대전지방법원 2025타경12770. 천안시 동남구 신방동 886-8의 3층 302호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 해당 기호가 ‘학산건설 사무실’로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에도 같은 내용이 확인됩니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순 비교할 사안이 아니라, 상업·업무용 이용과 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기 흐름에서 계산된 말소기준권리는 2025.08.14. 천안시 압류입니다. 이보다 앞선 2011년 천안신용협동조합 근저당권과 2013년 국 명의 근저당권은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 다만 2011년 근저당권과 연결된 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기도 함께 기재되어 있어, 입찰 전 최신 등기 원본에서 권리 연결관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12770 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 학산건설 사무실 |
| 소유자 | 주식회사학산 |
| 감정가 / 최저가 | 868,000,000원 / 868,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,241,494,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2025.08.14. 천안시 압류 |
| 토지이용 | 제2종일반주거지역 · 상업용 · 공시지가 2,967,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 압류, 점유는 별도 확인
계산된 말소기준은 2025.08.14. 천안시 압류이고, 2025.11.25. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 반면 임차인·점유자의 대항력은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 신고된 2건 모두 전입신고일이 미상이므로, 말소기준일보다 앞선 점유·전입이었는지 확인되지 않는 현재 상태에서는 “대항력 없음”으로 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘가능·미상’
| 이름 | 이용 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 건설 | 주거 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 매각물건명세서 비고에는 “학산건설 사무실로 이용중”이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 ‘학산건설 사무실’로 동일하게 적혀 있습니다. 신고 명칭과 현장 이용상태를 함께 보면, 실제 점유주체·점유개시 시점·보증금 관계를 원본 명세서와 현황조사에서 다시 맞춰보는 절차가 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 868,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일 용도·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 868,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 856,920,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 집행비용 11,080,000원과 소유자 잔여 856,920,000원만 반영돼 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유·임차 신고 2건의 대항력은 확정되지 않은 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 신방동 상신사거리 북측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 대로변 상업·업무지대와 대규모 아파트지대가 혼재합니다. 감정평가상 상가지로서 제반여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 기호3은 ‘학산건설 사무실’이며, 매각물건명세서 비고도 같은 내용을 기재하고 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 대로1류(폭 35~40m)에 접하고, 남측 소로1류(폭 10~12m)에 접하며 동측 소로2류(폭 8~10m)에 저촉됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,967,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물이며 사용승인일은 2011.12.13., 급배수·위생·소방·승강기·지상 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 일부 기호의 건축물대장상 전유부분 표시면적과 집합건물 등기사항전부증명서상 표시면적 사이에 차이가 있다고 기재돼 있어 관련 평가의견 원문 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 두 신고 모두 전입신고일이 미상입니다. 2025.08.14. 말소기준일 전후를 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. ‘건설’ 신고는 30,000,000원이 확인되지만 ‘주식’ 신고는 보증금이 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 사무실 이용 실체 확인. 감정평가와 명세서 모두 학산건설 사무실 이용을 적시하므로, 실제 점유주체와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2011년 근저당권은 등기자료상 이미 말소로 표시되는 한편 2026.03.23. 근저당권 이전 등기도 기재되어 있습니다. 권리 연결관계를 최신 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 868,000,000원이나 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 공부상 면적 차이 점검. 감정평가서가 일부 기호의 전유면적 차이를 명시하고 있어 해당 호수 적용 여부와 상세 평가의견을 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 이 항목들이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “신건 가격보다 점유관계가 먼저다”
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 868,000,000원인 신건입니다. 그러나 가격 메리트를 논하기 전에 권리분석의 빈칸부터 메워야 합니다. 점유·임차 신고 2건 모두 전입일이 확인되지 않았고, 한 신고의 보증금은 미상이며 다른 신고는 30,000,000원입니다. 따라서 현재 단계에서 대항력 없음·인수 없음으로 단정할 수 없습니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 이는 점유자의 대항력 미상 리스크를 제거해 주는 확정자료가 아닙니다. 게다가 최근 실거래 비교자료도 없어 868,000,000원이 싸거나 비싸다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 가격은 보류, 점유·전입·보증금 원본 확인이 우선. 이 물건은 그 확인이 끝난 뒤에야 실질취득비용과 응찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
