대전지방법원 2025타경102. 충남 공주시 봉정동 ‘늘푸른빌리지’ 제102동 제2층 제201호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중인 건물로 기재되어 있습니다. 전용면적은 120.215㎡, 단지 규모는 16세대입니다. 채권자 청주농업협동조합의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행 중이며, 말소기준은 2020년 8월 3일 설정된 채권최고액 132,000,000원의 근저당권입니다.
이번 물건의 장점은 확실합니다. 감정가에서 30% 낮아진 가격으로, 최근 거래가 200,000,000원과 비교해도 최저매각가가 낮습니다. 그러나 16세대 소규모 주택이고, 최근 거래 표본이 적으며 시장 추세도 하락 중입니다. 특히 2025년 5월 거래가 확인되는 가장 최근의 실거래여서, 2026년 10월 입찰가격을 결정할 때 이를 현재 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경102 (임의경매 · 공주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 봉정동 71-1 102동 2층 201호 도로명주소: 충청남도 공주시 새재길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 연립주택 이용 |
| 전용면적 | 120.215㎡ (실거래 비교면적 120.22㎡) |
| 건물 | 철근콘크리트조 벽식구조 · 슬래브지붕 · 지상 4층 중 2층 |
| 단지 | 늘푸른빌리지 · 16세대 · 사용승인 기준 2015.04.27 |
| 소유자 | 최유정 |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 165,900,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 청주농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 509,575,312원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.03 · 을구 22번 청주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 필요
등기부에는 과거의 경매개시결정, 가압류, 가처분, 근저당권과 말소 기록이 다수 존재합니다. 다만 과거에 설정되었던 우창희·김만규·소경호 등의 근저당권은 이미 말소되었으며, 공주농업협동조합의 2015년 근저당권도 2020년 8월 3일 해지되었습니다. 따라서 과거의 채권최고액들을 현재 인수부담으로 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 한명숙, 보증금 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 점유 관련 인원은 한명숙 1명입니다. 보증금과 월차임, 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구 관련 접수 사실이 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한명숙 점유 부분 미상 |
2023.10.25 | 미상 | 기준일 후 전입 말소기준 대비 대항력 없음 |
미확인 확정일자 미상 |
산정 인수 0원 점유권원 확인 필요 |
한명숙의 배당요구 관련 접수일은 2025.09.30입니다. 실제 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 임대차계약의 내용은 원본 확인이 필요합니다.
말소기준 근저당권은 2020.08.03, 한명숙의 전입일은 2023.10.25입니다. 전입일이 말소기준보다 늦으므로 확인된 전입 사실만으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 점유권원도 명확하지 않기 때문에 임차인 관련 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
우선변제: 확정일자와 보증금이 미상이라 실제 배당 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
승계: 현재 권리분석상 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 산정됩니다.
명도: 점유자가 있으므로 인도·퇴거 협의 및 필요한 법적 절차가 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 반영해야 한다
늘푸른빌리지의 비교 가능한 전용 120.22㎡ 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 222,857,142원이지만, 오래된 거래가 포함되어 있으므로 최근 표본 평균 210,000,000원과 가장 최근 거래가 200,000,000원을 우선하여 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 120.22㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 120.22㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 120.22㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1층 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 최근 표본 평균 | 120.22㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | 120.22㎡ | 7건 | 222,857,142원 |
현재 최저가 165,900,000원은 최근 표본 평균 210,000,000원의 79.0%이고, 가장 최근 거래가 200,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 222,857,142원 대비로는 74.4% 수준입니다. 다만 전체 평균을 기준으로 할인율을 크게 보이게 하기보다는, 거래 시점이 가까운 낮은 가격을 우선하는 편이 보수적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 청주농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 30,777,400원 |
| 합계 | — | 165,900,000원 |
집행비용은 추정치이며 청주농업협동조합 배당액은 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 산정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
여기서 주의할 부분이 있습니다. 경매 신청채권자의 청구금액은 509,575,312원으로, 배당표에 반영된 근저당권 채권최고액 132,000,000원보다 큽니다. 위 표는 근저당권의 채권최고액에 따른 단순 배당 추정이지 신청채권자의 전체 청구금액이 모두 변제된다는 뜻이 아닙니다. 실제 배당 순위와 청구권의 성격, 다른 권리의 존부를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 환금성 위험은 남는다
공주 늘푸른빌리지는 현재 1회 유찰되어 감정가의 70% 구간에서 매각이 진행됩니다. 이후 추가 유찰에 따른 가격 변화와 채권 배당은 다음과 같이 추정됩니다.
