수원지방법원 2025타경957. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 2층 207호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 2019년 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층에 위치하고, 감정 당시 현황은 공실로 조사됐습니다.

등기 흐름은 2023년 12월 26일 오영진 씨가 거래가액 330,126,720원에 소유권을 취득하면서 국민은행 근저당권을 설정한 구조입니다. 국민은행 근저당권의 채권최고액은 528,000,000원이고, 같은 건물 2층 208호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.12.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 2건, 경기신용보증재단, 하나캐피탈, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐으나 모두 매각으로 소멸합니다.

현재 최저가 162,190,000원 기준 국민은행 예상배당은 159,119,340원으로, 신청채권자 청구액 456,150,211원에 미달합니다. 그러나 근저당권의 미배당액과 후순위 가압류의 미배당액은 채무자 측에 남는 채무 문제일 뿐, 매수인이 채권 잔액을 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차 — 현황 공실, 임대관계는 미상

감정평가상 207호는 공부상 업무시설(사무소)로 이용되며 현황은 공실입니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자, 출입 가능 여부, 임대차 흔적을 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 331,000,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 162,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자의 2023년 취득 거래가액은 330,126,720원이지만, 이는 현재의 동일 건물 실거래나 임대수익을 보여주는 비교자료가 아닙니다.

따라서 이번 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 공부상 업무시설이며 감정 당시 공실인 만큼, 실제 가치는 동일 건물의 최근 매매가, 전용면적과 호별 위치가 유사한 업무시설 거래, 보증금·월세 수준, 관리비와 공실 유지비를 대조해 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)

채권자 청구 합계는 1,005,924,095원, 예상배당 합계는 159,119,340원이며 미배당은 846,804,755원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국민은행 근저당권은 208호와 공동담보 관계입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 기흥동탄TG 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 30m 내외, 남측과 동측으로 폭 약 12m 내외 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 이용. 대체로 평탄한 장방형 토지로 지식산업센터·창고·근린생활시설·업무시설 등의 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄2), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 업무시설·사무소이면서 현황 공실이므로 실제 매수층과 임차수요를 현장 중개업소와 동일 건물 거래를 통해 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입 상태와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 208호와 공동담보입니다. 공동담보 목록과 각 물건의 경매 진행 상태를 대조하세요.
• 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물 업무시설의 최근 매매가와 보증금·월세를 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 공실 비용 확인. 관리비 체납 여부, 월 관리비, 전기·시설 유지비와 공실 기간을 관리사무소에서 확인하세요.
• 업종 가능 여부. 공부상 업무시설(사무소)인 점을 기준으로 계획 업종의 입주 가능 여부와 건물 관리규약을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 감정가 331,000,000원에서 2회 유찰돼 162,190,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 대상은 아파트가 아니라 현황 공실인 업무시설(사무소)이고, 가격 판단에 필요한 최근 실거래와 임대수익 검증이 별도로 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 조사 후 결정입니다.