창원지방법원 2021타경103903. 김해시 상동면 매리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건으로, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 감정가 304,509,500원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 104,446,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지 실거래를 바로 대입할 수 있는 물건이 아닙니다. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다.
권리의 중심은 2016.01.19. 설정된 진해동부신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 442,000,000원이고, 이후 등기된 김연심 가압류·김영희 가등기·진분술 근저당·곽종규 가처분· 후속 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 판정입니다. 현재 매각가 가정에서 근저당권자에게도 채권최고액 전액이 배당되지 않아 미배당이 크게 남지만, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경103903 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 상동면 매리 622-3 · 등기상 매리 622-3, 622-5 · 동북로473번길 155-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 304,509,500원 / 104,446,000원 (3회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 111,441,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2016.01.19. 을구 17번 근저당권 · 진해동부신용협동조합 · 채권최고액 442,000,000원 |
| 토지정보 | 473.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 242,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 후순위는 소멸, 인수 계산 0원
말소기준은 2016.01.19. 진해동부신용협동조합 근저당입니다. 이보다 앞선 다수의 근저당·압류·가압류·과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 의미 있는 후순위 권리들은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계까지 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재 배당 계산에는 임차인 승계액이 반영되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 104,446,000원으로 감정가 304,509,500원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 금물입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 104,446,000원 | 102,183,756원 | 862,691,229원 |
| 4회 유찰 시 | 73,112,200원 | 71,396,180원 | 893,478,805원 |
| 5회 유찰 시 | 51,178,540원 | 49,857,326원 | 915,017,659원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,262,244원 |
| 2. 근저당 · 진해동부신용협동조합 | 442,000,000원 | 102,183,756원 |
| 3. 가압류 · 김연심 | 81,433,825원 | 0원 |
| 4. 갑구 44번 · 김연심 | - | 0원 |
| 5. 근저당 · 진분술 | 330,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 진분술 | 111,441,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 964,874,985원 중 102,183,756원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 862,691,229원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 상동면 매리 소재 기호 2·11·12는 ‘소감마을회관’ 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 공장 등이 소재하는 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 기호 2·9·10·11·12는 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 반면 기호 4·5·6·7·8은 차량 접근이 불가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물구조. 제시외 건물 3-1·3-2는 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물로, 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비 및 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지규제. 확인된 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역· 배출시설설치제한지역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 12는 공부상 지목 ‘임야’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 일괄매각 특수사항
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물 3-1~3-3, 11-1~11-2가 매각에 포함됩니다.
- 건물 표시 차이. 목록 3은 공부상 상동면 매리 622-3, 622-5 지상의 ‘목조 스레트지붕’이나 현황은 매리 622-3 지상의 ‘시멘트 블록조 기와지붕’입니다.
- 동일건물 이용. 목조 스레트지붕 단층주택 25.45㎡는 시멘트 블록조 기와지붕 단층주택 64.00㎡와 동일건물로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 수목. 목록 2·11의 자생 수목은 경제적 가치가 희박하여 관행상 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공매공고. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류 확인. 갑구 37번 가등기의 법적 성격과 등기 경위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가처분 피보전권리 확인. 곽종규 가처분의 피보전권리가 소유권이전등기말소청구권인 만큼 사건 진행 및 말소 여부를 매각물건명세서와 최신 등기에서 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 공매공고 부기등기와 법원경매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 현황·공부 대조. 건물 구조·면적 표시와 목록 12의 ‘임야 → 도로’ 현황 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목을 포함해 실제 취득 대상 전체를 매각목록 기준으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 말고, 토지 이용성·건물 현황·환금성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰은 깊지만, 단순 저가물건은 아니다”
이 사건의 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 2016.01.19. 근저당 이후 권리들도 데이터상 매각 소멸 구조입니다. 그러나 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 이미 3회 유찰됐으며, 물건 자체도 기타 + 토지·단독주택 이용·일괄매각·제시외 건물·공부와 현황 차이가 겹칩니다. 여기에 가등기 종류와 소유권이전등기 말소청구권 가처분, 공매 진행까지 교차 확인해야 합니다. 결론은 인수액은 낮지만 확인 난도는 낮지 않은 C급 물건입니다. 승부처는 할인율이 아니라 실제 취득 대상과 이용성, 소유권 관련 등기 경위, 현장 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
