수원지방법원 2025타경935. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 현재 소유자는 최대근이며, 2014.12.12. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 기준점은 2015.11.24. 설정된 송탄농업협동조합의 근저당권 175,200,000원입니다. 이후 김병희의 근저당 2건, 오우진의 근저당, 국의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 많은 확인이 필요한 것은 부동산의 물적 구성입니다. 일괄매각 대상에는 주택 증축부분 약 34.3㎡와 창고 및 차고 약 50.0㎡가 부합물·종물로 포함됩니다. 반면 지상 이동식 컨테이너 1동은 매각 및 평가에서 제외됩니다. 또한 목록1 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황 일부는 ‘도로’이고, 감정평가상 기호3~5는 차량 접근이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경935 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 은산리 950-1 · 경기도 평택시 진위면 은산4길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 소유자 | 최대근 · 단독소유 |
| 토지 | 807.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 538,177,180원 / 538,177,180원 (신건) |
| 청구액 | 546,149,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2015.11.24. 송탄농업협동조합 근저당권이며, 2023.10.05. 및 2024.10.11. 김병희 근저당권, 2025.06.11. 오우진 근저당권, 2024.07.26. 국의 압류, 2025.11.12. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
2022.12.08. 삼성카드 가압류는 2022.12.13. 해제로 이미 말소됐고, 2024.03.20. 송탄농업협동조합의 종전 임의경매개시결정 역시 2025.06.20. 취하되어 2025.06.26. 말소됐습니다. 다만 감정평가상 기호1·3·4·5 토지의 임대관계는 미상이므로 현황 확인은 별도로 필요합니다.
② 매각대상 — 일괄매각과 제시외 건물 확인
| 본건 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 단독주택 |
|---|---|
| 설비 | 전기설비 · 급·배수설비 · 난방설비 |
| 증축부분 | 주택 증축부분 약 34.3㎡ · 현황 발코니 확장면적 |
| 창고 및 차고 | 약 50.0㎡ · 매각 포함 |
| 매각 제외 | 이동식 컨테이너 1동 |
| 공부와 현황 차이 | 목록1 토지 공부상 지목 ‘대’이나 현황 일부는 ‘도로’ |
| 은산리 951 | 2018.04.04. 은산리 950-1로 합병되어 말소 |
③ 예상배당표 (매각가 538,177,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,781,772원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 175,200,000원 | 175,200,000원 |
| 2. 근저당 · 김병희 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김병희 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 근저당 · 오우진 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,195,408원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 합계 480,200,000원이 전액 배당되고, 집행비용 7,781,772원을 제외한 뒤 소유자 잔여 50,195,408원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 538,177,180원 | 480,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 430,541,744원 | 423,836,327원 | 56,363,673원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 344,433,395원 | 338,811,327원 | 141,388,673원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 배당 부족이 곧 매수인의 채무 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 주변 실거래 자료가 없어 현재 538,177,180원이 시장가격 대비 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진위초등학교 산대분교장 북서측 근거리에 위치하며, 단독주택·공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 기호1은 차량 접근이 가능하지만 기호3~5는 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등으로 대중교통 사정은 불편합니다.
- 용도지역. 기호1은 계획관리지역·자연취락지구이며, 토지 자료상 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 807.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 328,600원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층이며 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 몰탈 위 벽지도배 등, 창호는 샷시 창호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 주택 증축부분 약 34.3㎡와 창고 및 차고 약 50.0㎡는 포함되지만 이동식 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 토지 경계·도로 현황 확인. 공부상 ‘대’인 토지 일부가 현황 ‘도로’이므로 실제 사용면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 진입 가능성 확인. 감정평가상 기호3~5는 차량 접근 불가능으로 기재되어 있으므로 현장 진입조건을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 임대관계 확인. 기호1·3·4·5 토지의 임대관계는 미상입니다.
- 증축 현황 대조. 기존 주택 26.44㎡는 멸실되어 대장상 말소됐고, 현재 증축부분 26.28㎡는 현황 34.3㎡로 기재되어 있어 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 주변 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 메리트는 별도 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 물건은 복합적”
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2015.11.24. 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자판단의 핵심은 권리보다 일괄매각의 실제 범위와 토지 이용조건에 있습니다. 제시외 증축부분과 창고·차고, 매각 제외 컨테이너, 일부 도로 현황, 차량 접근이 불가능한 토지가 함께 얽혀 있습니다. 게다가 주변 실거래 자료가 없어 신건 최저가 538,177,180원의 가격 적정성은 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 현장·경계·가격 검증은 필수. 이 물건은 그 세 가지 확인이 입찰의 승부처입니다.
