수원지방법원 2024타경107888. 안양시 만안구 안양동 두산명학아너비즈타워 1층 121호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도이고 현재는 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사시원이며, 2023.11.01. 소유권을 이전받으면서 거래가액 1,428,308,000원이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 천안배원예농업협동조합의 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리구조만 보면 기준권리 이후의 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 추가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 이 물건은 권리보다 물리적 현황과 가격 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 전파로44번길 57(안양동), 1층121호 (안양동,두산명학아너비즈타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하3층/지상11층 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 소유자 | 주식회사시원 · 2023.11.01. 소유권이전 · 거래가액 1,428,308,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,508,000,000원 / 965,120,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 2,099,245,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.11.01. 접수된 천안배원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물 1층 120호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.07.01. 속초세무서장 압류, 2024.07.16. 신용보증기금 가압류 540,000,000원, 2024.09.11. 임의경매개시결정, 2025.06.16. 원주세무서장 압류가 뒤따랐으며 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,508,000,000원, 현재 최저매각가는 965,120,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
특히 근린시설은 주거용보다 층·동선·전면폭·가시성·임대수익과 공실기간에 따른 가격 편차가 커질 수 있습니다. 현재 이 물건은 공실이며, 120호와 121호의 벽체가 철거돼 두 호가 합쳐진 상태로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 독립 호실로서의 사용·임대 가능성과 복원비용을 먼저 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 965,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,051,200원 |
| 1. 근저당 · 천안배원예농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 953,068,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 965,120,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 12,051,200원 후 근저당권자에게 953,068,800원이 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당은 1,986,931,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 명학역 북동측 인근으로, 주위는 중·소규모 공장과 지식산업센터 및 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인접도로를 통해 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 명학역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현재 공실이며, 120호와 121호는 벽체 철거를 통해 합쳐진 상태입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반공업지역이며 토지면적은 6,611.6㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 공시지가. 2,489,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고, 소로1류·소로2류와 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 이유만으로 저평가라고 보지 말고, 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 120호와 121호가 현재 합쳐진 상태이므로 칸막이 설치 범위와 비용, 전기·소방·설비 분리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현재 임대 없이 공실이므로 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 신규 임차 유치에 필요한 공사범위를 확인해야 합니다.
- 독립성 확인. 각 전유부분의 위치·면적이 도면으로 특정 가능하고 통로가 확보된 것으로 조사됐지만, 실제 현황과 집합건축물대장·도면을 대조해야 합니다.
- 배당과 세금. 제공된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 배당요구 현황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요하다”
이 사건의 등기상 핵심은 간단합니다. 2023.11.01. 천안배원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않았고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단에서는 권리보다 현황이 중요합니다. 이미 2회 유찰돼 1,508,000,000원에서 965,120,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 64%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 게다가 공실 근린시설이고 120호와 121호가 합쳐진 상태라 독립 사용을 위한 경계벽 복원 비용도 검토해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 원상복원은 확인 후 판단입니다.
