창원지방법원 2025타경21496. 거제시 아주동 ‘숲속의아침’ 105동 지하1층 비101호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 말소기준은 2014.06.26. 설정된 거창농업협동조합 근저당권 182,000,000원이고, 이후 등기된 2016년 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 인수 위험은 낮습니다. 반면 가격 해석은 단순하지 않습니다. 감정가 103,000,000원이 5회 유찰되며 현재 17,311,000원까지 내려왔지만, 이 하락 자체가 ‘가격 메리트’를 자동으로 뜻하지는 않습니다. 특히 지하 근린생활시설·공실이라는 이용상태와 반복 유찰은 환금성과 실제 수요를 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 105동 지하1층 비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하1층~지상2층 · 사용승인일 2005.02.25 |
| 소유자 | 주식회사신한주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 17,311,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 145,503,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현황상 공실이고, 매각물건명세서에 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 0원입니다. 2014.06.26. 거창농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2016.03.09. 가압류와 2025.06.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸 보여도 ‘직접 시세’는 아니다
‘숲속의아침’ 단지의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 86,541,666원, 최신 거래는 2026.06. 100,000,000원입니다. 거래 범위는 73,500,000원~100,000,000원입니다. 현재 최저가 17,311,000원은 이 숫자들보다 현저히 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.21㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 72.48㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 79.28㎡ | 2 | 73,500,000원 |
| 2026.03 | 79.28㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 79.28㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 79.28㎡ | 15 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 79.28㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 84.21㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 72.48㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 86,541,666원 |
다만 이 비교를 그대로 ‘시세’로 받아들이면 안 됩니다. 비교 자료의 거래면적은 72.48㎡~84.21㎡이고 대상 면적 기준값은 134.5㎡로 면적이 매칭되지 않습니다. 더구나 대상은 감정평가상 지하 근린생활시설(공실)입니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 20.0%라는 숫자만으로 ‘80% 싸다’, ‘저평가다’라고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 711,598원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 182,000,000원 | 16,599,402원 |
| 3. 가압류 · 파산자 주식회사 대전상호저축은행의 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 682,000,000원 중 16,599,402원만 배당되고, 미배당은 665,400,598원입니다. 신청채권 청구액 145,503,204원도 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 아주동 ‘숲속의아침’ 일대는 주택 및 아파트 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 제반 급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접하며, 진출입 상태와 옥내·외 주차시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 752,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.4회, 현재 물건 5회 유찰입니다. 할인율보다 실제 상가 수요와 재매각 가능성 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 대비 16.81%’만 보지 말 것. 이용형태가 다른 단지 실거래와 직접 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 공실 원인 확인. 현 공실 상태이므로 실제 임대수요, 예상 임대료, 장기 공실 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 지하 근린생활시설 접근성. 지하1층 비101호의 가시성·동선·출입구·주차 접근을 직접 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
- 반복 유찰 원인. 5회 유찰이 단순 가격 문제인지, 수요 부족이나 시설 특성 때문인지 현장조사로 분리해 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 발생할 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 5회 유찰은 이유를 확인해야 한다”
이 물건의 권리구조 자체는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 103,000,000원에서 최저가 17,311,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이라는 점을 가격 호재로만 해석해서는 안 됩니다.
단지의 최근 12개월 실거래 평균 86,541,666원과 최신 거래 100,000,000원에 비하면 현재 최저가는 매우 낮지만, 대상은 지하 근린생활시설·공실이고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 그래서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 양호, 가격 비교는 보류, 환금성 검증이 핵심”입니다. 낮은 최저가보다 왜 5번이나 유찰됐는지를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
