인천지방법원 2026타경68. 경기도 김포시 구래동의 현대썬앤빌더킹 4층 비04-099호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 감정가 117,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 81,900,000원입니다.

권리의 출발점은 2022년 7월 11일 설정된 신한은행 근저당권 108,000,000원(채권최고액)입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상 별도의 후순위 가압류는 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 담보권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 이 오피스텔에서는 이예정·윤영희 두 사람의 전입 및 배당요구가 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 제공된 권리관계상 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유·명도 상황은 추가 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

등기상 최초 소유권보존 명의자는 코리아신탁주식회사였으며, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 이후 서경희 명의로 소유권이 이전되었고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금이 미상

현황조사와 문건접수에서 확인된 실제 임차인은 이예정, 윤영희 총 2명입니다. 두 임차인 모두 신한은행 근저당권 설정일인 2022.07.11 이후 전입했으므로, 해당 말소기준권리에 우선하는 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

이 물건의 감정가는 117,000,000원이고, 현재 최저매각가는 81,900,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 할인율은 어디까지나 감정평가액을 기준으로 계산한 비율일 뿐, 현재 실거래 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 실질취득 추정액은 매각가격과 인수권리 추정액의 합계로, 취득세·명도·관리비 등 부대비용은 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)

최저가 81,900,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,874,200원을 제외하고 신한은행 근저당에 80,025,800원이 배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 신한은행 근저당의 채권최고액 108,000,000원 대비 27,974,200원 미배당이 발생합니다. 이는 매수인의 인수액과는 다른 개념입니다.

⑤ 회차별 미배당과 매각대금 분배

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 나래중학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·상업시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 감정평가상 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.05.12 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수 시설, 난방설비, 승강기 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 임대 형태·사용현황과 건축물대장상 용도를 함께 확인해야 합니다.
• 도로. 토지는 서측 및 남측의 공도와 접합니다. 토지정보상 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지정보상 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 물건의 용도와 취득 조건에 따라 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주변에 상업·업무시설과 공동주택이 혼재합니다. 다만 동일·유사 업무용 오피스텔의 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 가격대의 매매 수요와 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이예정·윤영희 두 임차인의 실제 보증금, 차임, 임대차계약, 확정일자 및 사용·점유 구역을 확인하세요. 대항력이 없다는 판단과 별개로 배당 및 명도 문제를 구분해야 합니다.
• 배당요구 검증. 이예정은 2026.03.20, 윤영희는 2026.03.13 배당요구한 것으로 확인됩니다. 배당요구의 적법성, 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 원본 문서에서 확인하세요.
• 청구액 대조. 신한은행 청구액 216,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 108,000,000원의 차이를 채권계산서와 경매기록에서 확인하세요.
• 실거래가격 확인. 감정가 117,000,000원과 최저가 81,900,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 유사 오피스텔의 최근 거래가격·층·면적·실제 용도를 비교해야 합니다.
• 업무용 오피스텔의 이용조건. 건축물대장·감정평가상 업무시설 용도와 실제 사용 형태가 일치하는지 확인하고, 취득·임대·매각 시 적용되는 조건을 점검하세요.
• 명도·점유. 실제 임차인이 2명 확인된 만큼 낙찰 후 점유관계, 인도 협의와 명도절차에 드는 시간 및 비용을 고려하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 세금, 그 밖의 인수 가능 부담이 있는지 확인하세요. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.29 매각기일 및 현재 최저매각가를 법원 공고에서 재확인하고, 변경·연기·취하 여부와 입찰조건을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 문건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 70%가 시세의 70%는 아니다”

김포 현대썬앤빌더킹 비04-099호는 권리 인수액이 0원으로 추정되는 오피스텔입니다. 2022년 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 전입한 두 임차인에게는 해당 근저당에 우선하는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 매각으로 소멸하는 담보권 때문에 낙찰자가 별도 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 현재 최저매각가 81,900,000원이 적정한 취득가격인지는 아직 판단하기 어렵습니다. 감정가에서 1회 유찰로 70%까지 낮아졌지만, 실거래 시세가 확인되지 않았고 임차인 두 사람의 보증금 및 확정일자도 확인이 필요하기 때문입니다. 특히 업무시설(오피스텔)이라는 실제 이용상태에 맞는 임대수익과 매각 가능성을 검증해야 합니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 말소기준권리와 배당 흐름은 비교적 단순해도, 보증금 미상 임차인 2명과 시세 검증 부족은 가볍게 넘길 수 없습니다. 임대차 확인·실거래 검증·명도비용 점검이 끝난 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있는 물건입니다.