대전지방법원 2026타경10824. 아산시 풍기동 삼-에이동 2층 210호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 손윤서는 2022.07.18. 매매를 원인으로 거래가액 60,000,000원에 취득했고, 2022.08.19. 아산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 76,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.05.22. 김진명 명의의 청구금액 41,185,950원 가압류와 2026.05.14. 아산축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있어 등기상 매수인에게 남는 금액은 0원입니다. 다만 현황상 김진명이 점유·임차인으로 조사됐고 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당과 명도 관련 서류는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10824 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 풍기동 211-6 삼-에이동 2층210호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 온천대로 1626-12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 건물 내 제2층 제210호 |
| 소유자 | 손윤서 (2022.07.18. 매매 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산축산업협동조합 / 50,303,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
과거에는 2015년 이상흠 명의 상가건물임차권과 농협은행주식회사 근저당, 임의경매개시결정 등이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.19. 을구 7번 아산축산업협동조합 근저당입니다. 이후의 김진명 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진명 | 삼-에이동 2층210호 | 2023.05.10 | 미상 | 2026.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
김진명의 전입일은 2023.05.10.으로 말소기준일 2022.08.19.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.07.31. 접수됐지만, 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 규모는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세 비교보다 권리·회차 구조 확인이 우선
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 64,000,000원인 신건입니다. 현재 소유자의 2022년 매매 거래가액은 60,000,000원입니다. 다만 이 거래는 2022.07.18.의 소유권 취득 거래이고, 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
따라서 이 사건은 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하기보다, 근린시설의 현재 거래 수준과 임대·공실 상태를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다. 현재 회차에서 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액은 64,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,552,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 아산축산업협동조합 | 76,800,000원 | 62,448,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 김진명 | 41,185,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 117,985,950원 중 예상배당은 62,448,000원, 미배당은 55,537,950원입니다. 현재 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 풍기동 주은아파트 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·생활편익시설·단독주택 등이 소재하며 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 대상 호실은 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5~6미터 내외 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지 토지이며 상업용으로 이용 중입니다. 토지면적은 943.0㎡, 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구와 상대보호구역 등이 포함되고, 소로2류와 접하거나 저촉됩니다.
- 건축상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.08.19. 을구 7번 아산축산업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 김진명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 김진명이 임차인과 가압류 권리자로 동시에 나타나는 점을 확인하고 점유관계와 임대차 실체를 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 64,000,000원이지만 현재 시세를 직접 비교할 거래값이 없어 주변 근린시설의 실제 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 51,200,000원, 2회 유찰 시 40,960,000원으로 낮아지며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.19. 아산축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 김진명 역시 2023.05.10. 전입으로 대항력은 없습니다.
반면 가격 판단에는 여지가 남습니다. 감정가와 최저가는 64,000,000원이고 소유자의 2022년 취득 거래가액은 60,000,000원이지만, 현재 근린시설 시세를 검증할 직접 비교자료가 없습니다. 여기에 임차보증금·확정일자 미상과 임차인·가압류 권리자의 동일인 표시까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격과 점유관계는 확인형. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 현장과 원본 서류에서 가격과 임대차 실체를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
