수원지방법원 2025타경595. 안양2차에스케이브이원센터 1층 130호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 한국부동산데이터주식회사이고, 2022.12.29 소유권이전 당시 거래가액은 639,435,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 451,200,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류 350,000,000원, 농협은행 임의경매개시결정, 중소벤처기업진흥공단 가압류 100,557,213원은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 이 물건의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에는 ‘스마트골프아카데미’가 130호를 점유하는 것으로 조사됐고, 매각물건명세서에는 ‘골프아’가 주거 용도로 기재돼 있습니다. 두 기재 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 최종 인수금액도 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-34 안양2차에스케이브이원센터 1층130호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 동안구 엘에스로116번길 118 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 호와 함께 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설(상호: 스마트 골프 아카데미 안양점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 1층 130호 |
| 소유자 | 한국부동산데이터주식회사 · 2022.12.29 소유권이전 · 거래가액 639,435,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 212,992,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 784,002,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.12.29 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 중소벤처기업진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부를 확정할 수 없으므로, 매각물건명세서와 임대차 관련 원본 확인이 우선입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 ‘유’가 아니라 ‘미상’
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스마트골프아카데미 | 130호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 골프아 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 5회 유찰 — 감정가 650,000,000원 → 212,992,000원
현재 최저매각가는 212,992,000원으로 감정가 650,000,000원의 약 33% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 170,393,600원, 그 다음 회차는 136,314,880원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 여부를 확인할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,781,888원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 451,200,000원 | 209,210,112원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,557,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 901,757,213원 중 209,210,112원이 배당되고, 미배당은 692,547,101원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인될 경우 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 이용상태·현장 확인 포인트
- 일체 사용. 평가대상 2개 호가 인접 호와 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설 ‘스마트 골프 아카데미 안양점’으로 이용되고 있습니다.
- 호실 표시. 제시목록과 등기사항전부증명서에는 130호로 표시돼 있으나 실제 표지판은 C130으로 부착돼 있습니다.
- 내부 확인. 관계인 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 내부구조와 관리·이용상황은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층이며 외벽은 강화유리, 내벽·천정은 인테리어 내장 마감, 바닥은 아스타일 붙임, 창호는 샷쉬 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 1호선 금정역 북동측 근거리에 위치하며 주변은 지식산업센터 단지와 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 남서측 근거리 금정역을 이용할 수 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 토지. 공장용지 6,932.9㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,941,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등이 포함되고 중로2류 및 소로3류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 스마트골프아카데미와 골프아의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일과 보증금이 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 있음’도, ‘인수 없음’도 확정할 수 없습니다.
- 130호·C130 확인. 등기상 130호와 실제 C130 표지의 동일성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 인접 호 일체 사용 확인. 인접 호와 벽체 구분 없이 사용되는 구조이므로 경계·출입·원상복구 가능성 등을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 33%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 먼저 볼 것은 임차관계
이 물건은 감정가 650,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 212,992,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 근린시설이고 점유자의 전입일·보증금이 미상입니다. 후순위 등기권리는 소멸하더라도 임차인이 대항력을 갖추고 보증금이 남는다면 매수인의 실질 부담은 달라질 수 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 가격 수준도 확인할 수 없습니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 임차관계와 실제 사용형태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
