203,004,000원
수원지방법원 2025타경100969. 군포시 도마교동 군포송정풍산리치안 1층 에이112호로, 공부상 용도는 판매시설(소매시장-대규모점포)입니다. 소유자 조응구가 2023년 6월 16일 소유권을 취득한 날 별내농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크 가압류, 군포시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 968,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 203,004,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정평가서에는 이 건물 1층 상가가 조사 당시 공실이 많고 수요성의 격차가 크다고 적혀 있습니다. 따라서 큰 유찰 폭은 ‘할인’으로만 볼 것이 아니라 상가 수요와 환금성에 대한 시장 반응까지 함께 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100969 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 에이112호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설(소매시장-대규모점포) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 조응구 |
| 감정가 / 최저가 | 968,000,000원 / 203,004,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 1,250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16 별내농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.06.16 설정된 별내농업협동조합 근저당권입니다. 이후 토스뱅크 주식회사 가압류 5,593,242원, 군포시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 적고 있어, 임차인이 없다고 단정해 점유·명도 확인을 생략해서는 안 됩니다. 권리상 예상 인수액 0원과 실제 현장 점유관계 확인은 별개의 절차입니다.
② 가격·유찰 구조 — 21%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 7회 유찰, 최저매각가 203,004,000원으로 감정가의 21% 수준입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 162,403,200원, 9회 유찰 시 129,922,560원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 203,004,000원 | 1,306,231,298원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 162,403,200원 | 1,346,263,687원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 129,922,560원 | 1,378,289,598원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 권리부담이 낙찰가 하락을 상쇄하는 유형은 아닙니다. 다만 주변 실거래 비교치가 확인되지 않아 203,004,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 별도 검증이 필요합니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,056원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 199,361,944원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 5,593,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 1,505,593,242원 중 199,361,944원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,306,231,298원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포시 도마교동 송안초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 판매시설(소매시장-대규모점포)이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 에이112호입니다.
- 도로. 건물 부지는 동측·서측·남측으로 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제3구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,778,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 조사일 현재 건물 1층 상가에 공실이 많아 수요성의 격차가 큰 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 21%라는 숫자만으로 저평가라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 1층 공실이 많았던 만큼 현재 A112호의 영업·공실 여부와 주변 점포 입점률을 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 가정 매각가에서는 근저당 채권도 전액 배당되지 않고 토스뱅크 가압류 배당은 0원입니다. 매수인 인수는 0원이지만 채권관계는 큰 폭으로 미배당됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 것”과 “잘 팔리는 것”은 다르다
이 사건은 권리분석 자체보다 상가의 환금성과 수요를 보는 사건입니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 권리구조는 비교적 명확합니다. 하지만 감정가 968,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 203,004,000원까지 내려온 사실, 그리고 감정평가 당시 1층 상가에 공실이 많고 수요성 격차가 크다고 평가된 점은 무겁게 봐야 합니다.
권리는 통과, 가격은 검증, 환금성은 경계. 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가의 21%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 실제 임대수요와 향후 매각 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
