창원지방법원 2025타경11509. 금강매화아파트 상가동의 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 29,155,000원으로 감정가 85,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.09.14. 반월,중앙새마을금고의 근저당권 118,800,000원이고, 이후 경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류 50,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차보증금입니다. 정명주는 2020.04.03. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 300,000원이며 2025.06.05. 배당요구를 했습니다. 배당 산정에는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11509 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 2층 301호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 2층 건물 · 2층 301호, 1층 201호 |
| 소유자 | 정태주 · 2012.02.03. 매매 · 거래가액 20,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 97,706,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2022.09.14. 설정된 반월,중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.05.21. 임의경매개시결정과 2025.06.05. 경남신용보증재단 가압류 50,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·농협은행·경남은행 등 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력 有, 보증금 3,000만원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정명주 | 상가201호 | 2020.04.03 | 30,000,000원 | 300,000원 | 2025.06.05 | 대항력 有 승계 해당 없음 |
정명주의 전입일 2020.04.03.은 말소기준권리 2022.09.14.보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당 산정에는 우선변제권 없음으로 반영돼 있고, 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘29,155,000원짜리’는 아니다
| 감정가 | 85,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 29,155,000원 · 감정가의 34.3% |
| 임차보증금 인수 | 30,000,000원 |
| 현재 회차 자금부담 | 59,155,000원 (29,155,000원 + 30,000,000원) |
| 4회 유찰 시 최저가 | 20,408,500원 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 최저가 | 14,285,950원 · 감정가의 16.81% |
매매 실거래 자료는 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 상가는 아파트보다 임대수익·공실·접근성·업종 적합성에 따라 가격 편차가 큰 용도입니다. 현재 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 임차인 인수와 실제 점유 호수 확인을 함께 해결하지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 인수 · 임차인 정명주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 반월,중앙새마을금고 | 118,800,000원 | 28,230,210원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 168,800,000원 중 채권자 예상배당은 28,230,210원, 미배당은 140,569,790원입니다. 임차인 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 집행비용은 924,790원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소답초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·상가·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며, 조사 대상 중 기호(1)는 공실, 기호(2)는 “소답푸르넷학원”으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·주차장 등이 시설돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측 소로2류, 남측 소로1류와 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 947,000원/㎡입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호수부터 확인. 매각 대상은 301호인데 임차인 점유 부분은 201호로 적혀 있습니다. 실제 매각범위와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 30,000,000원 재확인. 배당표상 전액 인수로 계산돼 있으므로 매각물건명세서 원문과 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 도로명주소 확인. 현황조사상 31, 건축물 입구 표지는 27로 서로 다르게 기재돼 있습니다.
- 상가 가치 별도 산정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 공실·임대료·상권을 별도 확인해야 합니다.
- 현재 회차 현금흐름. 최저가 29,155,000원 외에 임차보증금 인수 30,000,000원이 산정돼 있습니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에도 채권자 미배당이 140,569,790원 발생합니다.
맺으며 — “34% 유찰”보다 먼저 볼 것은 3,000만원 인수
감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 29,155,000원까지 떨어졌다는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인 정명주의 보증금 30,000,000원이 배당표상 전액 인수로 반영돼 있습니다. 현재 회차에서 낙찰대금과 이를 합치면 59,155,000원이고, 실거래 시세 자료가 없으므로 이 가격이 충분히 싼지까지는 판단할 수 없습니다.
게다가 매각 대상은 301호인데 임차인 점유 부분은 201호로 표시되어 있고, 도로명주소도 조사서와 현장 표지가 서로 다릅니다. 따라서 이 물건은 단순한 “저가 상가”가 아니라 임차관계·매각범위·현장표시 확인이 선행돼야 하는 인수형 근린시설입니다. 3회 유찰 자체보다 30,000,000원 인수와 호수 불일치를 해결하는 것이 먼저입니다.
