창원지방법원 2025타경643. 고성읍 성내리 소재 대지·토지와 근린생활시설이 포함된 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 문귀선이고, 말소기준권리는 2019년 6월 24일 설정된 고성농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2022년 같은 조합의 360,000,000원 근저당권과 2025년 임의경매개시결정이 이어지며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의해야 할 부분은 물건의 현황입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 건물은 공부상 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 30.4㎡이지만 현황은 경량철골조 슬래브지붕 지상 1층 약 39.65㎡로 평가됐습니다. 또 현황상 2층 건물이며 제시외 건물이 매각에 포함되고, 건물 및 제시외 건물이 관련 토지와 인접필지에 걸쳐 소재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경643 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 성내리 38-11 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 고성군 고성읍 성내리 38-11, 41-1 · 경상남도 고성군 고성읍 성내로144번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 건물은 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 문귀선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,132,000원 / 45,144,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,052,698,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 특성 | 지목 대 · 면적 30.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 838,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2019년 5월 2일 동부농업협동조합의 채권최고액 270,000,000원 근저당권은 2019년 6월 24일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 고성농업협동조합 720,000,000원 근저당권이 현재 말소기준이고, 2022년 설정된 360,000,000원 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 45,144,000원으로 감정가 92,132,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교할 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 토지와 근린생활시설이 얽혀 있고 건물 현황에도 차이가 있어, 단순 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 방식은 위험합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,144,000원 | 43,931,408원 | 1,036,068,592원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,600,799원 | 30,631,985원 | 1,049,368,015원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,120,559원 | 21,322,389원 | 1,058,677,611원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 최저가는 31,600,799원, 네 번째 유찰 시에는 22,120,559원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반대로 채권자의 미배당은 가격이 낮아질수록 더 커지며, 이는 채권자의 회수 부족분이지 매수인의 추가 취득비용이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,592원 |
| 을구 3번 근저당권 · 고성농업협동조합 | 720,000,000원 | 43,931,408원 |
| 을구 4번 근저당권 · 고성농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,144,000원을 전제로 집행비용 1,212,592원과 말소기준 근저당권에 43,931,408원이 배당되는 추정입니다. 총 채권최고액 1,080,000,000원 중 1,036,068,592원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지 현황 — 이 물건의 실제 핵심
- 건물 이용. 기호(7) 건물은 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물 규모 차이. 공부상 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 30.4㎡이나, 현황상 경량철골조 슬래브지붕 지상 1층 약 39.65㎡이며 현황 기준으로 평가됐습니다.
- 현황상 2층·제시외. 기호(7)는 현황상 2층 건물이고 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 필지 걸침. 기호(7) 건물 및 제시외 건물은 관련 토지와 인접필지에 걸쳐 소재합니다.
- 토지 이용. 확인되는 토지 정보는 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성내리 토지는 고성군청 동측 인근에 위치하며 주위는 주택과 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 기호(5,6) 토지까지 차량 접근 및 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 근린생활시설 건물에는 제반 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 사용승인. 건물 사용승인일은 1997.04.02.입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표의 공부와의 차이 항목에는 없음으로 기재됐으나, 매각물건명세서에는 건물의 공부상 면적·지붕형태와 현황 차이가 별도로 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 경계 확인. 건물과 제시외 건물이 관련 토지 및 인접필지에 걸쳐 있는 상태를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 건물 실측·층수 확인. 공부상 30.4㎡와 현황 약 39.65㎡ 차이, 현황상 2층 구조를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 대상의 위치와 이용상태를 확인해 실제 활용 가능 범위를 판단해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교근거가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물 현황을 반영해 별도 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 고성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 평가할 때 더 큰 변수는 권리보다 현황입니다. 2회 유찰로 최저가가 45,144,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 싸다고 단정할 수 없고, 건물의 공부·현황 차이와 2층 구조, 제시외 건물, 인접필지 걸침까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현황 확인은 필수”입니다.
