대전지방법원 2025타경102. 공주시 봉정동 새재교차로 남측 인근에 위치한 늘푸른빌리지 101동 1층 102호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 호실입니다. 비교 대상 실거래 면적은 약 120.22㎡이고, 단지는 총 16세대 규모입니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2024년 7월 5일 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 경매를 신청한 채권자는 청주농업협동조합입니다. 신청 청구액은 509,575,312원이지만, 이 호실에 설정된 말소기준 근저당권의 채권최고액은 132,000,000원입니다. 청구액 전체를 이 호실의 우선담보 배당액이나 낙찰자 인수채무로 보면 안 됩니다. 특히 등기상 해당 근저당의 채무자는 현재 소유자가 아닌 주식회사홍인유통입니다. 실제 채무 잔액과 배당 범위는 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경102 (공주지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 봉정동 71-1, 제101동 제1층 제102호 도로명주소: 충청남도 공주시 새재길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정상 연립주택 · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 단지 / 비교 면적 | 늘푸른빌리지 · 16세대 · 실거래 비교면적 120.215㎡ |
| 소유자 | 김지연 (2024.07.05 소유권이전 · 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2020.08.03 청주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 청주농업협동조합 / 509,575,312원 |
| 임차인 | 한명숙 1명 · 2023.10.25 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
가장 중요한 권리는 2020.08.03 설정된 을구 22번 청주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.09.02 등기된 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
등기 이력이 길다는 사실도 확인해야 합니다. 2009년부터 근저당, 가압류, 가처분, 압류 및 경매가 여러 차례 발생했지만, 종전 근저당과 관련된 주요 권리들은 판결·해지 또는 2014년 강제경매 매각 등을 통해 이미 말소됐습니다. 2015년 설정된 공주농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당도 2020.08.03 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 임대조건은 확인 필요
현황조사와 문건접수상 확인되는 임차인은 한명숙 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 일반 임차인으로 분류되며, 전입일은 2023.10.25입니다. 말소기준인 2020.08.03 근저당권보다 늦으므로, 해당 전입에 기초한 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한명숙 점유 부분 미상 |
2023.10.25 전입 2025.09.30 배당요구 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음
|
판정 미상
|
승계 아님
|
한명숙은 2025.09.30 배당요구를 신청했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 가능액이나 우선변제권 유무는 확정하기 어렵습니다. 대항력과 우선변제권은 별개입니다. 대항력이 없더라도 일정 요건을 갖춘 임차인은 배당받을 수 있고, 소액임차인 최우선변제 여부 역시 보증금 및 관련 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 거래 추세가 하락
늘푸른빌리지의 비교면적 120.22㎡ 실거래를 살펴보면, 전체 7건 평균은 222,857,142원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 더 중요한 비교값은 집계상 최근 12개월 평균 210,000,000원(2건)과 최신 거래 2025년 5월 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 (최신) | 120.22㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 120.22㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 120.22㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1층 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 120.22㎡ | 7건 | 222,857,142원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 120.22㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 158,200,000원은 집계상 최근 12개월 평균 210,000,000원의 75.3%이며, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수액이 0원이므로, 최저가 낙찰 가정의 실질취득액 역시 158,200,000원입니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.
