수원지방법원 2025타경957. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 2층 207호입니다. 경매물건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 공부 용도는 업무시설(사무소)이며, 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 20층 규모이고, 사용승인일은 2019.12.03입니다.

소유자 오영진 씨가 2023.12.26 소유권을 취득하면서 등기된 국민은행 근저당권(채권최고액 528,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·하나캐피탈·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류와 국민은행의 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그런데 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 왜 다섯 번이나 유찰됐는가입니다. 최저가가 감정가의 16.81%까지 하락했다는 사실은 분명하지만, 업무시설의 실제 거래가격이나 공실 해소 가능성이 확인되지 않으면 이 할인율을 곧바로 수익 기회로 연결할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 확인할 사항은 남는다

말소기준은 2023.12.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 근저당권 설정 이후 등기된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그렇다고 시세의 16.81%는 아니다

감정가 331,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 55,631,000원입니다. 감정가 대비 약 83.19% 하락한 최저가격입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 할인율입니다. 실제 시장에서 같은 용도의 사무실이 얼마에 거래되고 임대되는지를 나타내는 수치는 아닙니다.

추가 유찰 회차는 예상 시나리오이며, 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

참고로 소유권이전 등기에 나타난 2023년 거래가액은 330,126,720원입니다. 이는 과거 취득 거래금액일 뿐 현재의 매매 가능 가격을 보장하지 않습니다. 과거 거래금액과 현 최저가의 차이만으로 기대 수익을 산출하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,631,000원 가정)

국민은행의 경매 청구금액은 456,150,211원으로, 채권최고액 528,000,000원과 구분해야 합니다. 현재 회차 예상배당금은 청구금액에도 크게 못 미칩니다. 다만 미배당은 기본적으로 채권자 측 회수 부족을 뜻하며, 후순위 가압류 미배당액 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

회차별 배당·인수 시나리오

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차 및 확인되는 우선권에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 0원 역시 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄TG 남동측 인근입니다. 주변에 상업업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주거시설과 업무시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 도로 접근. 북측과 서측은 약 30m 내외, 남측과 동측은 약 12m 내외의 도로에 접한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물로, 본건은 2층 207호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(사무소)로 이용되는 것으로 기재됐고, 감정평가 당시에는 공실입니다. 공실 상태의 업무시설은 임차 수요와 임대 가능 조건 확인이 중요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 이는 임대 가능 여부나 내부 상태까지 보증하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 업무시설은 이용 수요, 공실률, 관리비, 대출 여건 등에 따라 거래 가능성이 달라집니다. 특히 5회 유찰 이력이 있으므로 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 규모 업무시설의 최근 실거래를 조사하세요. 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장가격과의 차이를 확인해야 합니다.
• 공실·임대수요 확인. 현재 공실 상태이므로 실제 임대 가능한 보증금·월세와 임차인을 확보하는 데 필요한 기간을 확인하세요.
• 임대관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 방문으로 실제 점유와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 208호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보와 채권 회수관계를 등기부 원본으로 대조하세요.
• 관리비 체납 확인. 업무시설은 공실 상태에서도 관리비가 발생할 수 있습니다. 관리사무소에 공용부분 미납 관리비와 낙찰 후 부담 가능 범위를 확인하세요.
• 용도·사용 가능성 확인. 경매상 분류는 근린시설이지만 공부상 업무시설(사무소)입니다. 계획하는 사업이나 임차 용도로 사용할 수 있는지 건축물대장과 관계 법령을 확인하세요.
• 실질취득비용 확인. 최저가 55,631,000원과 산정 인수액 0원만으로 총투자금이 확정되는 것은 아닙니다. 취득 관련 세금·등기비용·관리비·수선비·명도비 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 가정 최저가는 38,941,700원과 27,259,190원입니다. 다만 가격이 더 내려간다고 실제 매매·임대 가치가 개선되는 것은 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 법원의 최신 기일 및 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “5회 유찰은 기회일 수도, 경고일 수도 있다”

이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 331,000,000원, 현재 최저가 55,631,000원. 감정가의 16.81%까지 내려온 업무시설입니다.

권리구조만 보면 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계 미상과 공동담보 관계는 최종 확인해야 합니다.

문제는 가격의 기준입니다. 감정가가 아니라 현재 실제 매매시세를 기준으로 판단해야 하고, 현황 공실인 업무시설인 만큼 임대수익과 환금성 검토도 필요합니다. 5회 유찰을 거친 가격이라 하더라도 적정 가치가 확인되지 않으면 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

권리구조는 비교적 명확하지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건은 할인율에 이끌려 서둘러 응찰하기보다 실거래·임대수요·관리비·점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 조건부 검토 대상입니다.