| 구간 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 165,900,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 18,295,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 52,572,238원 | 0원 |
향후 유찰가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 매수인의 자동 승계액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충남 공주시 봉정동 새재교차로 남측 인근에 위치하는 늘푸른빌리지입니다. 주변은 농경지·단독주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조, 슬래브지붕의 4층 건물입니다. 외벽 인조석 붙임, 내벽 벽지·타일, 샷시창호 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 일반 위생·급배수·난방설비 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 주거용 건부지이며, 단지 외곽의 포장도로와 단지 내부도로를 통해 접근합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·도시지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 75,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 및 건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 주거단지이며 동일 면적 실거래 7건이 확인됩니다. 거래 추세가 하락하고 최근 표본이 적다는 점에서 재매각가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 계약 확인. 한명숙의 보증금, 월세, 확정일자, 임대차계약 체결 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 전입일은 말소기준 이후지만 명도 문제는 별개입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 미상 점유자의 임차권 및 배당요구 내용, 매각으로 소멸하지 않는 권리의 존부를 최종 문서에서 확인해야 합니다.
- 권리변동 원본 대조. 2014년 경매 매각, 2022년 가등기 및 2024년 본등기 관련 변동과 말소 여부를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 청구액 점검. 청구액 509,575,312원과 근저당 채권최고액 132,000,000원 사이의 차이, 실제 채권 구성과 배당순위를 점검해야 합니다.
- 최근 거래가격 재검증. 가장 최근 확인되는 거래가 2025년 5월의 200,000,000원입니다. 2026년 입찰 시점의 실제 매물가격과 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 16세대, 거래 7건, 하락 추세 -7.9%라는 특성을 고려해 재매각 소요기간과 가격 하락 가능성을 반영해야 합니다.
- 현장 점검. 주택 내부 상태, 누수·결로, 설비 노후도, 공실·점유 상황, 접근도로와 주변 환경을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 실제 입찰보증금, 매각 대상과 제외 부분, 특별매각조건, 매각기일 변경 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 합격, 권리·환금성은 확인 후 판단”
대전지방법원 2025타경102 공주 늘푸른빌리지 201호는 감정가 237,000,000원에서 165,900,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 최근 표본 평균 210,000,000원의 79.0%에 해당하며, 가장 최근 거래가 200,000,000원보다도 낮아 비교 거래 기준의 가격 할인은 분명하게 존재합니다.
권리상으로도 말소기준은 2020년 청주농업협동조합 근저당권이며, 확인된 점유자 한명숙의 전입일은 2023년으로 그 이후입니다. 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 실제 점유자 1명이 존재하는 만큼, 임차관계가 모두 정리된 물건처럼 접근하면 안 됩니다.
가격 측면에서 더 중요한 위험은 -7.9%의 하락 추세와 16세대라는 소규모 단지의 낮은 거래 빈도입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제로 되팔 수 있는 가격과 점유자 인도 비용이 중요합니다. 특히 최근 확인되는 실거래가 2025년 5월에 머물러 있어 현재 시점의 가격 검증이 필요합니다.
종합 판단은 C등급(54점), 조건부 보수 검토입니다. 매수인에게 승계될 권리가 현재 산정상 확인되지 않고 최저가도 비교 거래보다 낮다는 점은 장점입니다. 반면 임차계약 미확인, 하락 추세, 얇은 거래 표본, 복잡한 과거 등기 이력이 감점 요인입니다. 지금은 최저가만 보고 즉시 응찰하기보다, 점유관계와 현재 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 적절합니다.
