수원지방법원 2025타경920. 대상은 화성시 영천동 루체스타비즈 2층 209호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 업무시설로 이용중입니다. 등기상 소유자는 주식회사익산바이오이며, 2023.12.26. 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 1,140,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 산은캐피탈 가압류, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 해동일렉트릭 주식회사(주창성)는 2024.05.23. 전입, 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐고 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 동탄지와 이빙스토는 전입신고일이 확인되지 않았고, 보증금 역시 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 영천동 836-2 루체스타비즈 2층 209호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사익산바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 139,498,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준권리는 2023.12.26. 신한은행 근저당입니다. 이후 2024.12.27. 국 압류, 2025.02.26. 임의경매개시결정, 2025.05.28. 산은캐피탈 가압류 138,057,507원, 2025.12.15. 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인이 필요한 부분
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 해동일렉트릭 주식회사(주창성) | 루체스타비즈209호85.0000㎡ | 2024.05.23 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 동탄지 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 이빙스토 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
해동일렉트릭 주식회사(주창성)는 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 동탄지와 이빙스토는 전입일이 확인되지 않아 선후관계를 정할 수 없습니다. 특히 보증금까지 확인되지 않아, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 통해 점유 시작 시점·보증금·배당요구 여부를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 확인되지만 시세 판단 근거는 부족
감정가는 581,000,000원, 현재 최저매각가는 139,498,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 뒤 감정가 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 97,648,600원(감정가 17%), 6회 유찰 시 68,354,020원(감정가 12%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,752,972원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,140,000,000원 | 136,745,028원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 138,057,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,278,057,507원, 총 예상배당은 136,745,028원, 미배당은 1,141,312,479원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 오피스빌딩·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 간선도로 접근이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 209호이며 사용승인일은 2018.12.28.입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 8~10m, 남측 약 4~6m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역이며, 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 공업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동탄지·이빙스토 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분을 확인하기 전에는 인수위험이 완전히 해소됐다고 보면 안 됩니다.
- 해동일렉트릭 주식회사(주창성). 2024.05.23. 전입으로 말소기준일 2023.12.26.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 시세 별도 확인. 4회 유찰로 감정가 24% 수준까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 업무시설로 이용중입니다. 주거로 기재된 점유자가 존재하므로 실제 사용형태도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 신한은행도 전액 배당되지 않고 산은캐피탈은 예상배당 0원입니다. 채권 미배당 자체는 매수인 인수와 동일한 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 점유자’를 해소할 사건
이 사건은 신한은행 근저당 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 점은 긍정적입니다. 그러나 동탄지·이빙스토 두 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상이라는 점이 남습니다. 4회 유찰로 최저가가 139,498,000원까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없으므로 이것만으로 싸다고 볼 근거는 없습니다. 이 물건의 우선순위는 미상 점유자의 권리관계 확인 → 실제 이용상태 확인 → 가격 검증입니다.
