대전지방법원 2026타경10722. 천안시 서북구 입장면 도림리 한성아파트상가 125동 1층 103호입니다. 사건의 핵심 말소기준은 2015.06.30. 천안서부새마을금고 근저당권 50,700,000원입니다. 현재 소유자 조광형은 같은 날 매매로 소유권을 취득했고, 2024.12.24. 홍성일 명의의 근저당권 150,000,000원이 추가 설정됐습니다. 홍성일이 채권자로 2026.04.27. 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중이며, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 한국주택은행 명의 2,210,000,000원 근저당권과 조경희 명의 300,000,000원 근저당권도 나타나지만 각각 이미 말소된 권리입니다. 따라서 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다. 권리보다 더 확인해야 할 부분은 점유와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10722 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 341-2 한성아파트상가 제125동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 근린생활시설(미용실 및 중개사무소) |
| 소유자 | 조광형 (2015.06.30. 소유권이전 · 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,993,000원 / 75,993,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞선 한국주택은행 근저당권은 2001.12.12. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2015.06.30. 천안서부새마을금고 근저당권이며, 2024.12.24. 홍성일 근저당권과 2026.04.28. 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2022.09.05. 설정됐던 조경희 근저당권 300,000,000원도 2023.01.03. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수미(라비헤어) | 103호 | 2024.05.27 | 4,000,000원 | 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 진상옥 | 103호 · 주거 | 2017.02.13 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 섞인 구조가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 김수미(라비헤어)는 2024.05.27., 진상옥은 2017.02.13. 전입으로 모두 말소기준일 2015.06.30.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음이며, 경매 시 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 75,993,000원으로 신건입니다. 소유자의 2015.06.30. 거래가액은 73,000,000원이지만, 현재 시세를 판단할 실거래 비교자료가 없어 이 과거 취득가만으로 현재 최저가의 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,874원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 50,700,000원 | 50,700,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 홍성일 | 150,000,000원 | 23,525,126원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 200,700,000원 중 74,225,126원이 배당되고 126,474,874원이 미배당으로 남습니다. 이는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로서 미용실 및 중개사무소로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 한성아파트 내 상가동으로, 주변은 농지를 중심으로 중소규모 공장과 근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 경사슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물이며, 기본적인 전기설비와 공용화장실이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 전체를 기준으로 남측 2차로 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 공시지가 347,400원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 103호에 김수미(라비헤어)와 진상옥 관련 점유 정보가 함께 확인됩니다. 실제 점유자와 사용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정돼 있으나 확정일자·배당요구 및 실제 임대차 계약 내용은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 75,993,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 60,794,400원, 2회 유찰 시 48,635,520원으로 계산돼 있으나, 가격이 낮아져도 시세자료 없이 곧바로 ‘저렴하다’고 판단할 수는 없습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 매각 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, 가격 판단은 아직 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.06.30. 천안서부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 점유는 별개의 문제입니다. 현재 최저가 75,993,000원을 직접 비교할 실거래 시세가 없고, 103호에는 서로 다른 임차·이용 정보가 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 안전, 가격과 명도는 추가 확인”입니다. 신건이라는 이유나 인수액 0원만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
