대전지방법원 2025타경102. 공주시 봉정동 늘푸른빌리지 101동 1층 102호로, 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김지연이고, 2024.07.02 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 말소기준권리는 그보다 앞선 2020.08.03 청주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리분석의 핵심 변수는 임차인 한명숙입니다. 전입일은 2023.10.25로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.30 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 보증금·최우선변제 해당 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 봉정동 71-1 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 101동 1층 102호 |
| 면적 | 120.215㎡ |
| 현재 소유자 | 김지연 (2024.07.02 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주농업협동조합 / 509,575,312원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.03 청주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 승계는 0원
현재 권리분석의 기준은 2020.08.03 청주농업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사홍인유통, 채권최고액은 132,000,000원입니다. 현재 소유자 김지연의 소유권 취득과 한명숙의 전입은 모두 이 기준권리보다 뒤입니다. 경매개시결정도 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한명숙 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한명숙은 2023.10.25 전입해 2020.08.03 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 남더라도 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 내려오는데 신건은 2.26억
늘푸른빌리지는 16세대, 사용승인일은 2015.04.27이며 비교면적은 120.22㎡입니다. 확인된 실거래 7건의 전체 평균은 222,857,142원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2025.05의 200,000,000원이고 최근 거래와 이전 거래의 흐름은 -7.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 120.22㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 120.22㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 120.22㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 120.22㎡ | 7건 | 222,857,142원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.22㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
신건 최저가 226,000,000원은 전체 7건 평균 222,857,142원보다도 높고, 최근 12개월 평균 210,000,000원의 107.6%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -7.9%이므로 과거의 230,000,000원 거래를 중심으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 근저당 · 청주농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,036,000원 |
현재 회차에서는 청주농업협동조합의 채권최고액 132,000,000원이 전액 배당되는 구조이고 계산상 소유자 잔여는 90,036,000원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 509,575,312원이며 본 물건에서 계산된 배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 226,000,000원 | 132,000,000원 | 90,036,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,800,000원 | 132,000,000원 | 45,468,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,640,000원 | 132,000,000원 | 9,815,040원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원으로 낮아지며 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차는 최근 시세보다 높지만, 유찰 이후에는 가격 위치가 크게 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 봉정동 새재교차로 남측 인근으로, 주위에는 농경지·단독주택·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 완경사지의 연립주택 건부지이며 단지 외곽 포장도로와 단지 내 도로를 통해 접근합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 75,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 늘푸른빌리지는 16세대이고 확인된 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선할 것. 전체 평균 222,857,142원보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -7.9%이므로 과거 230,000,000원 거래를 가격 근거로 과대평가하지 않아야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 한명숙은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 2025.09.30과 실제 보증금·확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현재 회차 실질취득. 인수액이 0원이므로 신건 실질취득은 226,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 1회 유찰 가격은 180,800,000원, 2회 유찰 가격은 144,640,000원입니다. 현재 회차와 가격 위치가 크게 달라집니다.
- 원본 확인. 등기부·현황조사·문건접수·감정평가와 임차인 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 말소기준권리 이후의 임차인 한명숙이 존재하지만 전입일이 2023.10.25로 2020.08.03 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 배당관계는 끝까지 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 현재 가격입니다. 신건 실질취득 226,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 107.6%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -7.9%로 내려오는 흐름입니다. 따라서 현재 회차는 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트는 부족한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
