대구지방법원 2025타경5420. 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층 145호, 감정평가서상 통칭 ‘경북신도청 시장형상가’의 근린생활시설입니다. 소유자는 성지훈이고, 2022.05.06 소유권이전과 같은 날 안동시산림조합이 채권최고액 388,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 예천군 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이번 사건에서 권리분석의 핵심은 임차인의 전입 시점입니다. 145호 조소라는 2023.08.30, 146호 김용기는 2022.12.21 전입으로, 둘 다 말소기준일인 2022.05.06보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 조사자료상 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 임차인 조사자는 2명이며, 보증금을 중복 합산하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5420 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층 145호 · 도로명주소 경상북도 예천군 호명읍 새움1로 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 3층 건물 중 1층 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 성지훈 · 2022.05.06 소유권이전(매매 원인 2021.03.30) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동시산림조합 / 338,522,190원 |
| 말소기준 | 2022.05.06 안동시산림조합 근저당권 · 채권최고액 388,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2022.05.06 안동시산림조합 근저당입니다. 경매개시결정은 2025.09.02, 예천군 압류는 2025.09.16으로 모두 기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 적혀 있어, 자료상 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조소라 | 145호(24.52평방미터) | 2023.08.30 | 10,000,000원 / 550,000원 | 2025.09.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용기 | 146호(23.3165평방미터) | 2022.12.21 | 5,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 조소라는 배당요구를 2025.09.25 접수했고, 김용기의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 확정일자 확인값과 우선변제 판단값이 없으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 238,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실거래 비교값이 없으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 싼지, 비싼지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “신건 최저가가 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득 기준금액도 238,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 154,132,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 201,065,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 238,612,480원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 안동시산림조합 | 388,000,000원 | 233,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 안동시산림조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 154,132,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설과 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.04.21입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터, 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 사다리형의 대체로 평탄한 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,975,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 중 1층 구분상가이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 판단. 입지와 도로 조건은 확인되지만 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 238,000,000원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 범위 확인. 사건 주소는 145호이고, 감정요항표에는 145호·146호가 함께 기재되며 근저당에도 146호 공동담보가 표시됩니다. 실제 매각 대상과 공동담보 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 145호 점유 확인. 조소라는 보증금 10,000,000원·월세 550,000원, 전입 2023.08.30이며 배당요구일은 2025.09.25입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 146호 관계 확인. 김용기는 보증금 5,000,000원·월세 600,000원, 전입 2022.12.21로 조사됐습니다. 146호가 공동담보로 기재된 만큼 사건 범위와의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 확인값이 없어 단정하지 않습니다. 현재 예상배당에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재는 감정가 100%인 신건입니다. 실거래 비교값 없이 ‘238,000,000원이 싸다’고 판단하지 말고 근린시설의 실제 거래·임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 호수와 배당요구 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2022.05.06 안동시산림조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 임의경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다.
다만 신건 최저가 238,000,000원에 대한 실거래 비교값이 없으므로 가격 할인 여부는 확인할 수 없습니다. 더욱이 감정요항표에는 145호·146호가 함께 기재되고 근저당에는 146호 공동담보가 표시되어 있어, 입찰 대상 범위와 공동담보 관계를 명확히 대조하는 절차가 중요합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 필요입니다.
