수원지방법원 2026타경50142. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 고덕에스티브이지식산업센터 9층 940호가 경매로 나왔습니다. 감정가는 260,000,000원, 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%에서 매각이 진행되는 물건입니다.

등기 흐름을 살펴보면 최초 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 이후 정동혁에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소되었습니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 267,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사에 의한 임의경매개시결정이 등기된 구조입니다.

다만 지식산업센터는 아파트처럼 최저가와 일반 주거용 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 임대관계가 확인되지 않은 호실이고 비교 시세도 확인되지 않았으므로, 유찰 자체를 투자수익의 근거로 삼기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

등기상 중요한 기준은 2022.09.16 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 267,600,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 939호와 940호를 구분해야 한다

현황조사에서 확인된 전입자는 최미나이며, 기재된 호실은 939호입니다. 이번 분석 대상은 940호이므로 두 호실을 혼동해서는 안 됩니다. 939호 전입을 940호의 임차권으로 간주하거나 보증금을 합산할 근거는 확인되지 않습니다.

최미나의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 기재된 939호 전입에 관하여 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 확정일자·배당요구·보증금은 확인되지 않았습니다. 이 조사 내용만으로 대상 940호의 임대차 및 점유관계를 확정할 수는 없습니다.

실무 핵심: 939호의 최미나를 940호의 임차인으로 보아서는 안 되며, 반대로 940호가 폐문이라는 사실만으로 공실이나 임차인 부재를 확정해서도 안 됩니다. 실제 목적물과 현황조사·매각물건명세서의 호실 대응관계부터 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인 여부는 미확인

감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이라는 점은 명확하지만, 이것이 곧 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

동일 지식산업센터의 유사 호실에 대한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 확인할 수 없어 시세 대비 가격 메리트를 계산할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 임차 수요, 공실 위험, 전용면적, 층별 이용도, 관리비 및 환금성을 함께 검토해야 합니다.

④ 회차별 매각 시나리오

회차가 진행될수록 예상 매각가격과 채권자 배당액은 낮아지고, 미배당 채권액은 증가합니다. 현재 시나리오에서는 88,948,000원, 2회 유찰 시 142,783,601원, 3회 유찰 시 180,425,241원이 미배당으로 남습니다.

각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 채권자의 미배당액과 매수인이 법률상 인수할 금액은 서로 다릅니다. 미배당액 전체가 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 또한 시나리오상 인수액은 미확인 임차권 등 추가 확인사항까지 확정한 금액은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

집행비용은 3,348,000원으로 추정되어 있으며, 국민은행 근저당권 채권최고액을 기준으로 178,652,000원이 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액 및 배당 순위는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 업무용빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통으로 조사되어 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 10층 건물로, 2022.06.30 사용승인되었습니다. 외벽은 강화유리 및 일부 샌드위치복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 전기·위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 시스템에어컨, 승객용 승강기 및 화물용 승강기 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 지식산업센터로 이용 중이며 감정평가 대상 호실 중 공실 및 폐문 호실이 기재되어 있습니다. 대상 940호의 실제 점유·임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 도로. 북측 약 12m, 서측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 표기는 외국인이 주택을 취득하는 경우로 범위가 한정되어 있으므로 본 지식산업센터에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부·위반 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 입주 가능 업종, 임대수요, 공실 가능성 및 재매각 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 해당 호실의 비교 거래와 임대조건이 확인되지 않아 현재 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 940호 점유자 확인. 폐문 상태이므로 실제 점유자, 임차계약 여부, 보증금 및 사용 현황을 확인해야 합니다. 점유자가 존재할 경우 권리 성립요건도 따로 확인해야 합니다.
• 939호와 구분. 최미나의 전입은 939호에 기재되어 있습니다. 대상 940호와 호실이 다르므로 현황조사서·명세서·감정평가서의 호실 대응관계를 대조해야 합니다.
• 채권 승계 확인. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 경매 신청채권 사이 법률관계를 확인해야 합니다.
• 비교 실거래 확인. 동일 건물·유사 호실의 최근 매매가격, 최신 거래와 거래 추세를 확인한 뒤 매각가격의 적정성을 판단해야 합니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 보아서는 안 됩니다.
• 임대수익·공실 위험. 입주 가능한 업종과 실제 임대수요, 공실 기간, 관리비 및 임대조건을 조사해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 채권 서류를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가가 곧 저렴한 가격은 아니다”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

그러나 940호의 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 확인된 전입자는 다른 호실인 939호에 기재되어 있습니다. 여기에 신청채권자와 근저당권자의 관계를 추가로 확인해야 하며, 현재 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 있는 비교 실거래 근거도 확보되지 않았습니다.

감정가 260,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 182,000,000원으로 내려왔지만, 그 자체만으로 가격 매력도가 확보된 것은 아닙니다. 이후 추가 유찰 가능성을 검토하더라도 단순 할인율보다 실제 매매시세와 임대·공실 위험을 우선해야 합니다.

결론은 등기상 말소 구조는 양호하지만, 점유·채권승계·시세 검증 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 실제 취득 후 이용 가능성과 적정 매입가격을 확인하는 데 있습니다.