창원지방법원 2025타경20156. 거제시 옥포동 옥현시장 1층 121호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김경도이고, 현 말소기준권리는 2016년 10월 13일 설정된 거제축산업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국 근저당권 1,769,913,420원, 국 압류, 현 경매개시결정, 거제시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 권리분석은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 정철화가 1층 121호 전부를 주거로 점유하고 있고, 전입신고일이 2016.09.27입니다. 이는 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.01.22에 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20156 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포로 250, 1층 121호 (옥포동, 옥현시장) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 김경도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 41,574,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 444,231,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2016.10.13 거제축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 토지 이용상황 | 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 시장 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 1999년 공평금의 소유권이전청구권 가등기는 2009년 말소됐고, 과거 농업협동조합중앙회 및 거제축산업협동조합의 근저당권들도 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.10.13 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 국 근저당권·압류·경매개시결정·거제시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정철화 | 1층 121호 전부 · 주거 | 2016.09.27 | 미상 | 2025.01.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
정철화는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有라고 단정하거나 인수액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다. 배당요구는 했지만, 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지는 보증금 확인 전까지 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가 116,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,574,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 33,259,200원(28.67%), 6회 유찰 시 26,607,360원(22.94%)입니다.
그러나 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론낼 수 없습니다. 이 사건에서는 최저가보다 실질 인수 가능액 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,148,332원 |
| 2. 근저당권 · 거제축산업협동조합 | 390,000,000원 | 40,425,668원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 1,769,913,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 채권자 총 미배당액은 2,119,487,752원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 정철화의 보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 소재지는 옥현시장 1층 121호입니다.
- 점유 이용. 현황조사상 정철화가 1층 121호 전부를 주거로 사용하고 있습니다. 감정평가 요항에는 단독주택 이용 기재도 있어 실제 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 대지권 목적 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중이며 평지·부정형, 중로각지입니다.
- 도로. 토지 남서측 중로, 남동측 소로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시장에 포함되고, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,224,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 정철화의 보증금·계약일·확정일자·임대차계약서 및 배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 산정. 선순위 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금 승계 가능성을 반영해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2025.04.08 공매공고의 현재 진행상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 근린시설 호실을 주거로 점유 중이라는 현황과 감정요항의 이용상태 기재를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 4회 유찰됐다는 사실 자체보다 점유·용도·공매·환금성 등 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국 및 거제시 압류가 존재하므로 당해세와 배당순위 원문을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 선순위 점유의 금액
이 물건은 감정가 116,000,000원에서 4회 유찰돼 41,574,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2016.09.27 전입한 정철화입니다. 말소기준권리 2016.10.13보다 빠르고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
등기부상 후순위 권리들은 매각으로 정리되지만, 임차보증금 승계 여부는 별개의 문제입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 기재만으로 실질 인수를 0원으로 단정하기보다는, 보증금을 확인한 뒤 배당 가능액과 미배당액을 계산해야 합니다. 여기에 근린시설 용도, 4회 유찰, 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단도, 실질취득가 판단도 보류하는 것이 맞는 사건입니다.
