대구지방법원 2025타경186. 상주시 무양동 동보고층아파트 106동 2층 206호입니다. 등기부상 현재 소유자는 김순란이고, 2023.11.02. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.03.02. 설정된 최일권의 근저당권으로, 채권최고액은 130,000,000원입니다. 이후 2025.06.11. 최일권이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 97,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 2,146,000원을 제하고 최일권 근저당권에 94,854,000원이 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 35,146,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 무양동 177 동보고층아파트 106동 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 9층 중 2층 206호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김순란 (2023.11.02. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최일권 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.02. 근저당권 · 최일권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준인 2018.03.02. 최일권 근저당권과 2025.06.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 97,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 다만 이 사건에서는 동일 단지 최근 실거래 가격을 대조할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별도로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 97,000,000원 | 94,854,000원 | 35,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 77,600,000원 | 75,803,200원 | 54,196,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 62,080,000원 | 60,562,560원 | 69,437,440원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 35,146,000원 → 54,196,800원 → 69,437,440원으로 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 즉 이 물건에서 회차별 가격 하락은 채권자의 회수액을 줄일 뿐, 제시된 권리관계상 매수인의 인수부담을 늘리지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 2. 근저당 · 최일권 | 130,000,000원 | 94,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당권 미배당은 35,146,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 제시된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 2층 206호입니다.
- 사용승인. 사용승인일자는 1991.07.29.로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비와 가스보일러에 의한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 2,814㎡, 평지·사다리형, 중로한면이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 377,900원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최저가 97,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 동일 단지·유사 층 실거래와 현장 매물을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2018.03.02. 을구 14번 최일권 근저당권이 기준이며, 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 임차관계 현장 확인. 자료상 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점을 입찰 전 확인하세요.
- 공동담보 확인. 최일권 근저당권에는 다른 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 35,146,000원은 매수인 승계액이 아닙니다. 제시된 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2018.03.02. 최일권 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 최저매각가 97,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 비교 가능한 최근 실거래 수치 없이 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단입니다.
