수원지방법원 2024타경107888. 안양시 만안구 안양동 두산명학아너비즈타워 1층 120호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도이고, 기준시점 현재는 공실입니다. 소유자는 주식회사시원으로, 2023년 11월 1일 거래가액 1,604,642,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 천안배원예농업협동조합 명의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국세 관련 압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 추가 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있어 등기상 인수구조는 단순한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 전파로44번길 57(안양동), 1층120호 (안양동,두산명학아너비즈타워) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하3층/지상11층 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 소유자 | 주식회사시원 (2023.11.01 소유권이전 · 거래가액 1,604,642,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,728,000,000원 / 1,105,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 관련 | 천안배원예농업협동조합 · 청구액 2,099,245,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.01 천안배원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 채무자는 주식회사시원입니다. 이후 등기된 국 압류, 신용보증기금 540,000,000원 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 추가 국 압류는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,105,920,000원으로 감정가 1,728,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래가 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이고 현재 공실입니다. 감정평가서상 주위는 중·소규모 공장, 지식산업센터 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 물건 자체도 120호와 121호의 벽체가 철거되어 2개 호가 합쳐진 상태로 조사됐습니다. 권리 위험보다 실제 임대수요·공실기간·원상복구 비용과 개별 호실의 환금성을 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,105,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,459,200원 |
| 2. 근저당 · 천안배원예농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,092,460,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 2,940,000,000원 중 1,092,460,800원이 배당되고, 미배당은 1,847,539,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 1,105,920,000원 | 1,092,460,800원 | 1,847,539,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 884,736,000원 | 873,488,640원 | 2,066,511,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 707,788,800원 | 698,310,912원 | 2,241,689,088원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액이 1,847,539,200원에서 2,066,511,360원, 2,241,689,088원으로 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 배당으로 충족되지 못하는 채권 규모입니다.
⑤ 120호·121호 합호 상태 — 이 사건의 실물 핵심
매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에 따르면 120호와 121호 사이에는 명확한 경계가 없는 것으로 보이고, 기준시점 현재 벽체 철거 등을 통해 두 개 호가 합쳐진 상태입니다. 다만 구조상 외벽이 존재하고 각 전유부분의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정 가능하며, 각 호별로 현황 및 도면에 의한 통로가 확보되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 명학역 북동측 인근. 주위는 중·소규모 공장, 지식산업센터 및 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인접도로를 이용해 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 명학역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현재는 공실입니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지, 토지면적 6,611.6㎡, 공시지가 2,489,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 120호·121호는 벽체 철거로 합쳐져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 64%만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 120호 단독 상품성 확인. 121호와 합쳐진 현 상태에서 120호만의 출입동선·경계·설비·내부 이용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 경계벽 복원비 확인. 명세서상 다소의 칸막이 설치비가 예상되므로 실제 공사 범위와 비용을 산정해야 합니다.
- 공실 리스크 확인. 현재 임대 없이 공실이므로 해당 상권·지식산업센터 지원시설의 임대수요와 예상 공실기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·부가비용 확인. 공실 상가의 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 실물은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2023년 11월 1일 천안배원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 실물입니다. 감정가 1,728,000,000원에서 두 차례 유찰되어 1,105,920,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 여기에 공실 근린시설이라는 용도 특성과 120호·121호 합호 상태, 경계벽 복원 필요성이 겹칩니다. 권리 인수는 0원, 그러나 가격 메리트는 미확인. 이 물건은 할인율보다 실제 임대수익성과 120호 단독 환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
