🏷️ 지분 1/2 🛡️ 인수 0원 ⚖️ 우선매수 1회 📉 미배당 166,774,874원
대전지방법원 2026타경10722. 천안시 서북구 입장면 도림리 한성아파트 단지 내 상가동 125동 1층 107호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(미용실 및 중개사무소)입니다. 현재 소유자는 서종순·조광형으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 경매개시결정은 등기부에 “조광형 지분 임의경매개시결정”으로 기재되어 있습니다. 즉 낙찰자는 107호 전체 소유권이 아니라 조광형의 지분만 취득하는 구조입니다.
권리 순위 자체는 비교적 선명합니다. 2015.06.12 천안서부새마을금고 근저당권 채권최고액 91,000,000원이 말소기준권리이고, 2024.12.24 조광형 지분에 설정된 홍성일의 근저당권 150,000,000원과 2026.04.28 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 ‘인수할 권리가 없다’는 사실과 ‘온전한 단독 소유권을 취득한다’는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10722 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 341-2 한성아파트상가 125동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린생활시설) · 상가동 1층 107호 · 미용실 및 중개사무소로 이용중 |
| 소유자 / 매각지분 | 서종순 2분의 1 · 조광형 2분의 1 / 이번 매각은 조광형 지분 전부 |
| 감정가 / 최저가 | 75,993,000원 / 75,993,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍성일 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.12 천안서부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 하지만 지분만 산다
2015.06.12 조광형과 서종순이 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 같은 날 천안서부새마을금고 근저당권 91,000,000원이 설정되어 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2024.12.24 홍성일이 조광형 지분 전부에 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2026.04.28 홍성일을 채권자로 하는 조광형 지분 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 데이터상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수는 0원입니다.
② 임차인·점유 확인 — 기록된 2명은 모두 103호
현황조사에는 임차인 2명이 기록되어 있으나, 두 사람 모두 점유 부분이 103호로 표시되어 있습니다. 이번 분석 대상은 107호이므로 이 두 임차인의 보증금을 본건 107호의 인수액에 합산할 수 없습니다. 실제 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수미(라비헤어) | 103호 | 2024.05.27 | 4,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 107호 승계 없음 |
| 진상옥 | 103호 | 2017.02.13 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 107호 승계 없음 |
두 기록 모두 전입일이 말소기준일 2015.06.12 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 감정요항표에는 구체적인 임대차 관계는 미상이라고 기재되어 있으므로, 107호의 실제 점유자와 임대차 관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 싸다고 말할 근거는 없다
현재 회차는 감정가 75,993,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 75,993,000원입니다. 그러나 이것은 어디까지나 조광형의 1/2 지분 취득액입니다.
등기부에는 2015.05.27 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원이 기재되어 있지만, 현재 경매는 조광형의 2분의 1 지분만을 대상으로 하고 시점도 다릅니다. 현재의 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 최저가 75,993,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,767,874원 |
| 1. 근저당 · 천안서부새마을금고 | 91,000,000원 | 74,225,126원 |
| 2. 근저당 · 홍성일 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,993,000원 기준 채권 총액은 241,000,000원, 예상 배당액은 74,225,126원, 미배당액은 166,774,874원입니다. 신청채권자 홍성일의 예상배당은 0원입니다. 이 미배당액은 본 시나리오상 매수인 인수로 전환되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 한성아파트 내 상가동의 구분상가로, 근린생활시설인 미용실 및 중개사무소로 이용중입니다.
- 주위환경. 농지를 중심으로 중소규모 공장과 근린생활시설 등이 위치하고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 경사슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물의 1층에 위치하며, 기본 전기설비와 공용화장실이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 347,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설인 데다 이번 매각은 2분의 1 지분 취득이므로, 단독소유 상가보다 매도·활용 판단을 보수적으로 보는 것이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 재확인. 이번 경매는 조광형의 2분의 1 지분 전부 매각입니다. 107호 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자 우선매수는 1회에 한해 허용됩니다. 외부 입찰자에게 중요한 변수입니다.
- 107호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 2명은 모두 103호로 기록되어 있고, 감정요항표에는 구체적인 임대차 관계가 미상이라고 되어 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 직접 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 신청채권자 배당. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 홍성일의 예상배당은 모두 0원입니다. 선순위 채권과 배당구조를 원본으로 다시 대조하세요.
- 관리·사용 관계. 상가의 공용부분, 관리비, 실제 영업·사용자와 공유관계에서 발생할 수 있는 실무 문제를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 선순위 임차보증금을 떠안는 유형도 아니고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 소멸만 보면 단순한 편입니다. 하지만 실제 투자의 난도는 권리말소보다 지분 구조에서 올라갑니다. 서종순·조광형이 각 2분의 1을 보유한 상태에서 조광형 지분만 경매되고, 공유자 우선매수도 1회 허용됩니다.
게다가 본건 107호와 달리 현황조사 임차인 기록은 103호에 집중되어 있어 실제 107호 점유관계는 현장 재확인이 필요하고, 현재 시세를 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “75,993,000원이 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 인수금액보다 공유지분 취득 이후의 사용·처분 가능성과 우선매수 변수를 먼저 검토해야 하는 상가 지분경매입니다.
