대전지방법원 2025타경102. 공주시 봉정동 늘푸른빌리지 제102동 제2층 제201호입니다. 감정 이용상태는 연립주택, 사건 용도 표기는 다세대입니다. 현재 등기부상 소유자는 최유정이며, 이번 경매의 말소기준은 2020.08.03. 설정된 청주농업협동조합 근저당권, 채권최고액 132,000,000원입니다. 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 237,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 112.9%이고 최근 거래 흐름도 -7.9%로 내려온 상태라, 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경102 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 봉정동 71-1 102동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 |
| 소유자 | 최유정 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주농업협동조합 / 509,575,312원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 / 전용면적 | 늘푸른빌리지 · 120.215㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.08.03. 청주농업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 2023.09.20. 공주시 압류와 2025.09.02. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 과거 다수의 근저당·가압류·가처분·경매 기록이 있으나 상당수는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한명숙 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | 2025.09.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한명숙의 전입일은 2023.10.25로 말소기준권리인 2020.08.03.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.30. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없습니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
늘푸른빌리지 동일 면적 거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 222,857,142원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2025.05의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 120.22㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 120.22㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 120.22㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 120.22㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.22㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 112.9%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 높은 가격이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.9% 낮아진 추세입니다. 전체 평균 222,857,142원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 시세를 우선하면 신건 가격 메리트는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 2. 근저당 · 청주농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,882,000원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 237,000,000원 | 132,000,000원 | 100,882,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 189,600,000원 | 132,000,000원 | 54,145,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 151,680,000원 | 132,000,000원 | 16,756,480원 | 0원 |
현재 회차는 최근 12개월 평균보다 높은 반면, 1회 유찰 시 매각가는 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 공주시 봉정동 새재교차로 남측 인근. 주위는 농경지·단독주택·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당하며 토지는 부정형 완경사지입니다.
- 단지. 늘푸른빌리지 16세대, 사용승인일 2015.04.27입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 222,857,142원보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 응찰가를 판단할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -7.9%입니다. 감정가 기준 접근은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
- 임차인 원본 확인. 한명숙의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2020.08.03. 청주농업협동조합 근저당권입니다. 등기부의 말소·본등기 이력을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 시나리오. 현재 237,000,000원, 1회 유찰 189,600,000원, 2회 유찰 151,680,000원 구간을 최근 실거래와 나란히 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 확인된 임차인도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽은 비교적 명확합니다. 반면 가격은 다릅니다. 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 112.9%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -7.9%인 점까지 겹칩니다. 결론은 권리는 정리되지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높다입니다. 가격 판단은 유찰 시나리오와 최근 실거래를 함께 놓고 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
