수원지방법원 2026타경50142. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 고덕에스티브이지식산업센터 제9층 제939호입니다. 이 건물은 2022년 6월 30일 사용승인된 지식산업센터로, 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 건물은 철골철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 감정평가상 지식산업센터 용도로 파악됩니다. 등기상 소유자는 정동혁 씨입니다.
현재 최저매각가는 168,700,000원으로 감정가 241,000,000원의 70% 수준입니다. 이미 1회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정처럼 느껴질 수 있지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 다른 개념입니다. 특히 지식산업센터는 업무용 공간의 실제 수요와 임대·매매 가능성이 중요하므로, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 제9층 제939호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 · 제9층 제939호 · 현재 공실로 기재 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 2022.06.30 사용승인 |
| 소유자 | 정동혁 (단독소유) |
| 감정가 | 241,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 국민은행 근저당권 · 채권최고액 245,640,000원 |
| 경매신청채권자 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 |
| 신청채권 청구액 | 513,240,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 국민은행 근저당
권리관계의 기준점은 2022.09.16 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 245,640,000원이고 채무자는 소유자 정동혁 씨입니다. 이 근저당권이 말소기준권리에 해당하며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그보다 앞선 2022.07.15 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이후 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 소유권은 정동혁 씨에게 있습니다. 2026.01.23 기입된 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 현재 점유는 재확인
임차인 조사상 확인되는 실제 임차인은 최미나 씨 1명입니다. 939호에 주거용으로 기재되어 있고, 전입신고일은 2024.03.07입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 사용 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미나 | 939호 · 주거 2024.03.07 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
대항력 판단은 확인된 2024.03.07 전입일과 2022.09.16 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
특히 본건은 지식산업센터입니다. 임차인 조사에 주거용 사용이 기재되어 있다는 점만으로 실제 주거시설이라고 볼 수는 없습니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태, 임대차계약의 내용이 서로 부합하는지 확인하는 것이 중요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 이유만으로 선순위 대항력이 있다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 최저가 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가 241,000,000원에서 현재 최저매각가 168,700,000원으로 내려온 것은 사실입니다. 그러나 이를 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터 호실의 최근 실거래가격, 임대료, 실제 거래 가능 가격을 확인한 후에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 168,700,000원 | 80,101,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 118,089,999원 | 130,003,261원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 82,662,999원 | 164,864,935원 |
후속 회차는 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰가를 예측한 수치가 아닙니다. 미배당은 근저당 채권최고액 기준의 배당 부족분이며 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 우선 공제한 뒤 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당 채권최고액 전부를 충족하지 못해 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,161,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 245,640,000원 | 165,538,200원 |
| 근저당 미배당 | — | 80,101,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 권리 인수 | — | 0원 |
집행비용은 3,161,800원으로 추정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 513,240,000원에 대한 별도 예상배당은 시나리오상 0원으로 표시되어 있으므로, 신청채권과 등기상 근저당채권의 승계·담보관계를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 감정평가상 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.06.30 사용승인된 철골철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 일부 샌드위치복합판넬 등으로 마감됐으며 승객용·화물용 승강기, 시스템에어컨, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 서측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다. 제반 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지의 지목은 대지이며, 업무용으로 이용되고 있습니다. 토지 공시지가는 1,825,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 택지개발지구, 가축사육제한구역 등의 기재가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재는 외국인이 주택을 취득하는 경우를 대상으로 명시하고 있으므로, 본건에 대한 적용 여부는 취득 주체와 실제 용도에 따라 별도 검토가 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 호실 내부 상태와 설비의 실제 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 매매 가능성뿐 아니라 업종별 입주자격, 실제 업무용 수요, 임대 가능성, 관리비 수준과 공실 상태를 함께 점검해야 합니다. 최근 거래가격 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조. 현재 공실이라는 기재와 최미나 씨의 전입관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 실제 점유·퇴거 여부를 확인하고 필요하다면 인도명령 및 명도 가능성도 검토합니다.
- 임대차관계 검증. 최미나 씨의 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 임대차계약 존재 여부를 확인합니다. 현재 확인된 전입일은 후순위이지만 다른 선순위 권원이나 점유관계가 없는지도 점검해야 합니다.
- 신청채권자와 근저당권자 관계. 경매신청채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사, 근저당권자는 주식회사국민은행입니다. 채권양도·승계 관련 서류와 경매신청채권의 내용을 확인합니다.
- 실거래가격 확인. 고덕에스티브이지식산업센터 또는 유사한 지식산업센터에서 용도·층·규모가 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 현재 최저가를 적정 매수가격으로 판단해서는 안 됩니다.
- 이용 가능 업종과 용도. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 업종 제한, 실제 업무용 이용 가능성, 임대차 목적을 확인합니다. 임차인 조사에 기재된 주거용 사용과 건축물의 허용 용도가 부합하는지도 점검해야 합니다.
- 공실·시설 상태. 호실 내부의 폐문 여부, 설비 가동 상태, 원상복구가 필요한 부분과 실제 입주 가능한 상태인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 가능성이 있는 공용부분 비용과 취득 관련 세금을 확인합니다. 실제 투자금은 낙찰대금만으로 확정되지 않습니다.
- 매각범위 확인. 감정요항표에는 제939호 외 다른 호실에 관한 기재도 함께 있습니다. 본 사건의 매각대상과 평가대상 범위를 원본에서 대조해 다른 호실의 현황이 본건에 혼입되지 않도록 확인해야 합니다.
- 후속 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 매각가가 내려갈 수 있지만 최저가격 하락 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다. 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 후 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 매각기일 2026.10.27에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행 상황을 확인합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도, 좋은 가격인지는 별개다”
이 물건의 긍정적인 부분은 권리 소멸 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 최미나 씨의 전입일은 그보다 늦습니다. 현재 분석상 매수인 권리 인수액은 0원으로 예상됩니다.
그러나 여기서 바로 매수 매력이 높다는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 물건은 지식산업센터이고, 현재 최저매각가는 168,700,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 확인되지만 현재 실거래 시세보다 저렴한 가격인지는 확인되지 않았습니다. 임차인 전입관계와 공실 기재 사이의 차이, 보증금·확정일자에 관한 불확실성, 신청채권자와 등기상 근저당권자의 관계도 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 권리관계는 비교적 양호하지만, 가격·점유·용도 검증이 선행되어야 하는 경매로 판단합니다. 실제 임대·매매 수요와 적정 시장가격이 확인되기 전에는 최저가만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 검토는 조건부 통과, 가격 판단은 보류. 감정가 대비 할인폭보다 중요한 것은 실제로 얼마에 다시 팔거나 임대할 수 있는지입니다.
