창원지방법원 2025타경523. 김해시 진영읍 의전리 466의 토지와 공장 관련 자산을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,414㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다. 매각에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 관련 제시외 기계기구 3점(1-1~1-3)과 제시외 기계기구 1점(1-4)도 포함됩니다. 목록3 단층 공장은 지붕·벽체 등이 철거되어 현황이 일반철골구조로 조사된 점도 함께 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2021.05.20. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이고, 이후 부산은행의 추가 근저당 2건, 한상재 근저당, 신화건설 가압류, 기술보증기금 가처분, 김해시 압류, 엠지캐피탈 가압류와 이 사건 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 의전리 466 · 경상남도 김해시 진영읍 서부로378번길 60 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장 관련 자산 일괄매각 |
| 토지 | 2,414㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공시지가 404,200원/㎡ |
| 현재 소유자 | 주식회사희성델타캐스텍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,364,673,000원 / 1,158,689,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,551,252,998원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각 포함 | 제시외 기계기구 3점(1-1~1-3), 제시외 기계기구 1점(1-4) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014년 국민은행 근저당 2건은 2021.05.20. 이미 말소됐습니다. 같은 날 장산메탈주식회사로 소유권이 이전되고 부산은행 근저당 1,760,000,000원이 설정되면서 현재의 말소기준권리가 형성됐습니다. 2021.07.29. 부산은행 440,000,000원, 2023.03.23. 부산은행 330,000,000원, 2023.07.12. 한상재 400,000,000원의 근저당은 모두 그 뒤 순위입니다.
2024.12.27. 현재 소유자인 주식회사희성델타캐스텍으로 소유권이 이전된 뒤, 2025.05.08. 신화건설 가압류 290,000,000원, 2025.05.14. 기술보증기금 가처분, 2025.05.26. 이 사건 임의경매개시결정, 2025.05.29. 김해시 압류, 2025.06.09. 엠지캐피탈 가압류 24,920,644원이 이어졌습니다. 이들 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 3명, 1명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)희성델타캐스텍 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)영원 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노용만 | 미상 | 2025.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)희성델타캐스텍의 전입신고일 2024.12.23.과 노용만의 2025.01.22.은 말소기준일 2021.05.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)영원은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,158,689,000원으로 감정가 2,364,673,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자 자체는 크게 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 토지 2,414㎡와 공장 관련 자산, 제시외 기계기구가 함께 움직이는 일괄매각이므로 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만 놓고 접근하기 어렵습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,158,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,986,890원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,760,000,000원 | 1,144,702,110원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 440,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 한상재 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 신화건설 | 290,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 24,920,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,244,920,644원 중 예상배당은 1,144,702,110원이며, 미배당액은 2,100,218,534원입니다. 신청채권자 부산은행도 전액 만족되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·공장 상태 메모
- 토지. 공장용지 2,414㎡, 공업용 이용상황, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역에 포함됩니다.
- 제한사항. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 현황. 목록3 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 공장은 지붕 및 벽체 등이 철거되어 현황이 일반철골구조로 조사됐습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 관련 제시외 기계기구 3점(1-1~1-3)과 제시외 기계기구 1점(1-4)이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. (주)영원의 전입일·보증금·확정일자 및 점유 원인을 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 현 소유자·노용만. 두 점유자는 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 실제 점유 범위와 인도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·공장과 제시외 기계기구가 함께 매각되므로 목록별 현존 여부와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 철거된 공장 부분. 목록3 공장의 지붕·벽체 등이 철거된 현황이 감정 대상 및 활용성에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 및 기계기구 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 미상 점유와 실물이다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 저가매수라고 결론내리기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, (주)영원의 대항력 여부가 미상입니다. 둘째, 토지·공장·제시외 기계기구가 함께 움직이는 자산인데 비교 실거래 자료가 없어 1,158,689,000원이 시장 대비 싼 가격인지 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 49%라는 숫자가 아니라, 미상 점유자의 권리 확정과 일괄매각 자산의 실제 상태·시장가 확인입니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 점유와 가격 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
