수원지방법원 2025타경957. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 2층 208호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 기호1·기호2는 업무시설(사무소)로 이용되며, 현황은 공실입니다. 소유자는 오영진이고, 2023.12.26. 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·하나캐피탈 주식회사· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격 경로입니다. 감정가 331,000,000원에서 현재 최저매각가는 79,473,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 4회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오도 55,631,100원, 38,941,770원으로 내려가도록 제시돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경957 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층 208호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 614 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) · 현황 공실 |
| 소유자 | 오영진 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 청구액 | 456,150,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현황은 공실로 조사됐습니다. 따라서 제공된 권리관계상 매수인이 인수하는 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.12.26. 주식회사국민은행 근저당권이며, 그 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 실거래 비교는 별도 확인
현재 최저매각가는 79,473,000원으로 감정가 331,000,000원의 24.01%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 또는 유사 호실의 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 현황이 공실인 업무시설이므로, 매매가격뿐 아니라 실제 임대수요와 공실 지속 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 79,473,000원 | 928,281,609원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 55,631,100원 | 951,694,355원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 38,941,770원 | 968,083,277원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 77,642,486원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,865,148원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,440,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 111,819,010원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 65,799,937원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 79,473,000원 가정 시 집행비용 1,830,514원을 제외한 77,642,486원이 주식회사국민은행에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 총액 1,005,924,095원 중 예상 미배당은 928,281,609원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄TG 남동측 인근이며, 상업업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 업무시설(사무소)로 이용되며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 208호이며 사용승인일은 2019.12.03입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측 약 30미터 내외, 남측·동측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최근 거래자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인폭을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 호실 거래를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 실제 점유 여부와 내부 상태를 매각기일 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수요 확인. 업무시설(사무소)은 매매가격뿐 아니라 임대료·공실기간이 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용 추정과 현재 자료를 기준으로 한 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 가격에서 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.26. 주식회사국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정가 331,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 79,473,000원까지 내려온 상태이고, 감정평가상 현황은 공실인 업무시설입니다. 최근 실거래가 없는 만큼 낮아진 최저가 자체보다 실제 매매시세·임대수요·공실 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
