수원지방법원 2026타경50142. 평택 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 9층 940호입니다. 감정평가 이용상태는 지식산업센터이고, 건물은 철골철근콘크리트구조 10층 건물로 2022.06.30 사용승인됐습니다. 등기부상 소유자는 정동혁이며, 말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사국민은행 근저당권 267,600,000원입니다. 이후 2026.01.23 임의경매개시결정이 기입됐고, 이 권리는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리 자체는 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 본건은 아직 유찰되지 않아 감정가 260,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 또는 유사 호실의 실거래 자료는 없어 2.60억이 시장가격보다 싼지 비싼지 판단할 수 있는 거래 근거가 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 9층 940호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 정동혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 513,240,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 지식산업센터 · 폐문상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 소유권보존은 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기였으나 이미 말소됐고, 2022.09.16 정동혁 앞으로 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.01.23 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 939호 기재와 본건 940호를 구분
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미나 | 939호 | 2024.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 최미나의 점유 부분은 939호이고 본건은 940호입니다. 따라서 이 기재를 본건 940호 임차인으로 그대로 연결하면 안 됩니다. 해당 전입일 2024.03.07은 말소기준일 2022.09.16보다 늦어, 기재된 939호 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 267,600,000원 | 255,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 267,600,000원 중 255,560,000원이 배당되는 계산으로 12,040,000원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수로 연결되지 않으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 10층 건물이며 2022.06.30 사용승인됐습니다. 전기·위생·급배수·화재탐지·스프링클러·시스템에어컨·승객용 및 화물용 승강기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 가장형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 북측 약 12m, 서측 및 동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 940호 점유 확인. 본건은 폐문상태로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용자·임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 939호 임차기재 분리. 현황조사의 최미나 기재는 939호입니다. 본건 940호와 혼동하지 말고 매각물건명세서 및 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 채권자 관계 확인. 말소기준 근저당권자는 국민은행, 경매개시 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사로 서로 다르게 기재돼 있습니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 260,000,000원이 적정한지 인근 지식산업센터 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 배당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 12,040,000원은 존재하지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 점유
본건은 2022.09.16 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 신건 최저가 2.60억의 적정성을 검증할 실거래 자료가 없고, 본건은 폐문상태입니다. 또한 현황조사상 최미나의 기재 호수는 939호로 본건 940호와 다릅니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 바로 결론 낼 것이 아니라, 940호의 실제 점유상태와 지식산업센터 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리 구조는 단순하지만 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.
