수원지방법원 2025타경935. 경기도 평택시 진위면 은산리에 위치한 주택·토지 일괄매각 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택입니다. 최초 소유권보존등기 이후 최대근이 2014년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2015년 송탄농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 김병희 명의 근저당권이 추가 설정됐고, 국의 압류와 오우진 명의 근저당권도 등기됐습니다. 송탄농업협동조합은 과거에도 임의경매를 신청했으나 해당 경매는 취하됐고, 이후 다시 현재 사건을 신청했습니다. 현 등기상 말소기준권리는 2015.11.24. 송탄농업협동조합 근저당권입니다.
한편 최저매각가 376,724,026원은 감정가보다 낮지만, 인근 실거래에 기반한 시장가격과 직접 비교할 수 있는 자료는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 수익성이나 저가 매수 가능성을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 은산리 950-1 도로명주소: 경기도 평택시 진위면 은산4길 46 |
| 사건상 물건분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정평가상 용도 | 단독주택 및 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 |
| 건물 면적·현황 | 제시목록상 주택 101.58㎡. 기존 주택 26.44㎡는 멸실 처리. 주택 증축부분은 대장상 26.28㎡, 현황 약 34.3㎡ |
| 제시외 건물 | 주택 증축부분 약 34.3㎡ 및 창고·차고 약 50.0㎡ 포함 |
| 토지 | 기호1 토지 807.0㎡ · 지목 대 · 현황 일부 도로 |
| 소유자 | 최대근 (2014.12.12. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 538,177,180원 |
| 최저매각가 | 376,724,026원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 546,149,359원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.24. 송탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 175,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
핵심은 을구 1번 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 2015.11.24. 설정된 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 김병희의 근저당권 2건과 오우진의 근저당권, 국의 압류, 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
2022년 삼성카드 가압류는 이미 말소됐습니다. 2024년에 개시됐던 별도의 임의경매 역시 취하되어 2025.06.26. 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.11.12. 개시결정이 등기된 2025타경935입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 미확인
감정가 538,177,180원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 376,724,026원입니다. 가격이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이는 감정가 대비 비율이지 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
특히 이 물건은 단독주택, 증축 건물, 여러 필지의 토지, 도로로 이용되는 일부 토지 등이 함께 포함됩니다. 일반적인 단독주택 한 채의 시세 비교만으로는 전체 매각 대상의 적정 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 376,724,026원 | 70% | 109,550,110원 |
| 2회 유찰 시 | 263,706,818원 | 49% | 220,985,077원 |
| 3회 유찰 시 | 184,594,772원 | 34.3% | 298,989,555원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 가정이며 실제 매각결과나 향후 매각조건을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이지 낙찰자가 추가로 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 376,724,026원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,074,136원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 175,200,000원 | 175,200,000원 |
| 2. 근저당 · 김병희 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김병희 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 근저당 · 오우진 | 150,000,000원 | 40,449,890원 |
| 채권자 합계 | 480,200,000원 | 370,649,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,074,136원을 공제한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 송탄농업협동조합과 김병희 명의 근저당권 2건에는 표상 채권최고액 기준 전액 배당되지만, 오우진의 근저당권은 채권최고액 150,000,000원 중 40,449,890원만 배당되는 것으로 추정됩니다.
이에 따른 채권 미배당 총액은 109,550,110원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자 송탄농업협동조합의 청구액은 546,149,359원이므로 위 표의 근저당권 채권최고액 기준 배당만으로 신청채권 전액이 충족되는 것은 아닙니다.
근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 실제 확정채권액·공동담보 배당·당해세·조세 우선순위·집행비용 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 국의 압류와 관련한 조세의 법정기일 및 배당순위는 별도 검토해야 합니다.
④ 토지·건물 현황 — 반드시 확인할 물리적 변수
- 건물의 실제 용도. 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로, 전기·급배수·난방설비가 확인됩니다.
- 멸실된 건물. 제시목록상의 주택 26.44㎡는 멸실됐고, 2018.06.28. 대장상 말소 처리됐습니다. 현존 건물로 오인하여 평가해서는 안 됩니다.
- 건물 증축 현황. 주택 증축부분은 대장상 26.28㎡이며 현황 약 34.3㎡입니다. 실제 경계·구조·사용승인 등 확인이 필요합니다.
