수원지방법원 2026타경50142. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕에스티브이지식산업센터’ 9층 939호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 매각물건명세서 비고에는 현재 공실로 기재돼 있습니다. 등기상 현 소유자는 정동혁이며, 2022.09.16 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권 채권최고액 245,640,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.01.23 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 조사 이력은 최미나 1명입니다. 939호를 주거로 사용한 것으로 조사됐고 전입일은 2024.03.07입니다. 말소기준일 2022.09.16보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금을 임의로 산정하거나 낙찰자 인수액에 더할 근거는 없고, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 9층 939호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터 · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 9층 · 2022.06.30 사용승인 |
| 소유자 | 정동혁 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 513,240,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 245,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초의 대한토지신탁주식회사 신탁 등기는 등기부상 이미 말소돼 있고, 2022.09.16 정동혁 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2026.01.23 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미나 | 939호 / 주거 | 2024.03.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최미나의 전입신고는 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권은 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 임차인 본인 기록이며, 매각물건명세서 비고상 현재 상태는 공실입니다.
② 가격 시나리오 — 신건 100% 감정가에서 시작
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 241,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득 금액도 권리상 241,000,000원입니다. 다만 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 단정하지 않고, 현재 회차와 유찰 시나리오 자체를 보수적으로 비교하는 편이 맞습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 241,000,000원 | 236,826,000원 | 8,814,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 56,339,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 94,359,360원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,174,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 245,640,000원 | 236,826,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,174,000원을 제외한 236,826,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 대비 8,814,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 건물이며, 939호는 매각물건명세서 비고상 현재 공실입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 서측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 가로장방형 토지로, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 6,630㎡, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로3류와 소로3류에 접합니다.
- 건물상태. 2022.06.30 사용승인된 10층 건물로 기본 전기·위생·급배수·화재탐지·스프링클러·시스템에어컨·승객용 및 화물용 승강기 등이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 최미나는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 현재 공실 재확인. 명세서 비고는 현재 공실로 기재돼 있으나 실제 인도 시점의 점유상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 미배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 8,814,000원은 배당 부족분이지, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가는 감정가와 동일한 241,000,000원입니다. 권리상 인수 0원만으로 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 192,800,000원, 2회 유찰 시 154,240,000원으로 내려가며, 각 회차 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 용도 확인. 본건은 지식산업센터입니다. 실제 사용 목적과 건물 내 이용·관리조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신건 기준으로 보수적”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.09.16 국민은행 근저당이 말소기준이고, 최미나의 2024.03.07 전입은 그 이후여서 대항력이 없습니다. 경매개시결정도 말소기준 뒤에 있어 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 공실이라는 점까지 합치면 권리·점유 구조는 비교적 단순합니다.
다만 현재 최저가는 감정가와 같은 241,000,000원인 신건입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에 가격 메리트를 선반영하지 않는다”입니다. 유찰되면 매각가는 192,800,000원과 154,240,000원으로 낮아지지만 채권자 미배당이 커질 뿐, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 유지됩니다. 이 물건의 입찰 판단은 권리보다 지식산업센터의 실제 사용가치와 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 달려 있습니다.
