대전지방법원 2025타경12770. 천안시 동남구 신방동 886-8의 1층 102호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 ‘롯데리아 매장’으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에도 같은 이용상태가 적혀 있습니다. 감정가는 976,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 신건입니다.
권리의 기준점은 2024.07.19. 설정된 김소정 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이고, 그 뒤의 천안시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차관계는 별개입니다. ‘리아’의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않는다고 지금 단계에서 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12770 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 롯데리아 매장 |
| 소유자 | 주식회사학산 |
| 감정가 / 최저가 | 976,000,000원 / 976,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안신용협동조합 / 1,241,494,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선후관계 재대조 포인트는 남는다
말소기준권리는 2024.07.19. 김소정 근저당권입니다. 2025.08.14. 천안시 압류와 2025.11.25. 천안신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — ‘있다/없다’보다 ‘판정 불가’가 핵심
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2024.07.19.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 보증금 역시 확인되지 않아 우선변제 범위나 매수인 인수 가능액도 산정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인은 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수도, ‘인수 없는 임차인’으로 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 가격 판단 — 신건 9.76억, 실거래 비교 없이 가격 메리트 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 976,000,000원입니다. 1회 유찰 시 780,800,000원, 2회 유찰 시 624,640,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래값이 없어, 감정가 또는 각 회차 최저가가 실제 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 976,000,000원 | 0원 | 763,840,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 780,800,000원 | 0원 | 570,592,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 624,640,000원 | 0원 | 415,993,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 976,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,160,000원 |
| 2. 근저당권 · 김소정 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 763,840,000원 |
배당 산정에서는 채권자 미배당 0원, 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 전입·보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 신방동 상신사거리 북측 인근 대로변에 위치하며, 주변은 대로변 상업·업무지대와 대규모 아파트지대로 구성되어 있습니다.
- 이용. 이 호실은 감정평가일 현재 롯데리아 매장으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 건물의 지상 및 지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 내 1층 102호이며, 사용승인일은 2011.12.13.입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기와 지상 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형·평지의 상업·업무용 건부지이며, 공시지가는 2,967,000원/㎡, 토지면적은 1,513.7㎡입니다.
- 도로. 서측 대로1류(폭 35~40m), 남측 소로1류(폭 10~12m)에 접하고 동측 소로2류(폭 8~10m)에 저촉됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 면적 확인. 건축물대장상 전유부분 표시면적과 집합건물 등기사항전부증명서상의 전유부분 표시면적 사이에 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. ‘리아’의 전입신고일이 2024.07.19.보다 앞서는지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모를 알아야 배당가능액과 낙찰자 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 실제 점유 확인. 롯데리아 매장 이용 기재와 임차 기재의 주거 용도가 서로 달라 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 을구 1번 계열 확인. 2011년 천안신용협동조합 근저당의 말소 내역과 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권이전 기재를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 신청채권 확인. 천안신용협동조합 청구액 1,241,494,205원과 배당 시뮬레이션상 배당 0원의 관계를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 건축물대장과 집합건물 등기상의 전유부분 표시면적 차이를 감정평가서와 공부 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재는 감정가 976,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 실거래 비교값 없이 감정가만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “등기 후순위 소멸”과 “임차인 인수 없음”은 다른 문제
이 사건은 표면적으로는 말소기준이 분명합니다. 2024.07.19. 김소정 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 ‘리아’의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부는 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 2011년 천안신용협동조합 근저당 계열의 말소·이전 기재, 신청채권자 청구액 1,241,494,205원과 배당 산정 간의 차이, 전유면적 차이까지 확인 포인트가 겹칩니다. 시세 자료도 없어 신건 976,000,000원의 가격 경쟁력을 객관적으로 비교하기 어렵습니다. 말소기준은 확인되지만, 임차·등기·배당 원본 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