- 토지의 공부·현황 차이. 기호1 토지의 공부상 지목은 대지만 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 실제 사용 가능한 면적과 도로 이용 관계를 확인해야 합니다.
- 필지 합병 이력. 은산리 951은 2018.04.04. 은산리 950-1로 합병되어 말소됐습니다. 현재 지적도와 등기상 토지 범위를 대조해야 합니다.
- 토지별 접근성. 기호1은 차량 접근이 가능하나 기호3~5는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사됐습니다. 일괄매각 대상 전체를 차량으로 이용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 진위면 은산리 소재 진위초등학교 산대분교장 북서측 근거리로, 주변에는 단독주택·공장·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 접근이 불가능하며 인근 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 기호1 토지. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며, 지목은 대이고 일부가 현황 도로로 이용됩니다. 토지면적은 807.0㎡, 공시지가는 328,600원/㎡입니다.
- 기타 토지 용도지역. 기호3은 농림지역·보전관리지역, 기호4~5는 생산관리지역입니다. 토지별 개발·사용 가능 범위가 같지 않습니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 표시되어 있으며 기호3~5에는 비행안전제2구역 관련 제한이 있습니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 최신 규제 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 기호1·3·4·5 토지의 임대관계는 미상입니다. 실질 점유와 임대차 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 서로 다른 규제·접근성을 가진 토지가 결합된 물건입니다. 주거용 건물만 필요한 매수자에게는 전체 매각규모와 관리 부담이 제약이 될 수 있으므로 향후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물 분류 확인. 사건상 연립/다세대 + 토지로 표시되지만 실제 건물은 단독주택입니다. 매각목록과 감정평가서, 일반건축물대장의 현황을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 각 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 여부를 매각물건명세서와 현장 측량·경계자료로 확인하세요.
- 컨테이너 제외. 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 소유권과 반출·점유 문제를 사전에 확인하세요.
- 증축과 멸실. 기존 주택 26.44㎡ 멸실, 증축부분 26.28㎡와 현황 34.3㎡의 차이, 창고·차고 50.0㎡의 등재 및 적법성을 확인하세요.
- 현황 도로. 기호1 토지 일부의 도로 이용 상태, 통행 관계, 실제 사용 가능 범위 및 제한을 확인하세요.
- 차량 접근. 기호3~5 토지에 대한 실제 진입로, 인접 토지 통행권원, 장래 활용 가능성을 확인하세요.
- 토지 임대·점유. 신고 임차인은 없으나 토지 임대관계는 미상입니다. 건물 및 토지 점유자를 확인하고 명도·사용 관계를 점검하세요.
- 토지별 등기·규제. 건물 등기만으로 일괄매각되는 모든 토지의 권리관계를 확정하지 말고, 각 필지 등기와 토지이용계획을 별도로 확인하세요.
- 배당 및 세금. 국의 압류 관련 조세채권과 법정기일, 당해세 및 우선배당 여부를 확인하세요. 예상배당표만으로 실제 배당을 확정하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 감정가 70%라는 이유만으로 입찰가를 정하지 말고, 실제 사용 가능한 토지 가치·건물 상태·철거 또는 보수 부담·현장 접근성 등을 종합해 적정가를 산정하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지대장·건축물대장·지적도와 매각기일의 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
평택 은산리 주택·토지는 등기상 인수 권리 부담이 크지 않은 사건입니다. 2015년 송탄농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 소멸할 예정이며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 위험은 등기부 밖에 있습니다. 실제 건물은 단독주택이고, 증축부분의 대장·현황 차이와 멸실 건물이 있습니다. 일부 토지는 도로로 이용되고, 다른 토지는 차량 접근이 불가능합니다. 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너와 확인되지 않은 토지 임대관계도 검토해야 합니다.
현재 최저가 376,724,026원은 감정가의 70%지만, 검증된 실거래 시세가 없어 이를 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 낮게 추정되지만, 물건 현황과 환금성의 불확실성은 상당합니다. 따라서 종합 판단은 현장 실사와 토지별 가치 검증 전까지 보수적 접근입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을 취득하고, 어느 범위까지 사용할 수 있으며, 얼마에 다시 매각할 수 있느냐입니다.
