창원지방법원 2025타경21496. 거제시 아주동 ‘숲속의아침’ 105동 지하1층 비102호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 소유자는 주식회사신한주택개발이며, 현재 말소기준권리는 2014년 6월 26일 설정된 거창농업협동조합 근저당권 182,000,000원입니다. 이후 2016년 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 80,000,000원에서 13,446,000원까지 내려와 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 아파트 주거호가 아니라 지하 근린생활시설입니다. 제공된 단지 실거래 12건은 전용 72.48㎡·79.28㎡·84.21㎡의 아파트 거래이고, 비교대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 아파트 실거래 평균 86,541,666원을 이 물건의 직접 시세로 대입해 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21496 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 105동 지하1층 비102호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1~지상2층 · 사용승인일 2005.02.25 |
| 소유자 | 주식회사신한주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 13,446,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 145,503,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
2005년 주식회사조흥상호저축은행의 근저당권 1,100,000,000원은 2013년 6월 28일 이미 말소됐습니다. 2008년 보전처분·가압류와 여러 지방자치단체 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.06.26. 거창농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 2016년 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 그대로 쓰면 안 된다
‘숲속의아침’ 단지의 최근 실거래 12건은 다음과 같습니다. 다만 이 거래들은 모두 72.48㎡~84.21㎡ 아파트 거래로, 대상인 지하 근린생활시설과 용도도 다르고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 아래 수치는 단지 내 거래 수준을 보여주는 참고자료일 뿐, 본건의 직접 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.21㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 72.48㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 79.28㎡ | 2 | 73,500,000원 |
| 2026.03 | 79.28㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 79.28㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 79.28㎡ | 15 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 79.28㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 84.21㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 72.48㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 86,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 642,028원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 182,000,000원 | 12,803,972원 |
| 3. 가압류 · 파산자 주식회사 대전상호저축은행의 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 13,446,000원에서는 채권자 총 청구 682,000,000원 중 12,803,972원만 배당되고, 미배당은 669,196,028원입니다. 다만 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 13,446,000원 | 12,803,972원 | 669,196,028원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 9,412,200원 | 8,842,780원 | 673,157,220원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 6,588,540원 | 6,069,946원 | 675,930,054원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 현재 회차와 이후 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 승계보다 실물의 활용성과 매각 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 아주동 소재 ‘숲속의아침’ 인근으로 주택 및 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하1층 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 도로·주차. 남동측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접하고, 진출입 및 옥내·외 주차시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대상토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역·자연녹지지역에 걸쳐 있습니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하 상가 실사용성. 공실 상태이므로 내부 마감·누수·습기·설비 상태와 실제 영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 주변 아파트 거래가가 아니라 해당 지하 근린생활시설의 임대료·공실기간·동종 점포 수요를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 가격이 낮아진 사실 자체보다 반복 유찰의 원인이 용도·입지·수요 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 점유. 매각물건명세서에는 현 공실로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.81%”보다 중요한 것은 지하 상가의 출구다
이 물건은 권리관계만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단의 어려움은 다른 데 있습니다. 5회 유찰된 지하 근린생활시설이고 현재 공실이며, 제공된 실거래 자료는 아파트 거래라 직접 비교하기 어렵습니다. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만 보고 접근하기보다, 실제 임차수요와 사용 가능성, 장기 공실 위험, 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
