수원지방법원 2025타경100969. 군포시 도마교동 ‘군포송정풍산리치안’ 1층 에이111호로, 감정평가상 공부 용도는 판매시설(소매시장-대규모점포)입니다. 2023.06.16 조응구 명의로 소유권이전이 이뤄진 같은 날, 별내농업협동조합이 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 케이비국민카드 가압류, 토스뱅크 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 ‘권리가 소멸한다’와 ‘투자성이 좋다’는 전혀 다른 이야기입니다. 최저매각가는 감정가의 20.97%까지 내려왔지만 이미 7회 유찰됐고, 감정평가서에는 본건이 속한 건물의 1층 상가에 공실이 많아 수요성의 격차가 크다고 적혀 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다, 반복 유찰과 상가 수요의 약함을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 에이111호 |
| 도로명주소 | 경기도 군포시 송부로96번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(소매시장-대규모점포) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 에이111호 |
| 소유자 | 조응구 · 2023.06.16 소유권이전(2023.05.19 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 930,000,000원 / 195,035,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 별내농업협동조합 / 1,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.16 별내농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고 채무자는 조응구입니다. 이후 설정된 주식회사 케이비국민카드의 12,018,274원 가압류와 토스뱅크 주식회사의 5,593,242원 가압류, 2025.04.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
해당 근저당권은 2025.08.21 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 추가된 것이 아니라 말소기준 근저당권의 권리자 변경입니다. 또한 등기에는 같은 건물 1층 에이112호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 배당 진행을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 21%라는 숫자보다 ‘7회 유찰’의 의미
현재 최저매각가 195,035,000원은 감정가 930,000,000원의 20.97%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 같은 물건이 이미 7회 유찰됐다는 사실은 시장이 이전 가격대에서 반복적으로 응찰하지 않았다는 결과이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,490원 |
| 2. 근저당 · 별내농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 191,504,510원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,018,274원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 5,593,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,517,611,516원, 총 예상배당은 191,504,510원, 미배당은 1,326,107,006원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 현재 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송안초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(소매시장-대규모점포)이며, 건물은 판매시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 동측·서측·남측으로 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 교육환경보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 공시지가 2,778,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정평가서가 “건물 1층 상가는 조사일 현재 공실이 많아서 수요성의 격차가 크다”고 명시하고 있어 가장 중요한 경고 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 임대차계약 유무, 사업자 점유 여부를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 가격만 낮아졌다고 판단하지 말고, 1층 상가 공실과 수요성 격차가 실제 임대·매매 수요에 어떻게 나타나는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 같은 건물 1층 에이112호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·배당 진행을 함께 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.21 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기 내용을 최신 등기부와 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 1,326,107,006원은 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.15, 최저매각가는 195,035,000원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 7회 유찰의 이유를 사는 물건”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.16 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 난점은 등기가 아닙니다. 감정가 930,000,000원이 7회 유찰돼 195,035,000원까지 내려왔고, 감정평가서가 1층 상가의 공실 다수와 수요성 격차를 직접 경고하고 있습니다.
따라서 결론은 “권리 확인은 비교적 단순, 가격 판단은 보수적”입니다. 감정가의 20.97%라는 숫자를 ‘싼 가격’으로 해석하기보다, 왜 시장이 7회 동안 받아주지 않았는지를 임대수요·실점유·재매각 가능성으로 확인하는 것이 우선입니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유 확인까지 끝내야 비로소 인수위험과 투자성을 함께 판단할 수 있습니다.
