173,893,000원
창원지방법원 2025타경20156. 소유자는 김경도이고, 등기부상 말소기준권리는 2016.10.13. 설정된 거제축산업협동조합 근저당권(채권최고액 144,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 국의 근저당권, 국 압류, 임의경매개시결정, 거제시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 단순해 보이지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인과 별도로 인수되는 환매특약등기가 있어 ‘말소기준 이후 권리 소멸’만 보고 끝낼 사건은 아닙니다.
특히 정철화는 2016.09.27. 전입해 2016.10.13. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았지만 배당요구는 2025.01.22. 접수되어 있습니다. 대항력은 확인되는 반면 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모는 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 승계액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20156 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1294-15 · 경상남도 거제시 옥포로25길 5-1 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 485,189,500원 / 173,893,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 거제축산업협동조합 / 444,231,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘남는 권리’를 먼저 본다
임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정철화 | 1층 121호 전부 | 2016.09.27 | 미상 | 2025.01.22 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계액 미상 |
전입신고가 말소기준권리보다 16일 앞서므로 대항력은 인정되는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 매각 후 남을 금액을 계산할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없으므로, 매수인이 떠안을 임차보증금은 현재 단계에서 0원으로 단정하면 안 됩니다.
② 가격·유찰 — 35.84%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 485,189,500원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 173,893,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 139,114,400원, 6회 유찰 시 111,291,520원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 173,893,000원 | 1,743,254,922원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 139,114,400원 | 1,777,546,622원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 111,291,520원 | 1,804,979,981원 |
하지만 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하는 것은 위험합니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금이 미상이라, 최저가가 내려가도 실제 승계액이 늘면 실질취득 부담은 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,234,502원 |
| 2. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국 | 1,769,913,420원 | 26,658,498원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형의 총 채권액은 1,913,913,420원, 채권자 배당액은 170,658,498원, 미배당액은 1,743,254,922원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정철화의 보증금 자체도 미상이라 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 구성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 옥포동 1294-15 토지는 266.8㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 중로 한 면, 남동측으로 소로 한 면의 도로가 개설되어 있습니다.
- 공시지가. 574,500원/㎡이며 가축사육제한구역과 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각이고 제시외 건물이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다.
- 다른 기호 토지. 감정요항표상 기호 3·4·6 토지는 용도지역·접근성·현황이 서로 다르며, 기호 4는 지목이 묘지이나 현황 잡종지(주차장부지), 기호 6은 분묘 소재 가능성에 유의하도록 기재되어 있습니다.
⑤ 별도 확인할 공매·조세 이슈
등기부에는 2020.03.09. 공매공고가 있었고 2022.07.25. 공매취소공고로 말소되었습니다. 이후 2025.04.08. 다시 납세담보물 공매공고가 등기되어 있습니다. 따라서 현재 법원경매와 한국자산관리공사 공매의 진행 관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
또한 2016.12.29. 국 명의 근저당권이 채권최고액 1,769,913,420원으로 설정되어 있고, 2022.12.19. 국 압류, 2025.07.30. 거제시 압류도 존재합니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 예상배당표 자체가 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정철화 보증금 확인. 전입일 2016.09.27.의 대항력 임차인입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계와 배당요구 내용을 원문으로 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 환매특약 원문 확인. [목록1] 갑구 순위 1-1번 1991.03.02. 환매특약등기는 매각물건명세서상 매수인 인수입니다. 권리 내용과 행사 가능성을 등기 원문·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.04.08. 납세담보물 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 여러 기호 토지가 평가되어 있으므로 각 목록별 소유관계·점유·경계·현황을 개별 확인해야 합니다.
- 분묘 가능성 확인. 기호 6 토지는 자연생 수목 때문에 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있다고 감정평가서가 경고하고 있습니다.
- 가격 판단은 마지막. 4회 유찰과 35.84%라는 숫자보다 인수되는 권리와 임차보증금 규모를 먼저 확정한 뒤 실질취득가 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 안전한 할인”이 아니다
이 사건은 감정가 485,189,500원이 173,893,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 말소되지 않는 환매특약등기가 명시되어 있고, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다.
따라서 현재 회차에서 가장 중요한 숫자는 35.84%가 아니라 ‘실질취득가 미확정’입니다. 정철화의 보증금과 배당가능액을 확인하고, 환매특약등기의 인수 효과를 원문으로 해소하지 못한다면 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리 확인이 끝나기 전에는 응찰가를 논할 단계가 아닙니다.
