수원지방법원 2025타경956. 본건은 동탄아이티밸리2차1동 6층 619호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 노선임 명의로 이전된 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 134,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
본건 619호에는 박혜현이 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원으로 조사됐습니다. 전입일 2023.12.19은 말소기준일 2021.01.04보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구는 2025.05.19 접수됐습니다. 따라서 보증금은 매수인의 인수액으로 합산되지 않으며 실질취득금액은 최저매각가와 같은 59,290,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 6층 619호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 706 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 33.9900㎡ · 11층 중 6층 |
| 소유자 | 노선임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 810,255,279원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 대지권 | 대지권 미등기·대지권 유무 불명 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2021.01.04 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 서울신용보증재단 가압류 71,588,562원, 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 본건 실제 임차인 1명
본건 619호 기준 실제 임차인은 박혜현 1명입니다. 함께 조사된 1317호·1318호 점유자는 다른 호실의 점유자이므로 본건 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜현 동탄IT밸리Ⅱ1동 6층 619호 33.9900㎡ | 2023.12.19 | 3,000,000원 | 300,000원 | 2025.05.19 접수 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 확인되지 않음 | 인수 없음 |
박혜현의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정하기 어렵지만, 이 점이 매수인의 보증금 인수로 이어지지는 않습니다. 배당요구가 접수된 만큼 배당절차에서 처리될 사안이며, 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 59,290,000원으로 감정가 121,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 전체 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않아 실질취득금액 59,290,000원이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,467,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 134,400,000원 | 57,822,780원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 71,588,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 205,988,562원 중 57,822,780원이 배당되고, 미배당액은 148,165,782원입니다. 근저당권과 후순위 권리의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄5동행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 상업업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장인 지식산업센터로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 중 6층 619호입니다. 사용승인일은 2020.11.24입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 약 8차선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 2회 유찰된 공장형 지식산업센터이므로, 감정가 대비 할인율과 별도로 실제 매수수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무도 불명입니다. 집합건물 등기, 토지 등기, 신탁원부와 매각물건명세서를 대조해 대지사용권의 발생 여부와 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 59,290,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 실제 거래와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 박혜현은 대항력이 없고 배당요구를 접수했지만, 현장 점유 상태와 인도 협의 가능성은 다시 확인해야 합니다.
- 호실 혼동 방지. 1317호·1318호 점유자는 본건 619호 임차인이 아니므로 보증금을 합산하지 않되, 현황조사 원본에서 물건번호와 호실을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 서류와 세금 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공장인 지식산업센터입니다. 현장 이용상태가 공부 및 감정평가 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격·물건 리스크 0”
본건의 등기권리는 단순합니다. 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 619호 임차인 박혜현도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원, 실질취득금액은 59,290,000원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 대지권은 미등기이며 유무도 알 수 없습니다. 이용상태 역시 공장인 지식산업센터이고 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 권리 소멸은 확인되지만, 대지권과 실제 환금성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
