수원지방법원 2025타경595. 안양시 동안구 호계동 안양2차에스케이브이원센터 1층 131호 근린시설입니다. 현재 소유자는 한국부동산데이터주식회사로, 2022.12.29 소유권이전 당시 거래가액은 639,435,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 451,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 신용보증기금 가압류 350,000,000원, 농협은행의 임의경매개시결정, 중소벤처기업진흥공단 가압류 100,557,213원이 순서대로 들어왔습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 점유 관련 기록이 있고, 감정평가에서도 130호와 131호가 벽체 구분 없이 일체로 사용된다고 확인돼 등기상 정리는 단순해도 점유·명도는 단순하지 않은 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸

말소기준은 2022.12.29 농협은행주식회사 근저당권 451,200,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 농협은행의 경매개시결정, 중소벤처기업진흥공단 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 후순위 담보권·가압류는 확인되지 않습니다.

② 임차·점유 — 이 사건의 핵심 리스크

현황조사에는 스마트골프아카데미가 130호를 점유하는 것으로 기록돼 있고, 매각물건명세서에는 ‘골프아’라는 점유 관련 기록과 주거 용도가 표시돼 있습니다. 두 기록 모두 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다.

감정평가에서는 평가대상인 130호와 131호가 인접 호와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있다고 기재돼 있습니다. 본건 자체는 131호이지만 실제 영업공간은 인접 호실과 물리적으로 이어져 있으므로, 낙찰 후 독립 점유·인도·원상구획 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격·유찰 — 감정가 32.77%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 650,000,000원, 현재 최저매각가는 212,992,000원으로 감정가의 32.77% 수준입니다. 이미 5회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 170,393,600원, 그 다음은 136,314,880원입니다.

* 0원은 등기·배당 시뮬레이션상 산정액입니다. 점유자의 보증금·전입일이 확인되지 않아 임차관계에 따른 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.

5회 유찰이라는 사실 자체는 시장의 반복적인 가격 거부를 보여주는 신호입니다. 더구나 본건은 근린시설이고 130호와 일체 사용 중이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실과 안전한 가격이라는 판단은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,992,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권액은 901,757,213원, 채권자 배당액은 209,210,112원, 미배당액은 692,547,101원으로 계산돼 신청채권 역시 전액 충족되지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금정역 북동측 근거리에 위치하며 주변은 지식산업센터 단지, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 남서측 금정역을 이용할 수 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 이용. 10층 건물의 1층 130호·131호가 벽체 구분 없이 스마트 골프 아카데미 안양점으로 일체 이용되고 있습니다.
• 현장확인. 관계인 폐문 부재로 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 설비. 공용 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기, 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐고 내부에는 시스템 공조기가 외부에서 관찰됐습니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며 토지는 공장용지, 평지, 사다리형, 중로각지입니다.
• 공시지가. 2,941,000원/㎡, 토지면적 6,932.9㎡로 확인됩니다.
• 도로. 남동측 중로2류, 남서측 소로3류에 접합니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 보증금 확인. 스마트골프아카데미와 ‘골프아’ 관련 보증금·전입일·확정일자를 확인해 대항력과 실제 인수액을 확정해야 합니다.
• 130·131호 일체사용 확인. 본건 131호가 인접 130호와 벽체 없이 사용 중이므로 독립 인도와 물리적 구획 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• C131 표기 대조. 등기상 131호와 실제 C131 표지판이 동일 목적물인지 건물도면·현장을 함께 대조해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 점검. 감정가 32.77%까지 하락한 이유를 점유, 물리적 구조, 영업시설, 근린시설 환금성 측면에서 확인해야 합니다.
• 배당표 해석 주의. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 점유자의 실제 임대차관계까지 확정한 값이 아닙니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 시설·마감·원상회복 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건물도면을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 점유를 확정해야 한다”

이 물건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 문제는 그 다음입니다. 130호와 131호가 하나의 골프시설로 사용되고 있고, 점유 조사기록의 보증금·전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원을 최종 결론으로 받아들이면 안 됩니다.

감정가 650,000,000원에서 5회 유찰돼 212,992,000원까지 내려왔지만, 근린시설이라는 용도와 일체사용 구조, 점유관계 불확실성이 함께 존재합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리·명도 리스크는 아직 숫자로 확정되지 않았습니다. 이 사건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 누가 어떤 조건으로 점유하고 있고, 131호를 독립적으로 인도받을 수 있는가를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.