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 을구 1번으로 등기된 채권최고액 108,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이 권리와 이후 경매개시결정등기는 매각에 따라 소멸할 예정입니다.
최초 소유자로 등기됐던 코리아신탁주식회사의 신탁등기는 서경희 명의 소유권이전 과정에서 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이를 매수인이 새롭게 인수하는 신탁 권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 대항력 없음
현황조사 및 문건접수에서 확인된 실제 임차인 신고자는 이예정과 윤영희, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고가 아니라 별개의 인물로 신고되어 있습니다. 다만 같은 호실의 임차관계이므로 각각의 점유 부분과 계약 실체를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예정 | 2025.06.20 | 미상 | 미상 | 2026.03.20 신청 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
| 윤영희 | 2025.04.16 | 미상 | 미상 | 2026.03.13 신청 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
대항력 판정은 말소기준권리와 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 확정일자 및 보증금이 미상이므로 우선변제권과 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
대항력 없음과 배당받을 권리 없음은 같은 뜻이 아닙니다. 후순위로 전입한 임차인이라도 법정 요건을 갖춘 경우 배당받을 수 있고, 소액임차인 최우선변제는 일반적인 선후순위와 별도의 검토가 필요합니다.
현재 계산상 임차보증금을 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 그러나 이를 근거로 임차인의 배당액까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 보증금과 계약 내용이 확인되면 실제 배당순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 대비 할인 여부는 미확인
이번 회차의 최저매각가는 81,900,000원으로, 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 분명하지만, 이것이 현재 실거래 시세 대비 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
실거래 시세와 비교하려면 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 전용면적, 층별·용도별 차이를 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 업무시설 오피스텔이므로 아파트 거래가격이나 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 27,974,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 52,101,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 68,991,358원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가정값이며 향후 실제 매각가격이나 유찰을 보장하지 않습니다. 미배당액은 신한은행 근저당권의 채권최고액 108,000,000원을 기준으로 계산한 금액으로, 매수인의 채무 인수액이 아닙니다.
유찰이 추가되면 최저매각가는 낮아지지만 그만큼 근저당권자에게 돌아가는 예상배당액도 감소합니다. 배당되지 못한 담보채권액을 낙찰자가 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 0원이라는 계산과 근저당권자 미배당 발생은 서로 모순되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,874,200원 |
| 1. 근저당권 · 신한은행 | 108,000,000원 | 80,025,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 81,900,000원 |
| 근저당권 기준 미배당 | — | 27,974,200원 |
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 신한은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 27,974,200원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
신한은행의 경매 신청 청구금액은 216,000,000원이지만, 등기된 근저당권의 채권최고액은 108,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 신청 청구금액 전부가 동일한 담보순위에서 배당된다고 볼 수 없습니다. 실제 채권 확정액과 배당순위는 별도 확인해야 합니다.
배당 계산은 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 임차인의 최우선변제, 우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 나래중학교 북서측 인근입니다. 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재하며 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 10층 건물로 사용승인일은 2022.05.12입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 오피스텔의 실제 사용형태와 임대차관계, 해당 호실의 내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 토지 서측 및 남측이 공도와 접하며, 공시된 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 택지개발지구 및 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 기재된 대상자·용도·기간과 이 오피스텔 거래에 대한 실제 적용 여부는 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 토지가격. 공시지가 2,206,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로서 해당 오피스텔의 개별 시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태와 관리 상황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변에 업무시설과 상업시설이 혼재하나, 이 호실의 최근 거래가격과 실제 거래량은 확인되지 않았습니다. 오피스텔의 환금성을 아파트와 동일하게 평가해서는 안 되며 매수·임차 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 계약 확인. 이예정·윤영희의 보증금, 확정일자, 계약기간, 실제 점유 부분을 확인하세요. 동일 호실의 두 신고자가 각각 어떤 권원으로 점유하는지 확인하는 것이 우선입니다.
- 최우선변제 확인. 일반적인 대항력 부재와 별개로 소액임차인 최우선변제 요건을 검토하세요. 배당순위와 채권자 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 검토. 임차인이 실제 점유한다면 낙찰 후 인도명령, 점유 이전 및 이사 협의 등의 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 인수액 0원과 명도 부담 없음은 다른 문제입니다.
- 근저당 채권 확인. 신한은행의 등기 채권최고액 108,000,000원과 경매 신청 청구금액 216,000,000원의 차이를 구별하고 실제 배당 요구 내용을 확인하세요.
- 시세 검증. 현대썬앤빌더킹 또는 인근 유사 업무시설의 최근 실거래, 전용면적, 임대료와 공실 상황을 조사하세요. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰을 예상하지 마세요.
- 오피스텔 이용 및 규제. 업무시설 이용상태, 관리규약, 건축물대장, 실제 사용현황, 토지거래 관련 규제 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비 및 현장 상태. 체납 관리비, 공용부분 비용, 내부 상태, 수선 필요 사항과 건물 관리 상태를 확인하세요.
- 매각 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 문건접수 내역을 확인하고, 매각기일과 매각조건의 변경 여부를 점검하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 임대차 실체와 시장가격
이 물건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인 2명의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석되며, 현재 매각대금 배분상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이를 곧바로 안전한 저가 매물이라고 평가하기는 어렵습니다. 이예정·윤영희의 보증금과 확정일자, 점유관계가 확인되지 않았고, 소액임차인 최우선변제 여부 역시 검토가 필요합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 최저매각가 81,900,000원의 시장가격상 매력도도 판단할 수 없습니다.
신한은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 현재 회차 예상 미배당액은 27,974,200원입니다. 이는 매수인이 인수할 금액이 아니지만, 실제 채권액과 임차인 배당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있음을 보여줍니다.
결론은 권리 구조는 비교적 단순하되, 임차관계와 가격 검증은 아직 보류입니다. 감정가에서 한 차례 내려온 최저가라는 숫자보다, 임대차 서류와 실거래 시세를 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단하는 것이 우선입니다. 종합적으로 C등급의 신중 검토 대상으로 평가합니다.
