창원지방법원 2025타경21497. 거제시 연초면 송정리 438 일대의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정가 367,767,320원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,301,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 조인선이고, 말소기준은 2006.02.24. 설정된 연초농업협동조합 근저당권 126,000,000원입니다. 이후 설정된 연초농업협동조합 근저당권들과 2025.06.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서상 실제 임차인으로 확인되는 사람은 조용두·이유림·옥치권 3명입니다. 이유림과 옥치권의 전입신고는 각각 2024.04.03., 2024.12.23.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 조용두는 전입신고일과 보증금 모두 확인되지 않습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원은 현재 확인된 정보에 따른 계산값일 뿐, 조용두의 대항력 여부가 확인되기 전에는 최종 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 근저당은 소멸

1995년과 1998년에 설정됐던 연초농업협동조합 근저당권 28,000,000원과 90,000,000원은 2003.05.24. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2006.02.24. 을구 5번 근저당권 126,000,000원입니다. 그 뒤의 을구 6번 42,000,000원, 을구 7번 65,000,000원, 을구 8번 26,000,000원, 을구 9번 221,000,000원, 을구 10번 48,000,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 3명, 그중 1명은 대항력 판정 미상

이유림과 옥치권은 전입신고일이 2006.02.24. 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 반면 조용두는 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 이런 점유자는 보증금이나 전입일을 모른다는 이유만으로 “대항력 있음”이라고 단정할 수도, 반대로 “인수 없음”이라고 확정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다

현재 최저매각가 88,301,000원은 감정가 367,767,320원의 24.01%까지 내려온 가격입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 낙찰가율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 4회 유찰 자체가 시장에서 감정가 기준의 매수 수요가 강하지 않았음을 보여주는 신호이기도 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,301,000원 가정)

총 채권액 528,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 86,311,582원, 미배당은 441,688,418원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수는 현재 계산상 0원입니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가·매각조건 기준)

• 이용상태. 일련번호 4-1·4-2는 공가, 일련번호 4-3은 주택으로 이용 중입니다. 일련번호 4-3은 공부상 ‘창고’이나 현황은 ‘주택’으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물 구조. 4-1·4-2는 목조 함석지붕 단층 건물로 사용승인일 1927.05.09., 4-3은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로 사용승인일 2000.04.10.입니다.
• 설비. 4-3에는 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 송정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 일련번호 2·3은 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 695.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 269,200원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되고, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
• 경계. 지적경계가 불분명해 정확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㄴ~ㅅ도 매각에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 조용두 전입일·보증금 확인. 이 사건 권리분석의 최우선 사항입니다. 현재는 대항력 ‘있음’도 ‘없음’도 단정할 수 없습니다.
• 실질취득가 재계산. 조용두가 대항력 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 존재하면 현재 계산상 88,301,000원인 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
• 감정가 대비 24.01%만 보지 말 것. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 88,301,000원이 실제 시장가보다 저렴한지 별도 검증이 필요합니다.
• 토지 경계 측량 검토. 지적경계가 불분명하므로 실제 점유·담장·건축물 위치와 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 ㄴ~ㅅ의 포함 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 4-3 용도 확인. 공부상 창고이나 현황상 주택으로 이용 중이므로 실제 이용, 인허가 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 공가·점유 현황 재확인. 4-1·4-2는 공가로 평가됐지만 입찰 직전 실제 점유 상태가 그대로인지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — “24%까지 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인과 물건의 복합성

이 사건은 감정가 367,767,320원에서 4회 유찰돼 88,301,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2006.02.24. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리들은 소멸하므로 단순해 보입니다. 하지만 실제 임차인 3명 중 조용두의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·승계 가능성을 아직 닫을 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가의 24.01%라는 수치만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 없습니다. 게다가 1927.05.09. 사용승인 목조 건물, 공부상 창고이지만 현황상 주택인 4-3, 제시외 건물 포함 일괄매각, 불분명한 지적경계와 측량 필요성이 함께 존재합니다. 현재 계산상 인수는 0원, 그러나 권리확정은 아직 아니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 조용두의 임차권 확인과 토지·건물의 실제 이용가치를 얼마로 평가하느냐입니다.