하지만 실거래 추세는 -7.9%로 하락 방향입니다. 과거 230,000,000원 수준의 거래가 있었더라도 최신 거래는 200,000,000원입니다. 따라서 감정가 226,000,000원이나 전체 평균 222,857,142원을 현재 시장가격으로 그대로 적용해 수익을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,014,800원 |
| 1. 을구 22번 근저당 · 청주농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 23,185,200원 |
| 합계 | — | 158,200,000원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이며, 임차인 최우선변제와 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
이 배당모형에서는 청주농업협동조합이 채권최고액 132,000,000원을 배당받고, 소유자에게 23,185,200원이 남습니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 509,575,312원이므로 청구채권 전액이 만족되는 것은 아닙니다. 이 호실에 대한 근저당 채권최고액을 기준으로 작성한 배당 추정과 신청채권자의 전체 청구액은 구분해야 합니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
현재 회차는 1회 유찰, 감정가의 70%입니다. 이후 추가 유찰이 발생하면 최저매각가가 낮아질 수 있지만, 그 차액이 매수인의 채무 인수로 자동 전환되는 것은 아닙니다. 후순위 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금은 일반적으로 매수인에게 승계되지 않으므로, 확인된 권리관계를 전제로 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 158,200,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 23,185,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 23,610,360원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 56,277,324원 | 0원 | 0원 |
각 회차의 예상배당과 미배당은 집행비용 등을 반영한 추정치입니다. 근저당 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 산정했으며, 신청채권자 전체 청구액의 미회수분과는 구분됩니다. 실제 채권액·당해세·임차인 최우선변제에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 봉정동 새재교차로 남측 인근. 주변에는 농경지·단독주택·임야 등이 분포하며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 외곽 포장도로와 단지 내 도로를 통해 접근하며, 감정평가상 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 인조석 붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감됐고, 위생·급배수·난방 및 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 완경사지의 연립주택 건부지로 이용되며, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지정보상 공시지가는 75,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 보수상태·누수·설비 작동 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 늘푸른빌리지는 총 16세대 규모입니다. 확인된 실거래는 7건이고 최신 거래가 2025년 5월에 머물러 있어 대규모 단지보다 매수 수요와 적정 매도가격을 판단하기 어렵습니다.
- 시장 방향. 집계상 최근 거래가격 추세는 -7.9%. 과거 220,000,000~230,000,000원 거래 이력보다 최신 200,000,000원 거래를 우선 참고하는 편이 보수적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한명숙의 임대차 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 사실과 별개로 최우선변제 및 명도 문제는 남아 있습니다.
- 말소기준과 담보 범위. 을구 22번 청주농업협동조합 근저당이 2020.08.03 설정된 권리인지 재확인하고, 채권최고액 132,000,000원과 청구액 509,575,312원을 구분해야 합니다.
- 과거 등기 정리. 과거 경매·소송·가처분·근저당 관련 등기들이 실제로 말소 완료됐는지 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 2026년 현재 시세 재확인. 최신 확인 실거래는 2025.05입니다. 최근 호가와 실제 매수 수요를 조사하지 않고 2024~2025년 거래가격을 현재의 확정 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 1층 특성 및 주택 상태. 채광·습기·누수·사생활 노출·소음과 내부 시설 상태를 확인해야 합니다. 같은 면적이어도 층과 관리상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금·배당. 공용부분 관리비 체납 가능성과 당해세, 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다. 예상 소유자 잔여액 23,185,200원은 확정 금액이 아닙니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 하락장에서는 검증이 먼저다”
이 물건은 권리구조 자체가 극단적으로 복잡한 사례는 아닙니다. 말소기준은 2020년 청주농업협동조합 근저당이고, 현재 확인되는 임차인 한명숙의 전입은 2023년으로 그보다 늦습니다. 따라서 예상 인수액 0원이라는 분석은 타당한 출발점입니다. 다만 보증금과 확정일자를 알 수 없어 배당·점유 관련 추가 확인이 필요합니다.
가격도 분명 검토할 이유가 있습니다. 감정가 226,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 158,200,000원으로 낮아졌습니다. 인수액 0원 가정하에 실질취득액은 최저가와 같고, 최근 12개월 집계 평균 210,000,000원의 75.3%입니다. 최신 확인 거래 200,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 실거래 하락 추세 -7.9%를 가볍게 보아서는 안 됩니다. 단지가 16세대에 불과하고, 최신 확인 거래가 2025년 5월이라는 점은 현재 시세와 환금성 판단에 상당한 불확실성을 남깁니다. 과거 실거래보다 낮은 최저가는 장점이지만, 현재 시장에서도 싸게 살 수 있다는 결론은 별도 검증이 필요합니다.
종합적으로 권리구조는 비교적 양호, 가격은 조건부 긍정, 환금성과 점유는 확인 필요. 입찰 판단의 핵심은 겉으로 보이는 감정가 할인율보다 실제 임대차 내용과 2026년 현재의 매도 가능 가격입니다.
