대구지방법원 2025타경5420. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층 146호 근린시설입니다. 감정평가상 본건 건물은 2022.04.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물이고, 1층 145호·146호 구분상가가 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 성지훈이며, 2021.03.30. 매매를 원인으로 2022.05.06. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리관계의 기준점은 같은 날 설정된 안동시산림조합의 채권최고액 388,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.09.02. 임의경매개시결정과 2025.09.16. 예천군 압류가 뒤따랐고, 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 예상배당상 담보채권에는 미배당이 발생하지만, 그 부족액은 채권자 측 배당 부족분이며 매수인이 떠안는 금액과는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5420 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층 146호 · 도로명주소 경상북도 예천군 호명읍 새움1로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 중 1층 145호·146호 구분건물 · 사용승인일 2022.04.21. |
| 소유자 | 성지훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 안동시산림조합 / 338,522,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.05.06. 접수 제6319호 안동시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 388,000,000원이고 채무자는 성지훈입니다. 이후의 임의경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조소라 | 145호(24.52평방미터) | 10,000,000원 | 550,000원 | 2023.08.30 | 2025.09.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용기 | 146호(23.3165평방미터) | 5,000,000원 | 600,000원 | 2022.12.21 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2023.08.30., 2022.12.21.로 모두 말소기준인 2022.05.06.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 비교 없이 신건 저가 판단 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 226,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 실거래 비교 수치가 없어 226,000,000원이 주변 거래 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 회차별 가격은 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원으로 계산돼 있지만, 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,000,000원 | 222,036,000원 | 165,964,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,800,000원 | 177,468,800원 | 210,531,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,640,000원 | 141,815,040원 | 246,184,960원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자가 배당받지 못하는 금액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 165,964,000원·210,531,200원·246,184,960원의 미배당은 매수인이 추가 지급할 금액이 아니라 담보채권의 배당 부족액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,964,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안동시산림조합 | 388,000,000원 | 222,036,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,964,000원과 안동시산림조합 근저당권 222,036,000원으로 매각대금 226,000,000원이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 165,964,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북동측 인근의 통칭 경북신도청 시장형상가로, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트 단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터, 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형·평탄한 상업용 건부지이며 토지면적은 2,847.4㎡, 공시지가는 1,975,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되고 광로2류·중로1류 등에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재했으나 현황조사에는 145호와 146호 점유자가 확인돼 있어 현재 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.05.06. 접수 제6319호 안동시산림조합 근저당권과 이후 권리의 순서를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 조소라·김용기 모두 대항력은 없지만 현재 실제 점유·영업 여부와 인도 상태를 확인하세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 두 임차인의 확정일자는 확인되지 않았고, 김용기의 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 배당기록을 입찰 전에 점검하세요.
- 145호와 146호 관계 확인. 감정평가에는 145호·146호 구분상가가 함께 언급되고, 근저당권에는 145호 공동담보가 표시돼 있으므로 매각대상 범위와 각 호의 점유관계를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 가격 226,000,000원에는 실거래 비교 근거가 없으므로 인근 상가 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 165,964,000원은 채권자 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 상가 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.06. 안동시산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 예천군 압류는 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건 226,000,000원이고, 이를 비교할 실거래 수치가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험보다 145호·146호 실제 점유상태, 임대관계, 상권과 가격 적정성을 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정이 가장 일관된 결론입니다.
