대전지방법원 2026타경10824. 아산시 풍기동 삼-에이동 2층 211호의 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태 역시 근린생활시설 등으로 확인됩니다. 현 소유자 손윤서는 2022.07.18 매매를 원인으로 55,000,000원에 취득했고, 2022.08.19 아산축산업협동조합이 채권최고액 76,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.05.22 김진명의 41,185,950원 가압류가 들어왔고, 2026.05.14 아산축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 핵심은 단순하지만, 점유 조사에는 별도의 확인 포인트가 있습니다. 임차인으로 기재된 김진명의 점유 부분이 삼-에이동 2층210호로 적혀 있어 경매 대상 211호와 호수가 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 풍기동 211-6 삼-에이동 2층211호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 온천대로 1626-12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 소유자 | 손윤서 (2022.07.18 매매 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산축산업협동조합 / 50,303,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2015.05.15 이상흠 명의의 상가건물임차권이 보증금 20,000,000원으로 등기된 이력이 있으나 2015.05.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.19 아산축산업협동조합 근저당이며, 이후의 김진명 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진명 | 삼-에이동 2층210호 | 2023.05.10 | 미상 | 미상 | 2026.07.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 최신 실거래가 없어 ‘싸다’ 판단 보류
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차별 최저가, 그리고 현 소유자가 취득한 2022년 거래가액입니다. 2022.07.18 거래가액은 55,000,000원, 현재 감정가와 최저가는 각각 56,000,000원입니다. 다만 과거 취득가액은 현재 시장가격을 대신할 수 없으므로, 이 숫자만으로 현 최저가를 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2022.07.18 거래가액 | 55,000,000원 | 현 소유자 취득 당시 거래가액 |
| 감정가 | 56,000,000원 | 현재 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 56,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 44,800,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 35,840,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 2. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 76,800,000원 | 54,592,000원 |
| 3. 가압류 · 김진명 | 41,185,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총채권액은 117,985,950원, 예상 배당액은 54,592,000원, 미배당은 63,393,950원입니다. 배당모형은 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 63,393,950원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 74,392,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 83,191,070원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 일반철골구조 2층 건물 내 제2층 제210호·211호로 구성되며, 대상 물건은 근린생활시설 등으로 이용중입니다.
- 입지. 아산시 풍기동 소재 주은아파트 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·생활편익시설·단독주택 등이 소재하며 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용중이며, 토지면적은 943.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구·상대보호구역 등이 포함되고, 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
- 건물상태. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비와 소화설비가 구비되어 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설인 만큼 가격 판단은 주거형 집합건물의 시세가 아니라 동일·유사 상업용 물건의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 210호·211호 점유 대조. 임차인 김진명의 점유 부분은 210호로 기재되어 있습니다. 경매 대상 211호의 실제 점유자를 현황조사·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김진명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당순위와 명도관계 판단을 위해 확인이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인으로 기재된 김진명과 가압류 채권자 김진명이 동일인으로 표시되어 있어 관계인 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 56,000,000원을 시세보다 싸다고 단정하지 말고 근린시설 거래사례와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 63,393,950원의 미배당이 발생하지만, 말소기준 이후 권리의 미배당이 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아니며 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2022.08.19 아산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 점유와 가격입니다. 임차인 김진명의 기재 호수가 대상 211호와 다른 210호이고 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 김진명은 가압류 채권자와도 동일인으로 기재돼 있습니다.
또한 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이고 최신 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 56,000,000원을 단순히 저렴하다고 볼 근거도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 검증 전 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
