창원지방법원 2025타경523. 김해시 한림면 신천리 309-8의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 1,441.0㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사희성델타캐스텍이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사부산은행입니다. 청구액은 2,551,252,998원입니다.
권리의 기준점은 2021.03.17. 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 165,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사부산은행 근저당권 498,300,000원·330,000,000원, 한상재 근저당권 400,000,000원과 각종 가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 기준은 분명합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사상 (주)영원이 전체를 점유하고 있는데 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 반면 (주)희성델타캐스텍과 노용만은 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경523 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 신천리 309-8 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로 1558-55 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 토지면적 1,441.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사희성델타캐스텍 |
| 감정가 / 최저가 | 1,027,364,000원 / 352,384,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,551,252,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 325,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
2021.03.17. 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.03.22. 부산은행 근저당 498,300,000원, 2023.03.23. 부산은행 근저당 330,000,000원, 2023.07.12. 한상재 근저당 400,000,000원은 모두 기준권리 이후입니다. 2025년의 신화건설 가압류, 기술보증기금 가처분, 김해시 압류, 엠지캐피탈 가압류 및 본건 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 3개 점유관계 중 1건이 핵심 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)희성델타캐스텍 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| (주)영원 | 전체 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 노용만 | 미상 | 2025.01.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
(주)희성델타캐스텍의 전입신고일 2024.12.23.과 노용만의 전입신고일 2025.01.22.은 말소기준권리 2021.03.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)영원은 전체를 점유하고도 전입신고일이 확인되지 않아 선후관계를 판단할 수 없습니다. 보증금도 미상이므로 낙찰 전 매각물건명세서와 점유관계 확인이 필수입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34%까지 내려온 3회 유찰 물건
감정가는 1,027,364,000원이고 현재 최저매각가는 352,384,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준입니다. 감정가 대비 하락폭은 크지만, 감정가 할인율만으로 적정 매입가나 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 352,384,000원 | 346,650,624원 | 1,361,570,020원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 246,668,799원 | 242,415,436원 | 1,465,805,208원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 172,668,159원 | 169,450,805원 | 1,538,769,839원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 352,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,733,376원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 498,300,000원 | 181,650,624원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 한상재 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 신화건설 | 290,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 24,920,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,708,220,644원 중 예상 배당액은 346,650,624원, 미배당액은 1,361,570,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각 범위·현황 — 일괄매각과 제외 물건 확인
- 일괄매각. 제시외 건물(7-1), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 제시외 기계기구 2점(7-2~7-3), 제시외 기계기구 1점(7-4)이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 기계기구 배합기와 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 현장 상태. 목록 7 지상에 자재 및 폐기물 등이 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 1,441.0㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 토지이용·환금성 메모
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 성장관리. 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 제한구역. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 325,100원/㎡입니다.
- 환금성. 기타 + 토지·공장용지 성격이고 이미 3회 유찰됐으므로, 응찰 전 실제 사용 가능 범위와 점유·기계기구·지상물 현황을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- (주)영원 점유 확인. 전체 점유자의 전입신고일·보증금·계약관계를 확인해 말소기준권리 2021.03.17.보다 앞서는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. (주)희성델타캐스텍·(주)영원·노용만 모두 보증금이 미상입니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물과 기계기구 중 포함·제외 대상이 나뉘므로 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 자재·폐기물. 목록 7 지상 자재 및 폐기물의 처리·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 할인율 자체만으로 적정가격을 판단하지 말고, 권리·점유·토지이용·기계기구 포함 범위를 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미상”
이 사건은 2021.03.17. 주식회사부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 등기만 보면 매수인 인수위험이 낮아 보이고, 배당 계산 역시 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
그러나 전체를 점유하는 (주)영원의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 현재 최저가가 감정가의 34%인 352,384,000원까지 내려왔어도, 이 미상 점유관계를 해소하기 전에는 가격 할인만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 말소 구조는 명확, 점유관계는 확인 필요. 이 사건의 입찰 전 핵심은 (주)영원의 권리관계를 확정하는 것입니다.
