창원지방법원 2024타경3417. 에스엠프라자 5층 506호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 폐문부재로 정확한 확인이 곤란하지만 탐문조사에서는 사무실로 이용된 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사제이엔제이투자개발이고, 2019.06.14. 거래가액 107,321,521원으로 소유권을 이전받았습니다. 그보다 앞선 2019.05.08. 새고성농업협동조합 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정되어 있으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 2023년 국민건강보험공단 압류, 창원시 압류, 2024년 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임차관계입니다. 특히 본건 506호 전부를 사용하는 것으로 조사된 안성준은 보증금 1,000원이 기재돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아, 현 단계에서 대항력을 ‘없음’으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 6, 5층506호 (우산동, 에스엠프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 · 사무실 이용 조사 |
| 소유자 | 주식회사제이엔제이투자개발 (2019.06.14. 거래가액 107,321,521원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 13,338,000원 (7회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.05.08. 새고성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 829,765,903원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.05.08. 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 창원시 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이전의 부산은행·농협은행 근저당과 과거 강제경매개시결정들은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 506호 ‘안성준’이 핵심
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변광덕 | 504호 일부호 | 2024.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 미소개발(주)(대표자:김영민) | 504호 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경수 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)서애개발(대표자:김영민) | 505호 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)보예(대표자:송다현) | 505호 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대명산업개발(대표자:조현수) | 505호 | 2020.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대평산업개발(대표자:조현수) | 505호 | 2020.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성준(상호:하이파이) | 본건 506호 전부 | 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)승연(대표자:한태경) | 506호 | 2022.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일인 2019.05.08.보다 뒤에 전입·등록된 기재자들은 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 안성준은 본건 506호 전부를 사용하는 것으로 조사됐으면서 전입신고일이 미상입니다. 확정일자도 확인되지 않으므로 우선변제 여부 역시 미상입니다. 따라서 이 점유자를 두고 ‘대항력 있음’이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 ‘무조건 소멸’이라고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.8% 추정) | - | 640,084원 |
| 2. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 840,000,000원 | 12,697,916원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권의 미배당은 827,302,084원입니다. 배당추정상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 506호 안성준의 대항력은 별도 확인이 필요한 미상 요소입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 11%) | 13,338,000원 | 12,697,916원 | 827,302,084원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 8%) | 9,336,600원 | 8,768,541원 | 831,231,459원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 5%) | 6,535,620원 | 6,017,979원 | 833,982,021원 | 0원 |
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정 이용상태·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며, 6층 철근콘크리트 건물의 5층 506호입니다. 폐문부재로 정확한 이용상태는 확인하기 곤란했으나 탐문조사에서는 사무실 이용으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 상업용이며 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 포함되어 있습니다. 토지면적은 1,168.6㎡, 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 중로각지이며 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다. 감정 기재상 남동측 약 20m, 남서측 약 15m, 북서측 약 10m 도로와 접합니다.
- 시설. 급·배수시설, 위생설비, 엘리베이터, 옥내소화전, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 현재까지 7회 유찰되어 최저가가 감정가의 10.76% 수준까지 내려왔습니다. 반복 유찰 자체가 수요·점유·용도 적합성 등을 재검토해야 하는 강한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안성준의 대항력부터 확정. 본건 506호 전부 사용, 보증금 1,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 사업자등록·점유 개시 시점과 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- (주)승연 점유관계 확인. 506호로 기재되고 2022.06.16. 전입·등록된 것으로 조사됐습니다. 말소기준보다 후순위이지만 실제 현재 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 504·505호 기재와 분리 확인. 여러 임차인 기재가 504호·505호를 가리키고 있어 본건 506호와의 실질 점유관계를 구분해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 새고성농업협동조합 근저당에는 504호·505호가 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 공동담보물의 매각·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 가점 금지. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 10.76%라는 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 근린시설·사무실 용도, 점유관계, 실제 사용 가능성, 관리 상태, 체납 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사, 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 10.76%”보다 중요한 것은 미상 점유와 7회 유찰
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 124,000,000원에서 현재 최저가 13,338,000원, 7회 유찰로 감정가의 10.76% 수준입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 이 할인율만으로 시세 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
등기 권리는 상대적으로 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당추정상 확정 인수액도 0원입니다. 하지만 본건 506호 전부 점유자로 조사된 안성준의 전입신고일이 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 여기에 7회 반복 유찰과 근린시설의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 “등기상 소멸 구조는 명확하지만, 점유권리와 유찰 원인을 확인하기 전에는 저가 매수로 단정할 수 없는 물건”입니다.
