인천지방법원 2026타경68. 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 4층 비04-099호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자는 서경희이며 2021.07.30 매매를 원인으로 2022.07.11 소유권이전등기가 접수됐고, 거래가액은 133,300,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당권 108,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
핵심은 임차관계입니다. 윤영희는 2025.04.16, 이예정은 2025.06.20 전입해 모두 말소기준일 2022.07.11보다 뒤에 들어왔습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 두 사람은 각각 2026.03.13과 2026.03.20에 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이 불확실성은 매수인의 권리 인수보다는 실제 배당 순서와 잔여금 변동을 확인해야 하는 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경68 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층 비04-099호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층·지상10층 · 사용승인일 2022.05.12 |
| 소유자 | 서경희 · 거래가액 133,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 청구금액 | 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인 2명
최초 소유권보존은 코리아신탁주식회사 명의 신탁이었고 해당 등기는 이미 말소됐습니다. 2022.07.11 서경희 앞으로 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 신한은행 근저당 108,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2026.02.24의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영희 | 2025.04.16 | 2026.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예정 | 2025.06.20 | 2026.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인 모두 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부까지 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 117,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득금액도 117,000,000원입니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,562,000원 |
현 회차에서는 집행비용 2,438,000원과 신한은행 근저당 108,000,000원을 반영한 뒤 6,562,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족분은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 117,000,000원 | 108,000,000원 | 0원 | 6,562,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 16,484,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 34,867,840원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 신한은행에 배당되지 못하는 금액은 늘어납니다. 그러나 이 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 계산상 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나래중학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·상업시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 공도와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 중로1류에 접하고 중로3류에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 윤영희·이예정 모두 보증금이 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 단계에서 단정할 수 없습니다.
- 시세 대조. 감정가 117,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 동일 건물·인근 오피스텔 실거래로 별도 검증해야 합니다.
- 청구액과 담보액 구분. 경매 청구금액은 216,000,000원이지만 등기상 신한은행 근저당 채권최고액은 108,000,000원입니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 업무시설인 만큼 동일 건물의 거래빈도·임대수요와 실제 점유상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, 가격과 배당은 더 봐야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.11 신한은행 근저당이 말소기준이고, 윤영희·이예정의 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 매수인 인수도 현 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
다만 두 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 미상이어서 배당표의 실제 모습은 달라질 수 있고, 현재 감정가 117,000,000원을 최근 시장가격과 비교할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 임차 배당 확인은 필요, 가격 판단은 보류입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 임차인 보증금과 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
