수원지방법원 2025타경920. 동탄 영천동 루체스타비즈 2층 210호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설입니다. 감정가는 581,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 139,498,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2023.12.26 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고 공동담보로 루체스타비즈 2층 209호가 함께 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국 압류·산은캐피탈 가압류·화성시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 조사에서는 별도의 확인 과제가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 영천동 836-2 루체스타비즈 2층 210호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 594-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사익산바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 139,498,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 관련 금액 | 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.26 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 2024.12.27 국 압류, 2025.02.26 임의경매개시결정, 2025.05.28 산은캐피탈 가압류, 2025.12.15 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 내역이 포함되어 있습니다.
② 임차인 — 2명, 그중 1명은 대항력 판단 불가
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 해동일렉트릭 주식회사(주창성) | 루체스타비즈209호 85.0000㎡ | 2024.05.23 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 세이빙스 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 해동일렉트릭은 전입일이 말소기준일 2023.12.26보다 늦은 2024.05.23이어서 대항력이 없습니다. 다만 조사된 점유 부분이 209호 85.0000㎡로 적혀 있어 본건 210호와의 관계를 확인해야 합니다.
세이빙스는 매각물건명세서에 주거 이용으로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고도 볼 수 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원은 이 미상사항이 해소되었다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 — 4회 유찰로 24.01%, 실거래 비교자료는 없음
감정가 581,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 139,498,000원입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 97,648,600원, 6회 유찰 시 68,354,020원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,752,972원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,140,000,000원 | 136,745,028원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 138,057,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,278,057,507원, 채권자 배당액 136,745,028원, 미배당액 1,141,312,479원입니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 대항력 여부가 미상인 임차인 확인은 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 영천초등학교 북서측 인근이며, 주위에 오피스빌딩·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 간선도로 접근이 용이합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 사용승인일은 2018.12.28입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 8~10m, 남측 약 4~6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지는 평지·사다리형, 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 성장관리권역·택지개발지구·벤처기업육성촉진지구 등에 포함되고 도로구역·철도보호지구 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 210호 실제 점유자 확인. 현황조사 임차인의 점유 부분이 209호로 기재되어 있으므로 대상 호수와 일치 여부를 확인하세요.
- 세이빙스 권리확정. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 209호 공동담보가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당자료를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 업무시설·근린시설 실거래를 별도로 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰된 물건이므로 실제 이용상태·점유·호수·수익성 등 현장 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘점유관계 확정’이 먼저
이 물건은 감정가 581,000,000원에서 네 번 유찰되어 최저가가 139,498,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 배당모형상 인수액도 0원입니다. 하지만 임차관계가 완전히 정리된 사건은 아닙니다. 해동일렉트릭의 조사 점유호수는 209호이고, 세이빙스는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 ① 210호 실제 점유관계 확인 → ② 세이빙스 대항력·보증금 확인 → ③ 업무시설 시세 대조 → ④ 입찰가 결정입니다. 4회 유찰과 낮아진 최저가보다, 아직 확정되지 않은 임차관계를 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
